Tăng lãi suất không quan trọng bằng tăng nguồn vốn và nguồn cung nhà ở xã hội?

Đảm bảo cân đối nhiều yếu tố

Theo số liệu mới nhất của Ngân hàng Chính sách xã hội, tính đến ngày 31/7/2024, sau gần 10 năm triển khai thực hiện cho vay nhà ở xã hội theo Luật Nhà ở 2014, Nghị định số 100/2015/NĐ-CP, Nghị định số 49/2021/NĐ-CP, Ngân hàng Chính sách xã hội đã giải ngân được 20.894 tỷ đồng cho hơn 49.000 khách hàng, dư nợ đạt 17.263 tỷ đồng với gần 46.000 khách hàng đang còn dư nợ. Nguồn vốn tín dụng chính sách về nhà ở xã hội đã góp phần giúp hơn 49.000 người thu nhập thấp, công nhân cùng gia đình có nhà ở xã hội và góp phần xây dựng hơn 49.000 căn nhà ở, ổn định “an cư, lạc nghiệp”, yên tâm lao động sản xuất, phát triển kinh tế.

Tuy nhiên, Nghị định số 100/2024/NĐ-CP được ban hành ngày 26/7/2024 quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về phát triển và quản lý nhà ở xã hội , đã mang đến một loạt thay đổi liên quan đến việc cho vay nhà ở xã hội. Một trong số đó là lãi suất cho vay được điều chỉnh theo mức lãi suất cho vay đối với hộ nghèo do Thủ tướng Chính phủ quy định trong từng thời kỳ. Mức lãi suất nợ quá hạn cũng được quy định là 130% so với lãi suất cho vay thông thường.

Điều này có nghĩa rằng, từ ngày 1/8/2024, mức lãi suất của Ngân hàng Chính sách xã hội cho vay mua, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân; xây dựng hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở từ mức 4,8%/năm lên 6,6%/năm, tăng thêm 1,8%, tương đương với lãi suất cho vay hộ nghèo thời điểm hiện tại.

Ông Huỳnh Văn Thuận - Phó Tổng giám đốc Ngân hàng Chính sách xã hội - cho biết, mức lãi suất cho vay này được cơ quan có thẩm quyền tổng kết, đánh giá, tính toán kỹ lưỡng trong quá trình xây dựng Nghị định của Chính phủ; dự thảo Nghị định đã được lấy ý kiến tham gia rộng rãi của các bộ, ngành, địa phương, người dân để hoàn thiện, thẩm định trước khi trình Chính phủ ban hành. Đồng thời, mức lãi suất mới này được điều chỉnh nhằm đảm bảo tính bền vững của chương trình cho vay và giảm tải gánh nặng ngân sách nhà nước.

“Nếu so sánh về mức thu nhập, chắc chắn người đủ điều kiện mua nhà ở xã hội đều có thu nhập tốt hơn nhiều so với người nghèo, mà lại được hưởng lãi suất 4,8%/năm - thấp hơn người nghèo là điều không công bằng. Việc đưa lãi suất cho vay dành cho người có thu nhập thấp về ngang bằng với lãi suất cho vay đối với người nghèo được xem là mức lãi suất hợp lý, chứ không phải quá cao như mọi người đang nghĩ” - ông Huỳnh Văn Thuận nói.

Đánh giá mức lãi suất vay 6,6%/năm của Ngân hàng Chính sách xã hội là mức hấp dẫn, TS. Nguyễn Trí Hiếu - Chuyên gia kinh tế kiến nghị mức lãi suất này cần được cố định trong nhiều năm. Dẫn ví dụ ở Mỹ, ông Hiếu cho biết, lãi suất vay mua nhà tại quốc gia này có thể lên đến 7,5%/năm nhưng được cố định trong suốt 30 năm. Điều này mang lại sự an tâm cho người mua nhà vì họ có thể sắp xếp kế hoạch tài chính dài hạn để trả nợ gốc và lãi. Nếu lãi suất ưu đãi chỉ áp dụng trong 1 thời gian đầu và sau đó thả nổi thì sẽ không còn ý nghĩa, người vay sẽ đối diện với rủi ro về tài chính khi lãi suất biến động.

Cũng đánh giá về những điều chỉnh mới từ Chính phủ, ông Nguyễn Quốc Hùng - Tổng thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam - nhận định, việc phê duyệt mức lãi suất 6,6%/năm được cân nhắc kỹ lưỡng, nhằm đảm bảo cân đối nhiều yếu tố. Chính sách này cần nhìn nhận từ góc độ ổn định và dài hạn với thời hạn vay lên đến 25 năm.

Tăng nguồn vốn và nguồn cung nhà ở xã hội

Dù hoan nghênh các chính sách ưu đãi trong Nghị định 100/2024/NĐ-CP về “mức vốn vay” tại Ngân hàng Chính sách xã hội, song ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) - cho rằng, mức tăng lãi suất từ 4,8%/năm lên 6,6%/năm là một thay đổi đáng kể, gây áp lực lớn cho người mua nhà ở xã hội. Hơn nữa, việc áp dụng lãi suất trung và dài hạn tương tự như lãi suất cho hộ nghèo có thể gây bất an cho người vay vì lãi suất có khả năng thay đổi thường xuyên, thậm chí hàng năm.

Ông Lê Hoàng Châu kiến nghị, giữ nguyên mức lãi suất 4,8%/năm cho các khoản vay mua nhà ở xã hội tại Ngân hàng Chính sách xã hội. “Người mua, thuê mua nhà ở xã hội tại khu vực đô thị là nơi tập trung dân cư với mật độ cao, hoạt động chủ yếu trên lĩnh vực phi nông nghiệp nên có tính “đặc thù” về an sinh xã hội nên cần thiết kế các chính sách phù hợp. Trong đó, có chính sách ưu đãi tín dụng hợp lý, sát với thực tế để mua, thuê mua nhà ở xã hội, không nên “cào bằng” chính sách giữa đối tượng hưởng chính sách về nhà ở xã hội tại khu vực đô thị với hộ nghèo theo chuẩn hộ nghèo quy định trong từng thời kỳ” - ông Lê Hoàng Châu kiến nghị.

Một chuyên gia bất động sản cho rằng, nếu việc tăng lãi suất lên 6,6% nhằm đảm bảo tính bền vững của chương trình cho vay và giảm tải gánh nặng ngân sách Nhà nước thì chỉ nên áp dụng với đối tượng mua nhà ở xã hội mới.

“Với mức lãi suất mới, đối tượng mua mới sẽ cân nhắc có nên vay mua nhà ở xã hội hay không. Còn với những người đã mua nhà ở xã hội rồi thì nên giữ nguyên mức lãi suất cũ” - vị chuyên gia nói và cho biết thêm, theo quy định mới, người mua sẽ không còn được hưởng nhiều ưu đãi về lãi suất khi mua nhà ở xã hội. Do đó, trong tương lai, có thể họ sẽ quyết định mua nhà ở thương mại giá rẻ tương xứng với chất lượng.

Trước những ý kiến đa chiều liên quan đến việc điều chỉnh lãi suất cho vay nhà ở xã hội theo Nghị định số 100/2024/NĐ-CP, ông Huỳnh Văn Thuận khẳng định, với vai trò là đơn vị triển khai thực hiện cho vay, Ngân hàng Chính sách xã hội sẽ tiếp thu các ý kiến để báo cáo các bộ, ngành liên quan, từ đó báo cáo trình Chính phủ và Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định. “Ngân hàng Chính sách xã hội cam kết tiếp tục tập trung triển khai thực hiện chương trình cho vay nhà ở xã hội đảm bảo tuân thủ đúng các quy định của Chính phủ tại Nghị định số 100/2024/NĐ-CP, trong đó có quy định về lãi suất cho vay” - ông Huỳnh Văn Thuận khẳng định.

Đồng thời ông cho biết thêm, khó khăn lớn nhất hiện nay của chương trình cho vay nhà ở xã hội đối với cả ngân hàng lẫn người dân cần được tháo gỡ, đó là về nguồn vốn. Nguồn vốn đầu tư công trung hạn giai đoạn 2021 - 2025 Ngân hàng Chính sách xã hội được giao là 1.000 tỷ đồng nhưng trong năm 2021 đã giải ngân hết. Năm 2022 và 2023, Ngân hàng Chính sách xã hội đã thực hiện giải ngân 10.281/15.000 tỷ đồng nguồn vốn Nghị quyết 11 và nguồn vốn này chỉ thực hiện đến hết năm 2023.

Như vậy, năm 2024 và 2025, Ngân hàng Chính sách xã hội chưa được cấp nguồn vốn mới cho vay chương trình cho vay nhà ở xã hội, trong khi nhu cầu đi vay của khách hàng là rất lớn. Theo tổng hợp từ các tỉnh, thành phố, giai đoạn 2024 - 2025 khoảng 12.000 tỷ đồng.

Trong khi đó, theo nhìn nhận của một số chuyên gia bất động sản, mức tăng lãi suất từ 4,8% lên 6,6% không quan trọng bằng việc tăng nguồn cung nhà ở. Nếu nhà ở xã hội có nhiều trên thị trường, người dân có cơ hội lựa chọn nhiều sản phẩm, thương hiệu khác nhau, đặc biệt, nếu mức giá phù hợp với khả năng chi trả của người dân thì lãi suất không còn là điều đáng lo ngại.