Ông lớn bất động sản dồn dập hút nghìn tỷ, thị trường trái phiếu bớt áp lực

Tất toán nợ trái phiếu

CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (PDR) vừa thông báo được Ủy ban Chứng khoán Nhà nước (UBCK) chấp thuận phát hành hơn 67 triệu cổ phiếu riêng lẻ, với giá 10.000 đồng/cp. Cổ phiếu này sẽ bị hạn chế chuyển nhượng 1 năm.

Với số tiền huy động được là 671,6 tỷ đồng, Phát Đạt sẽ dùng để thanh toán toàn bộ khoản nợ gốc và lãi trái phiếu mà doanh nghiệp đã phát hành trong năm 2021 và 2022 (tổng cộng 7 lô).

Nợ trái phiếu là một bài toán khó đối với nhiều tổ chức trong gần 2 năm qua, trong đó có các doanh nghiệp bất động sản.

Theo báo cáo tài chính quý III/2023, Bất động sản Phát Đạt có dư trái phiếu 980 tỷ đồng, phần lớn sẽ đến thời điểm đáo hạn vào cuối năm nay. Áp lực trả lãi trái phiếu là vấn đề đau đầu của doanh nghiệp này, khiến cổ phiếu này lao dốc 70-90%, tương tự như Novaland (NVL), Hải Phát (HPX), Nhà Khang Điền (KDH), DIC Corp. (DIG)… Đặc biệt là khi, cổ phiếu được dùng làm tài sản đảm bảo một phần cho nhiều khoản vay của doanh nghiệp.

Trong nửa đầu năm 2023, Phát Đạt phải lùi lịch đáo hạn, nâng lãi suất của một số lô trái phiếu, từ khoảng 12-13% lên 15%.

Trong 9 tháng đầu năm, PDR đã mua lại nhiều lô trái phiếu, tổng cộng hơn 1.500 tỷ đồng. Với động thái mới nhất, doanh nghiệp của Chủ tịch Nguyễn Văn Đạt sẽ hết nợ trái phiếu, so với mức 1.600 tỷ đồng nợ trái phiếu hồi cuối quý I/2023.

Mới đây, Vingroup của tỷ phú Phạm Nhật Vượng cho biết ngày 25/10, tập đoàn này đã hoàn thành giao dịch chào bán 250 triệu USD trái phiếu quốc tế, lãi từ 9,5% đến 10%/năm, trả hàng quý và được tính bằng đồng USD.

Áp lực nợ giảm bớt khi trái phiếu do Vingroup phát hành có thể hoán đổi thành cổ phiếu Vinhomes do Vingroup sở hữu, đáo hạn vào năm 2028. Vingroup có kế hoạch sử dụng một phần số tiền thu được để mua lại trái phiếu hiện có.

Hồi giữa tháng 10, Vinhomes, công ty thành viên phụ trách mảng bất động sản của Vingroup, cũng đã phát hành thành công 5.000 tỷ đồng trái phiếu riêng lẻ, có bảo lãnh, có tài sản bảo đảm, lãi suất 12%/năm, kỳ hạn 18-24 tháng.

Thời gian qua, nhiều doanh nghiệp xoay sở để mua lại và sắp mua lại hàng chục nghìn tỷ đồng trái phiếu.

Theo Sở Giao dịch Chứng hoán Hà Nội (HNX), đầu tháng 10, CTCP Đầu tư Xây dựng Trung Nam xin ý kiến mua lại lô trái phiếu (đáo hạn 4/2024) với tổng giá trị 2.000 tỷ đồng. Trước đó, do khó khăn tài chính, hồi tháng 8, Trung Nam không thể thanh toán lãi cho một lô trái phiếu.

Trên thị trường, giới đầu tư cũng chứng kiến nhiều ông lớn (trong đó đa phần là bất động sản) chi nhiều nghìn tỷ đồng mua lại trái phiếu hồi tháng 9-10, như trường hợp Geleximco của ông Vũ Văn Tiền, Novaland của ông Bùi Thành Nhơn…

Theo Bộ Tài chính, trong gần 7 tháng đầu năm, các doanh nghiệp mua lại trước hạn hơn 135.000 tỷ đồng trái phiếu, tăng hơn 56% so với cùng kỳ năm trước.

Thị trường trái phiếu khởi sắc hơn

Những hoạt động đàm phán gia hạn trái phiếu, phát hành mới trái phiếu, phát hành trái phiếu chuyển đổi và phát hành cổ phiếu huy động vốn để tất toán trái phiếu… cho thấy các doanh nghiệp đã xoay sở rất nhanh và thị trường trái phiếu cũng dần đi vào ổn định.

Trong gần 10 tháng đầu năm, thị trường tài chính ổn định hơn với thanh khoản trên hệ thống ngân hàng khá dồi dào, lãi suất huy động của các nhà băng giảm mạnh, trong khi đó lãi suất cho vay cũng giảm.

Lãi suất trên thị trường liên ngân hàng liên tục giảm và có nhiều thời điểm xuống mức thấp lịch sử, lãi suất qua đêm chỉ khoảng 0,1-0,15%/năm.

Trong bối cảnh này, nhiều doanh nghiệp đã đàm phán với các chủ sở hữu trái phiếu để cơ cấu lại thời hạn trả nợ, kéo dài thời gian trả nợ thêm vài tháng cho tới 2 năm và lãi suất thỏa thuận tăng thêm 0,5-3% so với lãi suất ban đầu như trường hợp Sovico, Novaland, Hưng Thịnh Land...

Hoạt động huy động vốn thông qua nhiều hình thức để tất toán trái phiếu nợ cũ cũng cho thấy thị trường tài chính đã có chuyển biến tích cực.

Nhiều doanh nghiệp phát hành mới trái phiếu. Không chỉ các doanh nghiệp trên sàn mà nhiều doanh nghiệp bất động sản chưa niêm yết cổ phiếu cũng trở lại huy động vốn trên thị trường trái phiếu để thực hiện các dự án.

Hồi đầu tháng 10, theo HNX, Công ty Thanh Xuân đã huy động gần 600 tỷ từ trái phiếu kỳ hạn hơn 83 tháng, với lãi suất 10,57%/năm, phát hành cho các tổ chức chuyên nghiệp. Đây là doanh nghiệp chủ đầu tư dự án Thung lũng Thanh Xuân tại Vĩnh Phúc, do CTCP Bất động sản BIM (BIM Land) làm đơn vị phát triển. Đây là khu nghỉ dưỡng cao cấp, với tổ hợp khách sạn dưới thương hiệu InterContinental.

Hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp cũng phục hồi nhờ sự gia tăng phát hành của nhóm ngân hàng.

Thị trường trái phiếu doanh nghiệp cũng trở nên tích cực sau khi Bộ Công an gần đây cho biết thu hồi hơn 8.600 tỷ đồng từ vụ trái phiếu Tân Hoàng Minh và sẽ trả lại sau khi tòa án tuyên án và kết luận.

Với một số doanh nghiệp, hoạt động đàm phán gia hạn kỳ hạn trái phiếu vẫn diễn ra sôi động như trường hợp Novaland… Theo VNDirect, tính đến đầu tháng 10, đã có hơn 50 tổ chức phát hành đạt được thỏa thuận gia hạn kỳ hạn trái phiếu với các trái chủ và đã có báo cáo chính thức lên HNX. Tổng giá trị trái phiếu đã được gia hạn kỳ hạn là hơn 95,2 nghìn tỷ đồng.

Mặc dù thị trường trái phiếu đã khởi sắc hơn sau loạt chính sách tháo gỡ của Chính phủ, nhiều doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản vẫn chưa hết áp lực, khi còn lượng trái phiếu khá lớn đáo hạn vào cuối năm 2023, trong năm 2024 và những lô trái phiếu đã chuyển hạn sang năm 2024.

Việc vực dậy một thị trường trái phiếu là rất cần thiết đối với một nền kinh tế. Về lâu dài, thị trường này được kỳ vọng sẽ trở nên minh bạch và chuyên nghiệp hơn. Một số chuyên gia cho rằng, cần có xếp hạng tín nhiệm của tổ chức phát hành; và cho phép doanh nghiệp bảo hiểm tham gia thị trường này, qua đó giảm thiểu rủi ro cho nhà đầu tư.

Khi đó, mức độ rủi ro của trái phiếu sẽ đi kèm với mức lãi suất cao thấp. Các doanh nghiệp sẽ phải thận trọng khi cân đối huy động vốn cho các dự án, để tránh rơi vào tình trạng liên tục phải “khất nợ”, chạy đôn đáo đảo nợ… vì dòng tiền nghẽn như nhiều công ty bất động sản vừa qua.