Có nên luật hóa chung cư mini?

Mới chỉ xuất hiện hơn chục năm nay, sau khi Nghị định71/2010 (quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở 2005) ra đời, bắt đầu cho phép phát triển nhà ở riêng lẻ được thiết kế có nhiều tầng, nhiều căn hộ nhỏ.

Từ thời điểm đó, chung cư mini đã mọc lên nhan nhản như "nấm sau mưa". Tuy vậy, nhiều năm qua, loại hình nhà ở này cũng đã bộc lộ rất nhiều hạn chế, nhưng vì đáp ứng tiêu chí nhà ở của nhiều người có tài chính eo hẹp mà chung cư mini mọc lên ngày càng nhiều.

Phù hợp túi tiền nhưng nhiều bất cập

Không có con số thống kê cụ thể nhưng chung cư mini là loại hình nhà ở khá phổ biến ở tại Hà Nội. Có những khu vực còn được gọi là "thủ phủ" của chung cư mini như: Khương Đình, Hạ Đình (quận Thanh Xuân) và tại nhiều quận huyện khác như: Hoàng Mai, Bắc Từ Liêm, Nam Từ Liêm… cũng xuất hiện nhan nhản.

Năm 2018, Sở Xây dựng Hà Nội đã có công văn yêu cầu ra soát, thống kê số lượng nhà chung cư mini trên địa bàn. Đặc điểm của các chung cư mini là những căn nhà được xây dựng với diện tích nhỏ, quy mô từ 5 đến 10 tầng, thường nằm xen kẽ trong các khu dân cư. Phần lớn khi xây chung cư mini, người xây thường xin giấy phép xây nhà ở đơn lẻ, sau đó, khi xây xong thì cho thuê, bán các căn hộ.

Ưu điểm của các căn hộ chung cư mini là giá rẻ hơn rất nhiều so với chung cư thương mại, diện tích nhỏ phù hợp với điều kiện kinh tế của các cặp vợ chồng trẻ và những người có thu nhập thấp. Tuy nhiên, đi kèm với loại hình nhà ở này là hàng loạt những bất cập trong sinh hoạt của người dân cũng như những ẩn hoạ về cháy nổ. Với đặc điểm tận dụng những mảnh đất hẹp, chung cư mini thường nằm sâu trong các ngõ ngách, 3 mặt bao quanh áp vào các nhà dân xung quanh nên ở những tầng thấp, nhiều căn hộ chung cư không có ánh sáng trời, phải bật điện quanh năm.

Cách đây hơn 6 năm, với số tiền chưa đến 1 tỷ đồng, chị Nguyễn Thanh Uyên đã mua một căn hộ chung cư trên ngõ 139 Khương Thượng với diện tích 43m2. Căn hộ vừa đủ ở cho 2 vợ chồng và một đứa con nhưng ở tầng 8. Đây là tầng trên cùng, chủ đầu tư đã xây vượt phép (trong giấy phép chỉ có 7 tầng), nên có giá rẻ hơn các tầng bên dưới. Thủ tục mua bán khi đó chỉ là hợp đồng lập vi bằng với chủ nhà.

Thay vì phải mua những căn chung cư thương mại bình dân ở xa, đi làm hơn chục kilomet thì chung cư mini chị Uyên mua có những ưu điểm khá hấp dẫn như gần chỗ làm việc, ở khu vực khá trung tâm, cách bệnh viện, chợ và trường học chỉ vài trăm mét. Tuy nhiên, khi về sinh sống ở chung cư mini này, chị Uyên nhận thấy hàng loạt bất cập, trong đó có những ẩn hoạ về cháy nổ khiến các hộ dân lo lắng. Gần như cứ vài ba tháng, thang máy lại hỏng, mỗi lần sửa chữa mất vài ngày khiến các hộ dân thường xuyên phải leo cầu thang. Chưa kể, mới ở được vài tháng, chị Uyên đã nhận được lời nhờ trát sửa lại sàn nhà vệ sinh của gia đình chị vì trần nhà vệ sinh của căn hộ tầng 7 cùng trục nhà chị bị thấm dột.

Nguyên nhân là do chất lượng xây dựng kém. "Vì diện tích các căn hộ chỉ từ 43-55m2, rất bé và trần nhà thấp nên cứ mỗi ngày rằm và mùng 1, các hộ dân thắp hương là chuông báo cháy lắp trong nhà lại rú lên. Về sau, các hộ dân rủ nhau tự cắt dây chuông báo cháy. Cũng may chưa có vụ hoả hoạn nào chứ nếu xảy ra cháy vào ban đêm thì không ai biết sẽ xảy ra chuyện gì vì chuông báo động không hoạt động", chị Uyên cho biết. Chung cư có 2 cầu thang bộ nhưng lại không có cửa đóng mở ở cầu thang bộ từng tầng trong khi cánh cửa này có tác dụng ngăn khói lan lên các tầng nếu có hoả hoạn xảy ra.

"Nếu có cháy ở các tầng dưới, thì chính 2 cầu thang bộ này lại là hai ống hút khói lên các tầng trên, đặc biệt là tầng trên cùng nhà tôi ở, quá nguy hiểm", chị Uyên chia sẻ. Mặc dù có nhiều bất cập nhưng để mua được một căn chung cư thông thường ở giữa nội thành, các quận trung tâm phải có ít nhất từ 2,5-3 tỷ đồng. Đây là số tiền không nhỏ đối với nhiều gia đình trẻ. Vì vậy, dù biết, chung cư mini tiềm ẩn rất nhiều rủi ro, từ chất lượng xây dựng, cháy nổ đến khó khăn khi mua bán sang tên nhưng đây lại là lựa chọn của khá nhiều người.

Cần điều chỉnh chính sách cho phù hợp

Các bất cập, vướng mắc của chung cư mini nhiều năm qua đã được dư luận đề cập rất nhiều và các cơ quan quản lý nhà nước nhận diện. Thế nhưng theo chuyên gia pháp lý bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh, chính sách cho loại hình nhà ở này vẫn chưa có những sự điều chỉnh cho phù hợp.

Theo ông Đỉnh, chung cư mini đã tồn tại từ lâu do nhu cầu lớn của người dân gắn liền với quá trình đô thị hóa, gia tăng dân số cơ học. Từ hơn 10 năm trước, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP quy định chi tiết Luật Nhà ở năm 2005 đã tạo khung pháp lý ban đầu cho việc hợp pháp hóa chung cư mini. Luật Nhà ở năm 2014 tiếp tục kế thừa và quy định về chung cư mini (Điều 46). "Loại hình "nhà hộp diêm" này cực kỳ "hot" tại các đô thị lớn vì diện tích vừa phải, giá bán phù hợp túi tiền của các hộ gia đình trẻ, người lao động, sinh viên... và có vị trí tiện lợi cho sinh hoạt, học tập, làm việc, cho con học... nhưng lại là một vấn nạn của các đô thị do khó khăn trong quản lý và gây quá tải hạ tầng đô thị. Tuy nhiên, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đang trình Quốc hội xem xét, dự kiến thông qua vào tháng 11/2023 lại đề xuất hợp pháp hóa loại hình này dưới cái tên là "nhà ở nhiều tầng nhiều hộ ở của hộ gia đình, cá nhân". Tôi cho rằng không nên luật hoá loại hình nhà ở này", ông Đỉnh kiến nghị.

Ông Đỉnh phân tích, nếu một hộ gia đình, cá nhân có thửa đất ở diện tích chỉ vài trăm mét vuông thì có thể xây dựng chung cư mini để bán. Thủ tục chỉ đơn giản là xin cấp giấy phép xây dựng theo trình tự cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ thông thường.

"Chủ đầu tư" trường hợp này là các hộ gia đình, cá nhân, không cần phải thành lập doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản, không cần lập dự án đầu tư để thực hiện thủ tục đầu tư theo Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản (gồm các thủ tục: Chấp thuận chủ trương đầu tư, giao đất/cho thuê đất, định giá đất và thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất, thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi/thiết kế cơ sở, thẩm duyệt PCCC, cấp giấy phép xây dựng, nghiệm thu PCCC, nghiệm thu công trình đủ điều kiện đưa vào vận hành...) Một dự án phát triển nhà chung cư thông thường sẽ mất tối thiểu 2 năm để hoàn thiện thủ tục pháp lý trước khi khởi công thì với chung cư mini (núp bóng nhà ở riêng lẻ) có thể chỉ cần 1-2 tháng.

"Nếu chính sách này được thông qua, chắc chắn sẽ dẫn đến loại nhà ở này "đã hot ngày càng hot hơn", người dân sẽ càng đổ xô mua, sẽ hình thành làn sóng đi lùng mua các lô đất ở kề cận để hợp thửa, xây bán tràn lan thay vì khuyến khích phát triển nhà ở theo dự án, đảm bảo kết nối hạ tầng đồng bộ. Ngoài vấn đề an toàn, PCCC thì việc giải quyết hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội (trường học, y tế, sân chơi, thể dục thể thao, cây xanh, dịch vụ...) cho các hộ gia đình mua chung cư mini sẽ chồng chất thêm cho chính quyền các đô thị như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Đà Nẵng... nếu "luật hóa" loại hình nhà ở này. Cùng với đó, cần có biện pháp kiểm soát chặt chẽ, đặc biệt là không công nhận giao dịch mua bán, kiên quyết không cấp "sổ hồng" riêng đối với từng căn hộ chung cư mini để không làm bùng phát loại hình này, tránh nguy cơ mất an toàn và quá tải hệ thống hạ tầng đô thị", ông Đỉnh phân tích.