Mô hình “bán-tái thuê” bất động sản công nghiệp: Lợi thế cạnh tranh cho các nhà đầu tư

Trong 6 tháng đầu năm 2021, bất chấp những tác động của đại dịch Covid-19, thị trường BĐS công nghiệp tại Việt Nam vẫn chứng kiến nhiều dấu hiệu tích cực như các thương vụ mua bán sáp nhập doanh nghiệp (M&A) cũng như sự gia tăng các diện tích đất công nghiệp mới. Điển hình như thương vụ Công ty TNHH Boustead Projects đã đạt được thỏa thuận mua lại 49% cổ phần trong Công ty Cổ phần Công nghiệp Logistics KTG & Boustead tại khu công nghiệp Yên Phong với giá khoảng 6,9 triệu USD.

Bên cạnh đó, thị trường cũng đón nhận nhiều nhà đầu tư mới gia nhập thị trường như GNP Industrial hay Công ty Cổ phần công nghiệp KCN Việt Nam. Đặc biệt, thị trường BĐS công nghiệp cũng xuất hiện một hình thức M&A mới, đó là loại hình giao dịch bán -tái thuê. Đây là loại hình giao dịch đang ngày càng trở nên phổ biến trên thế giới.

Giao dịch bán -tái thuê lại là một dạng công cụ tài chính với hình thức rất cụ thể, trong đó một bên (người bán, người thuê tương lai) sở hữu tài sản đó sẽ bán tài sản cho bên thứ 2 (nhà đầu tư, người cho thuê tương lai). Sau đó, người bán thuê lại tài sản từ người mua, do đó người bán trở thành người thuê và nhà đầu tư là chủ sở hữu bất động sản.

Theo các chuyên gia giao dịch bán -tái thuê lại mang lại nhiều lợi ích cho người bán, người thuê tương lai bao gồm: Tận dụng tài sản BĐS của họ để huy động vốn thay vì vay ngân hàng với lãi suất cao. Hơn nữa, họ đang bán tài sản theo tỷ giá thị trường hiện tại, nhiều khả năng sẽ có giá cao hơn chi phí mua ban đầu. Mặt khác việc ký hợp đồng thuê với chủ mới cũng cho họ cơ hội thương lượng lại những điều khoản mà họ mong muốn.

Nhận định về những điểm lợi thế của xu hướng giao dịch này, ông John Campbell - Trưởng bộ phận BĐS công nghiệp, Savills Việt Nam - cho biết, những lợi ích cho nhà đầu tư, chủ nhà tương lai bao gồm việc có được một BĐS đang vận hành để tạo ra tỷ suất hoàn vốn tức thì dưới hình thức trả tiền thuê hàng tháng. Do đó, với tệp khách thuê cõ sẵn, họ không cần phải chi tiền mặt cho các chiến dịch tiếp thị để tìm kiếm khách thuê tiềm năng. Dự báo dòng tiền mặt an toàn với lợi suất thỏa đáng trong thời gian thuê tương đối dài (thường là 10 năm) tạo ra sự an tâm cho nhà đầu tư cũng như chủ sở hữu mới.

Mặc dù xu hướng này ngày càng phổ biến trên thế giới, nhưng giao dịch bán-tái thuê vẫn chưa được áp dụng rộng rãi ở Việt Nam. Tuy nhiên, thời gian qua đã có một số công ty nước ngoài tại Việt Nam và thậm chí là các công ty trong nước đang bắt đầu thực hiện loại giao dịch này.

Đơn cử, năm 2020, Savills Việt Nam đã môi giới bán - tái thuê thành công một nhà kho với tổng diện tích sàn xây dựng là 36.000 m2 tại Dĩ An (Bình Dương). Trong giao dịch này, Savills đại diện cho khách mua. Bất động sản được mua với giá hơn 20 triệu đô la Mỹ và cho thuê lại với thời hạn thuê 5 + 5 năm và mang lại lợi nhuận hơn 9% cho nhà đầu tư.

Trước đó, thương vụ bán-tái thuê nổi tiếng đầu tiên trên thị trường BĐS công nghiệp Việt Nam là nhà kho của DKSH tại Bình Dương vào năm 2017. Năm 2018, Mapletree Logistics Trust từ Singapore đã đầu tư 43 triệu USD vào kho hàng với tổng diện tích sàn xây dựng lên tới 66.800m2 của Unilever tại Bình Dương. BĐS công nghiệp này sau đó được cho Unilever thuê lại với thời hạn 10 năm, mang lại lợi nhuận ròng ban đầu là 8,3% cho Mapletree.

Các chuyên gia nhận định, đại dịch Covid-19 sẽ khuyến khích ngày càng nhiều khách thuê trong việc cân nhắc những lựa chọn tài chính phù hợp cho họ và hy vọng sẽ giúp họ hiểu được lợi ích của việc tận dụng tài sản BĐS của mình như một phương tiện để huy động vốn.

Theo nghi nhận, hiện có rất nhiều nhà đầu tư đang tìm cách mua BĐS công nghiệp đang vận hành để thực hiện giao dịch bán-tái thuê. Tuy nhiên, các nhà đầu tư thường gặp khó khăn trong việc xác định đối tượng khách hàng phù hợp vì nhiều công ty sản xuất và hậu cần thậm chí còn chưa biết đến việc bán-tái thuê như một giải pháp tài chính thay thế.

Chia sẻ về một số lời khuyên dành cho các nhà đầu tư có ý định triển khai phương thức bán-tái thuê tại Việt Nam, chuyên gia Savills Việt Nam cho hay yếu tố quan trọng cần xem xét khi tiến hành bán-tái thuê phải hiểu một giao dịch bán - tái thuê có thể có rất nhiều thủ tục giấy tờ cần thực hiện, đòi hỏi rất nhiều thời gian. Trong đó, giao dịch đầu tiên là bán hoặc mua tài sản. Sau khi cả hai bên ký hợp đồng mua bán để kết thúc giao dịch mua, thì họ cũng phải ký hợp đồng cho thuê.

Hợp đồng mua bán và hợp đồng cho thuê có mối liên hệ chặt chẽ với nhau, vì giá bán được nêu trong hợp đồng mua bán phải cho phép nhà đầu tư đạt được lợi nhuận hấp dẫn so với giá thuê hàng tháng được nêu trong hợp đồng cho thuê. Một điều nữa cần cân nhắc là chủ sở hữu bất động sản hoặc khu công nghiệp (KCN) có biết và phê duyệt dự án hay không. Dựa vào chủ sở hữu đất và chủ đất của nhà đầu tư mới của KCN, họ phải xác nhận rằng nhà đầu tư đó đáp ứng các tiêu chí của KCN của họ.

Trong bối cánh dịch Covid-19 đang diễn biến phức tạp, khó lường trên nhiều tỉnh thành trên cả nước , trong đó có những thủ phủ công nghiệp như: TP. Hồ Chí Minh, Bình Dương, Đồng Nai, Bắc Ninh, Bắc Giang… đã tác động lớn đến phát triện thị trường BĐS công nghiệp. Hình thức giao dịch bán-tái thuê với nhiều lợi thế cạnh tranh là một lựa chọn cho nhà đầu tư thời điểm này và trong tương lai.