Bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn là ngăn trở tự do kinh doanh

Tiếp tục chương trình Kỳ họp thứ 5, chiều 23/6, Quốc hội thảo luận phiên toàn thể tại hội trường về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Qua nghiên cứu hồ sơ dự án luật, đại biểu Cầm Hà Chung - đoàn Phú Thọ nêu, Luật Kinh doanh bất động sản bắt buộc doanh nghiệp, người dân phải giao dịch thông qua một đơn vị trung gian, có dấu hiệu ngăn trở quyền tự do kinh doanh theo Điều 33 Hiến pháp năm 2013.

“Quyền tự chủ kinh doanh và lựa chọn hình thức tổ chức kinh doanh, tự do tìm kiếm thị trường, khách hàng và ký kết hợp đồng theo Điều 7 Luật Doanh nghiệp, quyền tự quyết định và tự chịu trách nhiệm về hoạt động đầu tư, kinh doanh theo Điều 5 Luật Đầu tư” - đại biểu Cầm Hà Chung nhấn mạnh.

Đại biểu đoàn Phú Thọ cho rằng, sàn giao dịch bất động sản là doanh nghiệp thông thường không phải cơ quan quản lý nhà nước, không phải là chủ thể cung cấp dịch vụ công theo sự ủy nhiệm của Nhà nước. Vì vậy, việc bắt buộc các chủ thể khác phải sử dụng dịch vụ của doanh nghiệp thông thường tạo nên sự bất bình đẳng, vi phạm các nguyên tắc về bình đẳng trong hoạt động kinh doanh, xung đột với Luật Công chứng.

Theo Luật Công chứng “hoạt động công chứng là việc công chứng viên chứng nhận tính xác thực hợp pháp của hợp đồng giao dịch dân sự”. Như vậy, với loại hợp đồng mua, bán, chuyển nhượng bất động sản thì khi thực hiện công chứng hợp đồng, công chứng viên có nghĩa vụ đánh giá tính pháp lý của tài sản giao dịch gồm đánh giá tình trạng pháp lý dự án, điều kiện để đưa bất động sản vào giao dịch, nếu không đủ điều kiện giao dịch thì phải từ chối công chứng.

Công việc của công chứng viên như nêu trên trùng một phần lớn với nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản, theo khoản 2 Điều 61 dự thảo luật, nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản giới thiệu, kiểm tra giấy tờ về bất động sản bảo đảm đủ điều kiện được giao dịch, niêm yết; cung cấp công khai thông tin về bất động sản đủ điều kiện được đưa vào kinh doanh cho các bên tham gia có nhu cầu giao dịch.

Như vậy, sàn giao dịch ngoài chức năng thực hiện các giao dịch mua bán bất động sản, làm trung gian đàm phán, ký kết hợp đồng thì còn phải kiểm tra giấy tờ về bất động sản, đảm bảo đủ điều kiện được giao dịch.

“Điều này dẫn đến một phần công việc của sàn giao dịch bất động sản sẽ trùng lắp với công việc của công chứng viên khi thẩm định, đánh giá tính pháp lý của bất động sản bảo đảm đủ điều kiện mua bán” - đại biểu lý giải.

Bên cạnh đó, không đảm bảo tính khách quan với tư cách là nhà môi giới trung gian và bán hàng cho các chủ đầu tư hoạt động vì mục đích kiếm lời. Sàn giao dịch bất động sản sẽ tìm mọi cách để bán được sản phẩm cho chủ đầu tư nhiều nhất có thể. Vì vậy, không có bất kỳ cơ sở nào để bảo đảm rằng sàn sẽ đảm bảo quyền lợi cho người mua bất động sản. Đặc biệt, với những sản phẩm có hồ sơ pháp lý chưa đầy đủ, nhưng có mức chiết khấu cao.

Mặt khác, chính các chủ đầu tư có thể thành lập nên rất nhiều sàn bất động sản để bán sản phẩm cho mình, tạo nên các giao dịch ảo nhằm lũng đoạn thị trường, đẩy giá bán lên cao.

Vì những lý do nêu trên, đại biểu Cầm Hà Chung kiến nghị, thứ nhất, Ban soạn thảo rà soát, điều chỉnh, sửa đổi các nội dung trong các điều của dự thảo luật theo hướng tất cả các giao dịch bất động sản có ít nhất một bên là cá nhân tham gia thì bắt buộc phải công chứng.

Thứ hai, khuyến khích nhưng không bắt buộc bất cứ giao dịch nào cũng phải thông qua sàn giao dịch bất động sản. Thứ ba, bỏ quy định xác nhận của sàn giao dịch bất động sản là căn cứ để các bên tham gia giao dịch tiến hành các thủ tục tiếp theo.