Còn nhiều bất cập trong kiểm toán đất đai

Không phù hợp với quy định của pháp luật

Thời gian qua, việc quản lý và sử dụng đất đai đã tạo dựng được nguồn lực to lớn cho xây dựng và phát triển hạ tầng, đẩy nhanh tốc độ đô thị hóa, là động lực quan trọng trong phát triển kinh tế - xã hội, tuy nhiên cũng bộc lộ không ít sai phạm.

Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực từ ngày 1/7/2014, tuy nhiên, giai đoạn 2014-2018, sai phạm trong quản lý và sử dụng đất đai vẫn diễn ra phổ biến và phức tạp ở hầu hết các nội dung, cấp quản lý, tổ chức cá nhân sử dụng, với mức độ từ ít nghiêm trọng đến nghiêm trọng, thậm chí rất nghiêm trọng. Đặc điểm của các sai phạm này là kéo dài, chậm bị xử lý, gây hậu quả rất lớn về kinh tế - xã hội.

Chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh chỉ ra 3 nhóm sai phạm chủ yếu trong vấn đề đất đai, đó là: Không sử dụng hoặc sử dụng đất không đúng mục đích; không thực hiện hay thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước; lợi dụng chức vụ, quyền hạn để làm trái quy định về quản lý đất đai...

Phần lớn các nhóm vi phạm đều do nguyên nhân chủ quan, trong đó có 3 nhóm sai phạm nặng nề nhất đã diễn ra trong quá khứ, hiện tại và sẽ còn diễn ra trong tương lai. Vì thế, việc tăng cường thực hiện kiểm toán, kiểm tra, kiểm soát trong lĩnh vực đất đai là cần thiết, để phát hiện và hạn chế ở mức thấp nhất hậu quả đáng tiếc.

Những năm qua, Kiểm toán nhà nước đã lồng ghép nội dung kiểm toán quản lý đất đai vào các cuộc kiểm toán ngân sách địa phương hàng năm; kiểm toán các chuyên đề: Quản lý và sử dụng đất khu đô thị và các dự án được giao, thuê đất giai đoạn 2014-2016; việc thực hiện công tác bán đấu giá quyền sử dụng đất công và các cơ sở nhà đất thuộc quản lý của nhà nước giai đoạn 2016-2020 và kiểm toán việc giao đất, thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của một số dự án.

Thực tiễn kiểm toán công tác quản lý đất đai tại một số địa phương của Kiểm toán nhà nước khu vực XIII cho thấy, một số địa phương ban hành quyết định giao các khu đất sạch cho doanh nghiệp để thực hiện kinh doanh nhà ở thương mại không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất. Điều này không phù hợp quy định của pháp luật hiện hành.

Bên cạnh đó, việc giao đất sạch không qua đấu giá cũng trái với quy định. Hiện nay, không có văn bản pháp luật nào quy định các doanh nghiệp đã ứng trước tiền cho Trung tâm phát triển quỹ đất thì được giao đất không qua đấu giá quyền sử dụng đất, trừ trường hợp các doanh nghiệp có dự án có sử dụng đất được cấp có thẩm quyền phê duyệt chủ trương đầu tư theo đúng quy định hiện hành hoặc các doanh nghiệp đã trúng thầu qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.

Về vấn đề này, Kiểm toán nhà nước khu vực I cũng nhấn mạnh, cơ chế Nhà nước giao đất thông qua đấu giá để thực hiện dự án kinh doanh bất động sản, hạ tầng, thương mại theo quy định tại Điều 118 Luật Đất đai chưa được thực hiện đầy đủ và phổ biến.

Theo đó, việc giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án kinh doanh nhà ở thương mại thường không qua đấu giá mà thông qua việc thực hiện hình thức, thủ tục giới thiệu địa điểm, đăng ký đầu tư, thanh toán đối ứng cho dự án BT, mua cổ phần doanh nghiệp, mua gom đất sản xuất kinh doanh rồi xin chuyển mục đích sử dụng đất hoặc đấu thầu thực hiện dự án. "Do chưa được quy định cụ thể trong Luật Đất đai, cơ chế này đã và đang mang lại nhiều rủi ro về mặt pháp lý cho cả người có thẩm quyền giao đất và các chủ đầu tư thực hiện dự án", Kiểm toán nhà nước khu vực I chia sẻ.

Ngoài ra, theo Kiểm toán nhà nước khu vực I, giao đất thanh toán cho dự án BT thường xảy ra tình trạng giao đất trước khi hoàn thành dự án BT, giao đất vượt giá trị dự án BT hoàn thành thực tế với diện tích lớn.

Thất thoát ngân sách

Cũng theo Kiểm toán nhà nước khu vực XIII, qua công tác kiểm toán cho thấy việc giao đất không thu tiền sử dụng đất của một số dự án BOT trên địa bàn không đúng quy định. Tại khoản 2 Điều 54; điểm d khoản 1 Điều 56; Khoản 3 Điều 155 Luật Đất đai 2013, các dự án BOT phải ký hợp đồng thuê đất và nộp tiền thuê đất vào ngân sách nhà nước.

Còn tại Khoản 7 Điều 19 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ không quy định miễn tiền thuê đất cho dự án xã hội hóa lĩnh vực giao thông, nhưng Sở Tài nguyên và Môi trường tham mưu UBND tỉnh ban hành Quyết định giao đất không thu tiền sử dụng đất là trái quy định của pháp luật hiện hành.

Thêm vào đó, còn xảy ra tình trạng các chủ đầu tư được giao đất thông qua hình thức nhận chuyển nhượng đất từ cá nhân, tổ chức khác không đúng quy định của pháp luật, không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất; nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp, đất trồng lúa khi chưa có văn bản cho phép, chấp thuận của cơ quan có thẩm quyền.

Ngoài ra, một số đơn vị sử dụng đất nhưng chưa có quyết định thuê đất, hợp đồng thuê đất; lập bộ thu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp chưa đầy đủ.

Theo quy định tại Khoản 3 Điều 58 Luật Đất đai, vấn đề xác định năng lực, điều kiện của nhà đầu tư khi giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất trên thực tế cũng còn nhiều bất cập. Nhiều nhà đầu tư tại thời điểm giao đất chưa được thẩm định năng lực phù hợp hay chưa đảm bảo năng lực, đặc biệt là năng lực về vốn chủ sở hữu thực tế huy động cho thực hiện dự án. Có nhà đầu tư thực hiện đồng thời nhiều dự án, dẫn tới vốn đầu tư dàn trải, không đảm bảo. Mức ký quỹ được xác định thấp, nhiều nhà đầu tư không thực hiện việc nộp ký quỹ. Việc này dẫn tới dự án đầu tư kéo dài, chậm đưa đất đai vào sử dụng, huy động vốn trái pháp luật; bán chuyển nhượng dự án, bán chuyển nhượng bất động sản hình thành tương lai khi chưa đủ điều kiện.

Để giải quyết những bất cập nêu trên, Kiểm toán nhà nước khu vực I kiến nghị minh bạch hóa việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, tăng cường khả năng tiếp cận đất đai của các chủ thể. Trong đó, quy định cụ thể và thống nhất các trường hợp giao đất, cho thuê phục vụ mục đích kinh doanh không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.

Đối với việc cho thuê đất, cần ưu tiên áp dụng hình thức thuê đất trả tiền hàng năm để đảm bảo nguồn thu ổn định từ đất đai. Đồng thời, cần có quy định về việc xác định giá trị quyền được thuê đất trả tiền hàng năm trong định giá doanh nghiệp cổ phần hóa.

Đất đai là tài sản công, được giao cho nhiều cá nhân, tổ chức và chịu sự giám sát, quản lý của nhiều cơ quan, đơn vị. Những vấn đề phát sinh trong quá trình thực hiện Luật Đất đai rất phức tạp. Trong khi đó, cơ chế, chính sách về lĩnh vực này còn nhiều bất cập. Thậm chí nhiều quy định chồng chéo, thiếu đồng nhất. Chính sự thiếu đồng nhất trong các văn bản quy phạm pháp luật đã bị nhiều đối tượng lợi dụng để thực hiện hành vi vi phạm.

Nhằm nâng cao hiệu quả công tác kiểm toán quản lý, sử dụng đất đai, nhiều ý kiến cho rằng, Kiểm toán nhà nước cần đa dạng hóa hình thức tổ chức kiểm toán chuyên đề, phù hợp với đặc điểm của vấn đề và tăng cường áp dụng công nghệ kiểm toán mới, vận dụng các phương pháp kiểm toán phù hợp với đặc thù của kiểm toán chuyên đề theo hướng kinh tế, hiệu quả, hiệu lực, chống thất thoát lãng phí đất đai, tài nguyên khoáng sản; đồng thời nghiên cứu mở rộng phạm vi, nội dung kiểm toán thông qua các cuộc kiểm toán chuyên đề chuyên sâu quy mô lớn để có góc nhìn toàn diện, đa chiều nhằm ngăn chặn kịp thời các sai phạm, chấn chỉnh công tác quản lý, sử dụng đất đai.