Dự án nhà ở thương mại: Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) chỉnh sửa theo hướng nào?

Chiều 28/9, tại Nhà Quốc hội, tiếp tục chương trình Phiên họp thứ 26, Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến về việc tiếp thu, chỉnh lý dự án Luật Đất đai (sửa đổi).

Báo cáo một số vấn đề lớn tiếp thu, giải trình, chỉnh lý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết, đối với dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ, dự thảo Luật chỉnh sửa theo hướng phải là các dự án do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định trên nguyên tắc khả năng huy động nguồn vốn thực hiện dự án và quỹ đất hiện có; trên cơ sở đó, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định về tiêu chí xác định dự án thu hồi đất phù hợp với điều kiện của địa phương.

Một số ý kiến trong Thường trực Ủy ban Kinh tế cho rằng, kinh doanh bất động sản là một trong những ngành kinh tế quan trọng đóng góp cho sự tăng trưởng kinh tế của quốc gia, đang và sẽ tiếp tục là một trong những động lực chính của sự phát triển kinh tế - xã hội.

Việc phát triển các dự án này không chỉ đem lại hiệu quả về kinh tế mà còn góp phần thực hiện chính sách an sinh xã hội và xây dựng đô thị văn minh hiện đại. Vì vậy, việc thu hồi thực hiện các dự án này cũng là để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Việc điều tiết chênh lệch địa tô được thực hiện thông qua việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án loại này theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư có sử dụng đất. Ý kiến khác đề nghị cân nhắc tính chất phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng của các dự án loại này.

Có ý kiến cho rằng, đối với dự án nhà ở thương mại, nếu trong khu đất thực hiện dự án có đất ở thì cần được thực hiện thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc sử dụng quyền sử dụng đất đang có mà không phải bị thu hồi, có như vậy mới nâng cao khả năng tiếp cận đất đai thực hiện dự án đầu tư của doanh nghiệp, đồng thời, bảo đảm quyền lợi của người đang có quyền sử dụng đất ở lâu dài ổn định.

Tuy nhiên, đối với dự án có quy mô lớn, tại các khu vực mới chưa có hạ tầng kỹ thuật hoặc đất hỗn hợp trong đó có đất sạch, cần thu hồi đất để giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án. Có ý kiến cho rằng, việc giao Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định dự án trọng điểm là nội dung mới, cần tiếp tục xin ý kiến các cơ quan, địa phương để nghiên cứu, quy định cho phù hợp.

Về các loại đất thực hiện dự án nhà ở thương mại (điểm b khoản 1 và khoản 6 Điều 128), tiếp thu ý kiến đại biểu Quốc hội, dự thảo Luật sửa đổi quy định tại Điều 128 dự thảo Luật theo hướng chặt chẽ hơn về phạm vi đất hỗn hợp thực hiện dự án nhà ở thương mại là đất ở và đất phi nông nghiệp không phải đất ở đã nộp tiền sử dụng đất hoặc nộp tiền thuê đất một lần so với phương án Chính phủ trình tại kỳ họp thứ 5 về dự án Luật Đất đai (sửa đổi) và dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) hướng tới khắc phục các điểm xung đột, chồng chéo, thiếu khả thi trong thực tiễn hiện nay.

Về nội dung này, theo dự thảo Báo cáo tiếp thu, giải trình, chỉnh lý dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đang gửi xin ý kiến Đoàn đại biểu Quốc hội có đề xuất về việc quy định trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) các chính sách do Luật Nhà ở đề xuất về loại đất được làm dự án nhà ở thương mại.

Về làm rõ các trường hợp thu hồi đất, các trường hợp đang có quyền sử dụng đất và thỏa thuận về nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, ông Vũ Hồng Thanh nêu, dự thảo Luật được chỉnh lý tại Điều 79 và khoản 6 Điều 128 theo hướng làm rõ: Người sử dụng đất đang có quyền sử dụng đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì được chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội mà Nhà nước không thực hiện thu hồi đất theo quy định tại Điều 79 của Luật này nếu đáp ứng đủ các điều kiện về chuyển mục đích sử dụng đất; ngoài các trường hợp thu hồi đất là các trường hợp người sử dụng đất chưa có đất có thể thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án.

"Quy định này góp phần đẩy mạnh xu hướng thương mại hóa quyền sử dụng đất; tuy nhiên, một số ý kiến cho rằng quy định theo hướng này chưa phù hợp trong trường hợp các dự án đầu tư mà đất là “phái sinh”, mục tiêu hướng tới là dự án đầu tư trên đất có đem lại lợi ích kinh tế - xã hội, có nhiều nhà đầu tư có năng lực cùng quan tâm thực hiện dự án đầu tư ngoài người đang có quyền sử dụng đất" - Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế nhấn mạnh.

Bên cạnh đó, cần tiếp tục nghiên cứu để có quy định phù hợp đối với trường hợp dự án thuộc diện thu hồi đất mà nhà đầu tư có nguyện vọng thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất thì cần tạo điều kiện cho việc thỏa thuận; cân nhắc trường họp có sự chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang mục đích sử dụng đất phi nông nghiệp.

Thường trực Ủy ban Kinh tế nhận thấy, đây là quy định quan trọng của Luật Đất đai, cần hết sức thận trọng, cân nhắc kỹ lưỡng, tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện, để quy định rõ ràng, cụ thể, hợp lý, bảo đảm thể chế hóa đầy đủ Nghị quyết số 18-NQ/TW và tuân thủ quy định của Hiến pháp năm 2013, tránh cách hiểu khác nhau, gây vướng mắc trên thực tiễn.