Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi): Ngân hàng kiến nghị làm rõ nhiều vấn đề

Tác động lớn đối với hoạt động ngân hàng

Ngày 14/10, Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường tổ chức buổi Tọa đàm góp ý Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi).

Phát biểu khai mạc tọa đàm ông Nguyễn Quốc Hùng, Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng cho biết: Sau gần 8 năm tổ chức thi hành Luật Đất đai 2013, công tác quản lý đất đai đã đạt được những kết quả quan trọng, tạo hành lang pháp lý đồng bộ, chặt chẽ, khả thi cho việc khai thác, sử dụng hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả đất đai, để phục vụ phát triển kinh tế - xã hội.

Trong xu thế hội nhập kinh tế, việc sửa đổi Luật là yêu cầu cấp thiết, bảo đảm phù hợp với hệ thống pháp luật, đặc biệt là quy định của Bộ luật Dân sự và các văn bản pháp luật chuyên ngành; khắc phục những tồn tại, bất cập đặt ra trong quá trình thi hành chính sách pháp luật về đất đai, đồng thời góp phần đảm an toàn cho hoạt động của các ngân hàng.

Bộ Tài nguyên và Môi trường đã xây dựng và lấy ý kiến đối với Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) với một số điểm mới về đổi mới và nâng cao chất lượng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; tăng cường tính công khai, minh bạch; tăng cường sự tham gia của người dân trong công tác lập quy hoạch sử dụng. Đồng thời, bổ sung quy định về tiếp thu, giải trình ý kiến góp ý của nhân dân trong quá trình lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; hoàn thiện các quy định về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; quy định chặt chẽ các trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất...

Theo ông Nguyễn Quốc Hùng, do Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) có tác động lớn đối với hoạt động ngân hàng nên ngày 17/8, Hiệp hội Ngân hàng đã có Công văn gửi Bộ Tài nguyên và Môi trường góp ý đối với Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), trong đó Hiệp hội Ngân hàng đã tập hợp hàng trăm ý kiến góp ý của các tổ chức tín dụng. Đến nay, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã sửa đổi Dự thảo Luật so với Dự thảo trước về một số nội dung như: Bảo đảm của Nhà nước đối với người sử dụng đất; quyền của công dân đối với đất đai; quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất...

Tuy nhiên, tại Dự thảo đang lấy ý kiến lần này vẫn còn rất nhiều ý kiến vướng mắc các tổ chức tín dụng phản ánh, cần được cơ quan soạn thảo tiếp tục nghiên cứu trao đổi, làm rõ như: Về chủ thể sử dụng đất; xử lý tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu; các loại hình bất động sản mới; đăng ký biến động đồng thời; thế chấp quyền sử dụng đất cho các tổ chức nước ngoài vay vốn; tài sản đã hình thành chưa được cấp giấy chứng nhận; cầm cố bất động sản.

“Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) rất quan trọng đối với hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng, vì vậy, Câu lạc bộ Pháp chế ngân hàng thuộc Hiệp hội Ngân hàng đã xây dựng báo cáo tổng hợp ý kiến góp ý chi tiết, cụ thể với cơ quan soạn thảo” - ông Hùng nói và cho biết, quan điểm luôn được thống nhất là việc sửa đổi Luật Đất đai cần phải tuân thủ quy định của pháp luật, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người dân và quản lý của Nhà nước.

Nhiều đề xuất, kiến nghị

Trình bày báo cáo tổng hợp ý kiến góp ý của các tổ chức tín dụng với cơ quan soạn thảo Dự án Luật Đất đai (sửa đổi), đại diện Câu lạc bộ Pháp chế đã đưa ra nhiều đề xuất, kiến nghị liên quan đến vấn đề chủ thể sử dụng đất, thu hồi đất, thuê đất, hạn sử dụng đất.

Đơn cử, về chủ thể sử dụng đất, dự thảo Luật vẫn quy định chủ thể sử dụng đất là hộ gia đình trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, song không có quy định về cách xác định thành viên hộ gia đình. Đây là vướng mắc rất lớn cho các tổ chức tín dụng trong quá trình nhận tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất của hộ gia đình. Thực tế thời gian qua đã phát sinh rất nhiều vụ tranh chấp kéo dài (thường do xác định thiếu thành viên hộ gia đình ký hợp đồng thế chấp), dẫn đến tòa án tuyên hợp đồng thế chấp vô hiệu.

Về xử lý tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu, Quốc hội ban hành Nghị quyết 42/2021/QH15 về thí điểm xử lý nợ xấu của tổ chức tín dụng, trong đó quy định một số cơ chế đặc thù để thúc đẩy quá trình xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng. Hiện nay, Quốc hội gia hạn thời hạn áp dụng của Nghị quyết 42 đến hết tháng 12/2023. Tuy nhiên, một số cơ chế đặc thù tại Nghị quyết 42 chưa được quy định tại dự thảo Luật này.

Đáng chú ý, đối với các loại hình bất động sản mới như shophouse, shop villa, condotel.... hoặc các dự án căn hộ để ở kết hợp làm văn phòng vẫn chưa được hướng dẫn cụ thể tại dự thảo Luật Đất đai. Hiện nay việc chuyển nhượng quyền sở hữu với bất động sản du lịch, condotel giữa các cá nhân, tổ chức thực hiện rất khác nhau giữa các địa phương, tiềm ẩn nguy cơ rủi ro, phát sinh tranh chấp.

Trên cơ sở ý kiến đề nghị của một số tổ chức tín dụng hội viên, Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam có một số ý kiến đề nghị cơ quan soạn thảo xem xét sửa đổi, bổ sung hoàn thiện dự thảo.

Cụ thể, các tổ chức tín dụng đề nghị cơ quan soạn thảo xem xét không quy định chủ thể tham gia xác lập, thực hiện giao dịch là hộ gia đình sử dụng đất tại Luật này mà quy định rõ chủ thể tham gia xác lập, thực hiện giao dịch là các thành viên của hộ gia đình. Trường hợp dự thảo Luật vẫn quy định chủ thể sử dụng đất là hộ gia đình thì đề nghị quy định rõ tại Luật này căn cứ xác định hoặc cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm xác nhận thành viên hộ gia đình sử dụng đất.

Bên cạnh đó, xem xét bổ sung các quy định tại Điều 9, 10 Nghị quyết 42 để tạo điều kiện cho các tổ chức tín dụng trong việc xử lý tài sản bảo đảm, thu hồi nợ khi Nghị quyết 42 hết hiệu lực thi hành (trong đó quy định rõ về quyền của bên mua khoản nợ được tiếp tục kế thừa, thực hiện quyền, nghĩa vụ của bên bán nợ, trong đó có quyền nhận tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất hoặc tài sản gắn liền với đất hoặc tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai.

Ngoài ra, Dự thảo Luật quy định: “Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm người có đất bị thu hồi có chỗ ở, đảm bảo thu nhập và điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ”. Nội dung này chưa rõ, dễ bị hiểu nhầm bởi có nhiều trường hợp bị thu hồi nhưng không thuộc trường hợp phải di chuyển chỗ ở, ví dụ: Đất chỉ bị thu hồi một phần và diện tích ở còn lại vẫn đủ điều kiện để ở theo quy định. Bởi vậy, báo cáo đề nghị cơ quan soạn thảo xem xét sửa thành: “Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với trường hợp phải di chuyển chỗ ở thì phải bảo đảm người có đất bị thu hồi có chỗ ở mới, đảm bảo thu nhập và điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ”.

Hay, Dự thảo cũng quy định: “Trường hợp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất bị Nhà nước thu hồi là tài sản thế chấp để đảm bảo nghĩa vụ thì sẽ được bồi thường bằng tiền và chi trả trực tiếp cho bên nhận thế chấp” để đảm bảo quyền lợi của bên nhận thế chấp sẽ trực tiếp nhận được tiền đền bù đối với tài sản thế chấp.

Chia sẻ từ thực tế hoạt động, ông Nguyễn Xuân Quang, Phó Ban pháp chế Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam (Agribank) cho biết, khái niệm “quyền thuê đất trong hợp đồng thuê đất trả tiền hàng năm” là một khái niệm mới do dự thảo Luật đặt ra và coi đây là một loại quyền tài sản, có giá trị riêng và được sử dụng để thực hiện các giao dịch liên quan. Do đó, đơn vị soạn thảo cần làm rõ có tách biệt việc thế chấp tài sản gắn liền với đất và quyền thuê đất trả tiền hằng năm như hai loại tài sản độc lập hay không? Từ đó, các tổ chức tín dụng có cơ sở để nhận thế chấp tài sản này hay không.

Bên cạnh đó, việc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ ghi tên đại diện hộ gia đình làm phát sinh nhiều tranh chấp liên quan tới hoạt động cấp tín dụng, nhận thế chấp của các tổ chức tín dụng. Khi nhận thế chấp thửa đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi tên đại diện hộ gia đình, các tổ chức tín dụng khó có thể xác định các thành viên trong hộ gia đình gồm những ai, có đồng ý giao dịch hay không. Do đó, đại diện Agribank đề xuất sửa đổi khoản 5 Điều 153 Dự thảo theo hướng không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi tên đại diện hộ gia đình, thửa đất thuộc quyền sử dụng đất của hộ gia đình cần ghi đầy đủ tên thành viên trên giấy chứng nhận.

Chi tiết hơn về vấn đề này, bà Nguyễn Thị Nền, Trưởng phòng tư vấn pháp luật Ngân hàng TMCP Bắc Á (Bac A Bank) cho biết, khoản 4 Điều 153 quy định trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì ghi rõ họ, tên vợ và họ, tên chồng vào giấy chứng nhận, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người.

Tuy nhiên, trên thực tế có nhiều trường hợp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ ghi tên một người mà không rõ đây là tài sản chung hay tài sản riêng, khi giao dịch bắt buộc có vợ/chồng không có tên trên giấy chứng nhận cùng ký hợp đồng hay không, gây khó khăn cho bên nhận thế chấp khi phải xác định chính xác người có quyền sử dụng đất. Do đó, cần bổ sung nội dung này.

“Thông qua buổi Tọa đàm, các tổ chức tín dụng phản ánh một cách trung thực, đầy đủ những vướng mắc khó khăn và tập trung vào những vấn đề chính. Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam sẽ tổng hợp toàn bộ ý kiến gửi Bộ Tài nguyên và Môi trường để nghiên cứu điều chỉnh phù hợp với quy định của pháp luật” - ông Nguyễn Quốc Hùng khẳng định.