Gỡ khó tín dụng bất động sản: Những kiến nghị từ thực tế

Tháo gỡ vướng mắc

Tại Hội nghị tín dụng bất động sản do Ngân hàng Nhà nước tổ chức sáng nay (8/2), các doanh nghiệp bất động sản nhìn nhận rủi ro trên thị trường hiện nay mang tính hệ thống khi thị trường chứng khoán giảm rất mạnh, gần như mạnh nhất thế giới; thị trường trái phiếu có những thay đổi lớn về quy định pháp luật dẫn đến một số khó khăn nhất thời. Niềm tin của nhà đầu tư trên thị trường bị khủng hoảng mạnh. Vì vậy, cần áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời hay nhìn nhận đây là rủi ro thị trường để tiến đến tái cơ cấu các khoản nợ, giải quyết trong êm đềm để không rơi vào tình trạng không trả được các khoản nợ đến hạn, dẫn đến vi phạm và vi phạm chéo các khoản vay.

Ông Phạm Thiếu Hoa, Chủ tịch HĐQT Vinhomes cho biết, vướng mắc lớn nhất của các doanh nghiệp bất động sản hiện nay là mục đích vay vốn. Theo ông Hoa, các công ty bất động sản khi góp vốn và mua bán, chuyển nhượng phần vốn góp vào các doanh nghiệp khác, trên quan điểm thận trọng của các ngân hàng thương mại, sẽ không tài trợ cho vay để góp vốn mua bán mà quy vào hoạt động cho vay, góp vốn đầu tư cổ phiếu, cổ phần nhưng quy định này đang bị hạn chế bởi Thông tư 22 của Ngân hàng Nhà nước.

Ngoài ra, khi triển khai các dự án bất động sản, ngay từ đầu có nhiều chi phí phát sinh, không phải khoản nào cũng được các ngân hàng giải ngân. Trước đây, thị trường trái phiếu doanh nghiệp thuận lợi, các doanh nghiệp thường sử dụng vốn huy động này để trang trải chi phí ban đầu.

Một vấn đề nữa là khi triển khai dự án, ngân hàng chỉ cho vay đối với các chi phí phát sinh trong vòng 6 đến dưới 12 tháng, trong khi đối với các dự án bất động sản, chi phí này phát sinh trong thời gian rất dài.

Về lãi suất vay vốn, bất động sản đang chịu hệ số rủi ro cao lên tới 200% so với hoạt động kinh doanh thông thường. Ông Phạm Thiếu Hoa cho rằng, các dự án bất động sản có đầy đủ cơ sở pháp lý thì không quá nhiều rủi ro so với các ngành kinh doanh khác. Do đó, lãi suất cho vay cao hơn các ngành nghề khác sẽ ảnh hưởng đến nhà đầu tư và khách hàng.

Vướng mắc thứ ba là tài sản đảm bảo. Trên quan điểm tiếp cận thận trọng và lo ngại về rủi ro thị trường, ông cho biết các ngân hàng thương mại yêu cầu tỷ lệ tài sản đảm bảo cao hơn vốn vay thông thường. Chính vì vậy, khi các dự án đang triển khai, chủ đầu tư phải bổ sung các tài sản đảm bảo khác.

Trên cơ sở đó, đại diện Vinhomes đề xuất Ngân hàng Nhà nước và các ngân hàng làm rõ các quy định, tháo gỡ các vướng mắc về mục đích vay vốn và hình thức giải ngân tại các văn bản hướng dẫn, có biện pháp tháo gỡ về cơ chế liên quan đến việc xếp loại và kiểm soát cho vay trong lĩnh vực bất động sản.

Bên cạnh đó, cần bổ sung các cơ chế chính sách đặc thù cho các nhà đầu tư lớn, các dự án có đầy đủ pháp lý mang tính trọng điểm, tránh tình trạng cào bằng. Đồng thời, có biện pháp giảm dần lãi suất để hỗ trợ khả năng tài chính cho người dân và chủ đầu tư.

Bà Đỗ Thị Phương Nam, Giám đốc Phụ trách tái cấu trúc cho Tập đoàn Novaland, đề nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét cho các tập đoàn bất động sản được tái cấu trúc nợ, giãn nợ trong vòng 24-36 tháng.

Đây cũng là đề xuất của Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh cũng như đại diện Hưng Thịnh Land.

Ông Nguyễn Quốc Hùng, Tổng thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam cũng đồng tình với đề xuất cho phép cơ cấu lại nhóm nợ, giãn, hoãn nợ… của các doanh nghiệp bất động sản. Bởi, đây cũng là giải pháp giúp neo niềm tin của nhà đầu tư trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp. Nếu bị nhảy nhóm nợ, các doanh nghiệp cũng khó lòng phát hành trái phiếu.

Các doanh nghiệp bất động sản cũng cho biết rất nhiều dự án bất động sản, đặc biệt ở phía Nam, gặp ách tắc về pháp lý. Ách tắc pháp lý này chính là một trong những nguyên nhân rất quan trọng dẫn đến chi phí sản phẩm bất động sản đến tay người dân rất cao.

Bên cạnh đó, một số tập đoàn bất động sản lớn cho biết trong quá trình phát triển dự án, một số khu vực chưa có hạ tầng nên doanh nghiệp phải đầu tư phát triển các đô thị vệ tinh. Cho nên nguồn vốn đổ vào hạ tầng rất lớn. Trong khi hiện nay, chính sách tín dụng đô thị quy mô hàng nghìn hécta chưa rõ ràng, hiện vẫn được xem như một dự án bất động sản. Do đó, có sự mất cân đối giữa dòng vốn vào hạ tầng và cần một thời gian dài để thu hồi vốn. Điều này rất khác với các dự án bất động sản riêng lẻ trong thành phố - nơi hạ tầng có sẵn. Vì vậy, các doanh nghiệp đề xuất cần có một cơ chế tín dụng hướng dẫn chi tiết hơn về việc phát triển hạ tầng đô thị nơi vùng sâu, vùng xa.

Cuối cùng, các doanh nghiệp cho rằng cần có sự phối hợp giữa Bộ Tài chính và Ngân hàng Nhà nước trong việc hỗ trợ thị trường bất động sản. Bởi hiện nay, các doanh nghiệp bất động sản rất khó khăn để trả nợ trái phiếu đến hạn. Chính vì vậy, các doanh nghiệp kiến nghị Ngân hàng Nhà nước với vai trò lãnh đạo các tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính; ngân hàng thương mại với tư cách là những nhà đầu tư chuyên nghiệp, xem xét các giải pháp có thể giúp đỡ doanh nghiệp hoàn thiện nghĩa vụ với các trái chủ.

Sẽ kiểm tra việc cấp tín dụng đối với dự án sân sau tại các ngân hàng

Theo ông Đào Minh Tú - Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước, trong năm 2022, con số tăng trưởng tín dụng 14,17% cho thấy nhu cầu vốn của nền kinh tế đã được đáp ứng phù hợp mục tiêu kiểm soát lạm phát. Thời điểm các ngân hàng kiến nghị nới hạn mức tín dụng (room) thì chưa hết room, còn đến 1,5% mà các ngân hàng thương mại chưa cho vay hết. Việc các ngân hàng thương mại sử dụng room được cấp ra sao là do nội bộ các ngân hàng điều phối.

"Đến cuối năm 2022 khi Ngân hàng Nhà nước thấy cần mở hơn nữa, Thống đốc quyết định nới thêm 1,5-2% hạn mức tăng trưởng của năm 2022, nhưng cũng không dùng đến phần đó. Năm 2023 dự kiến tăng trưởng tín dụng là 14-15%", ông Tú cho hay.

Liên quan tới vấn đề room tín dụng cho lĩnh vực bất động sản, Phó Thống đốc Đào Minh Tú khẳng định không có quy định room riêng cho lĩnh vực ngành nghề, chỉ có room chung hay hạn mức tín dụng đặt ra để phù hợp kiểm soát lạm phát.

Bên cạnh đó, ông Tú cũng cho biết sẽ không có chuyện thiếu room tín dụng vào thời điểm đầu năm, bởi lẽ tình trạng này thường rơi vào cuối năm. Do đó, lúc này không thể nói là không vay được do room không có.

Thông tin tại hội nghị, theo Tổng giám đốc Vietcombank Nguyễn Thanh Tùng, cho đến hết ngày 31/12, dư nợ bất động sản chiếm trên 20% dư nợ của ngân hàng, bao gồm cả cho vay doanh nghiệp phát triển và cá nhân. Trong năm 2022, tín dụng bất động sản tăng 17%. Do vậy ngân hàng đã không để lĩnh vực bất động sản thiếu room.

Trong đó, cho vay đối với cá nhân chiếm 90% và 10% cho với các doanh nghiệp đầu tư bất động sản. Đáng chú ý, dư nợ bất động sản khu công nghiệp tăng 4 lần trong năm 2022 do tiềm năng của ngành nghề này.

Đại diện Vietcombank cũng cho biết, ngay trước cuộc họp này, Tổng giám đốc các ngân hàng thương mại đã nhóm họp và thống nhất giảm lãi suất huy động nhằm giảm lãi suất cho vay nói chung và lãi suất cho vay bất động sản nói riêng.

Phát biểu luận hội nghị, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng cho hay, thị trường bất động sản gặp rất nhiều khó khăn vướng mắc, trong đó có vướng mắc về tín dụng. Để tháo gỡ khó khăn cho thị trường cần rất nhiều chính sách khác nhau, trong đó có chính sách tín dụng. Thống đốc hy vọng hội nghị có sự tham dự của Thủ tướng trong tháng 2 này sẽ có những quyết sách cụ thể.

Người đứng đầu Ngân hàng Nhà nước cũng nêu 5 thông điệp gửi tới cộng đồng doanh nghiệp bất động sản.

Thứ nhất, doanh nghiệp hoạt động trong môi trường kinh tế vĩ mô chung. Kinh tế vĩ mô bất ổn thì doanh nghiệp gặp khó khăn. Chắc chắn khi đó, các cơ quan quản lý sẽ phải áp dụng chính sách kinh tế vĩ mô, đôi khi chính sách này sẽ ảnh hưởng đến hoạt động doanh nghiệp, đây là sự đánh đổi. Tại các nước, bản thân doanh nghiệp cần chủ động điều chỉnh kinh doanh của mình.

"Trong một cuộc họp, lãnh đạo Bộ Xây dựng nói có doanh nghiệp hiện đang ngồi đây triển khai một lúc 50 dự án thì giải pháp nào để tháo gỡ cho tất cả dự án đó?" - Thống đốc nêu thông tin.

Thứ hai, mong muốn doanh nghiệp trong hoạt động kinh doanh của mình, đặc biệt doanh nghiệp có hệ số đòn bẩy tài chính cao cần quản trị dòng tiền của mình. Doanh nghiệp có nhiều tài sản lớn nhưng chỉ vào một thời điểm cần tiền. Nhưng bán dự án bất động sản đâu có dễ, nó phụ thuộc người mua, thủ tục pháp lý, thủ tục hành chính không thể có ngay thanh khoản. Quản trị dòng tiền cần bài bản, có dự báo thì mới chủ động trong mọi tình huống.

"Giờ đây ví dụ 1 cá nhân đi vay 10 người mà cùng một lúc 10 người đến đòi nợ thì cá nhân cũng rơi vào thế khó chứ đừng nói đến quy mô doanh nghiệp. Trong hoạt động ngân hàng cần đảm bảo làm sao khi người dân đến rút tiền cần có ngay, cũng phải quản trị tốt" - người đứng đầu Ngân hàng Nhà nước nhấn mạnh.

Thứ ba, các giải pháp tháo gỡ từ các bộ ngành, cơ quan quản lý. Bản thân các doanh nghiệp cần quản trị lại, cân đối giữa mục tiêu doanh thu, lợi nhuận, khả năng tiêu thụ sản phẩm để có điều chỉnh phù hợp để có khả năng trả nợ ngân hàng.

Thứ tư, nâng cao năng lực tài chính để đa dạng hoá khả năng huy động vốn từ nhiều nguồn vốn khác, giảm sự phụ thuộc vào vốn tín dụng, nhất là vốn trung - dài hạn. Nếu trong trường hợp lạm phát cao, chính sách tiền tệ thắt chặt thì doanh nghiệp gặp khó khăn.

Thứ năm, Chính phủ quan tâm việc hướng tín dụng vào bất động sản vào nhà ở giá rẻ, nhà cho công nhân, nhà ở xã hội… mong các doanh nghiệp tích cực tham gia triển khai.

Thống đốc Ngân hàng Nhà nước cho biết, cuộc họp tín dụng bất động sản hôm nay là đầu vào quan trọng cho Hội nghị tháo gỡ thị trường bất động sản mà Bộ Xây dựng đang chuẩn bị cho Thủ tướng chủ trì trong thời gian tới.

Thống đốc Ngân hàng Nhà nước cũng nhấn mạnh: "Các ngân hàng chủ động kiểm soát chặt chẽ dòng tiền, đẩy mạnh cho vay người mua nhà, thu nợ người bán nhà, tăng cường kiểm tra việc cấp tín dụng đối với các doanh nghiệp, tập đoàn, dự án sân sau. Nếu tín dụng tập trung vào các doanh nghiệp là sân sau với mức độ tập trung lớn sẽ rất rủi ro".