Chủ tịch Quốc hội: Cần quy định rõ phương pháp xác định giá đất trong luật

Khó nhất là vấn đề tài chính đất đai

Báo cáo thẩm tra dự án Luật Đất đai (sửa đổi) ngày 9/6, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh nhấn mạnh, Ủy ban Kinh tế nhận thấy quy định như dự thảo Luật về “phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường” chưa thực sự rõ ràng, chưa bảo đảm thể chế đầy đủ, toàn diện theo yêu cầu của Nghị quyết số 18-NQ/TW về phát huy cao nhất giá trị nguồn lực đất đai, chính sách tài chính về đất đai phải bảo đảm hài hoà lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

Đất đai là nguồn lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội đất nước, khi tiền thuê đất, tiền sử dụng đất, chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư quá lớn, dẫn đến giảm sự cạnh tranh về giá hàng hóa, dịch vụ, cạnh tranh về thu hút đầu tư, không tạo ra nguồn lực để phát triển kinh tế - xã hội. Do đó, đề nghị Cơ quan soạn thảo phối hợp với Bộ Tài chính nghiên cứu chỉnh sửa để có quy định bảo đảm tính khả thi, bổ sung nguyên tắc định giá đất bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và nhà đầu tư, phù hợp với Nghị quyết số 18-NQ/TW.

Ủy ban kinh tế cơ bản nhất trí việc xây dựng bảng giá đất hằng năm bảo đảm sự cập nhật kịp thời với biến động giá đất trên thị trường. Tuy nhiên, đề nghị nghiên cứu để có lộ trình thích hợp và có phương án quy định linh hoạt hơn trong trường hợp đến thời hạn ngày 01/01/2026 vẫn chưa hoàn thành được việc xây dựng Bảng giá đất hằng năm, nhất là đối với các địa phương có điều kiện khó khăn, không có nhiều dữ liệu để xây dựng bảng giá đất.

Đồng thời, lưu ý quy trình điều chỉnh, sửa đổi cần quy định phù hợp để bảo đảm tính khả thi. Bên cạnh đó, đề nghị nghiên cứu quy định rõ về nội hàm của việc xây dựng bảng giá đất theo vị trí để phân biệt với giá đất cụ thể và cách xác định “vùng giá trị”, “thửa đất chuẩn”.

Ủy ban Kinh tế cũng đề nghị xem xét thành phần Hội đồng thẩm định bảng giá đất và Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể theo hướng nâng cao tính chuyên môn và bảo đảm tính độc lập giữa cơ quan định giá, cơ quan thẩm định giá và cơ quan quyết định giá đất, bảo đảm thể chế hóa đúng tinh thần của Nghị quyết 18-NQ/TW.

Góp ý tại phiên họp tổ Quốc hội về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) ngày 9/6, liên quan đến vấn đề giá đất, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ dẫn Nghị quyết 18-NQ/TW quy định phải có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Tuy nhiên, dự thảo luật khi quy định về vấn đề này lại giao Chính phủ quy định chi tiết về phương pháp định giá đất. “Các đồng chí đọc lại điều khoản về giá đất. Quy định như thế này thì Quốc hội khó thảo luận” - Chủ tịch Quốc hội nói.

Nhấn mạnh trong dự thảo Luật Đất đai, khó nhất là tài chính đất đai, còn trong tài chính đất đai, khó nhất chính là giá đất. Do đó, trong Luật này phải quy định về nguyên tắc xác định giá đất cũng như phương pháp xác định giá đất để Quốc hội thảo luận và cho ý kiến.

Chủ tịch Quốc hội cũng cho biết, "cái khó nhất" trong định giá đất là ở những khu vực giáp ranh ở cùng một tỉnh hay 2 tỉnh khác nhau, khi một bên là đô thị đặc biệt, một bên là đô thị thường, giá đất chênh lệch rồi sinh ra khiếu kiện.

“Nếu không quy định rõ phương pháp xác định giá đất trong Luật thì làm sao Quốc hội an tâm để thông qua dự án Luật này. Quan điểm chúng tôi là Chính phủ đưa vào dự thảo luật, không có sợ dài, quy định rõ nguyên tắc, phương pháp. Trí tuệ của toàn dân, Quốc hội và cả xã hội chắc chắn đóng góp tốt hơn. Còn hơn sau đó Chính phủ vất vả đi làm việc này” - Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh.

Chủ tịch Quốc hội cũng cho biết, "cái khó nhất" trong định giá đất là ở những khu vực giáp ranh ở cùng một tỉnh hay 2 tỉnh khác nhau, khi một bên là đô thị đặc biệt, một bên là đô thị thường, giá đất chênh lệch rồi sinh ra khiếu kiện.

Liên quan tới quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh phải quy định việc lấy ý kiến quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thế nào cho thực chất, tránh chuyện lấy cho có, hình thức.

Bên cạnh đó, ông Vương Đình Huệ cũng nhắc tới tình trạng doanh nghiệp đầu tư sản xuất nông nghiệp rất sợ việc điều chỉnh quy hoạch bất thình lình, nay quy hoạch là đất nông nghiệp nhưng mai lại thay đổi thành đất ở, thương mại dịch vụ nên không dám đầu tư...

Phải chớp được "thời cơ vàng", "dân số vàng"

Cũng góp ý tại tổ về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), đại biểu Đinh Ngọc Minh - đoàn Cà Mau, dự thảo Luật Đất đai lần này không nêu được mục tiêu của dự án luật, trong khi tất cả các dự thảo luật đang soạn thảo hoặc đã thông qua đều có mục tiêu rõ ràng. Khi dự luật không có mục tiêu sau này sẽ không thể giám sát, đánh giá, đặc biệt, sau này nếu có khác nhau về cách hiểu luật sẽ không thể diễn giải luật đúng được, vì không có mục tiêu ban đầu.

Do đó, đại biểu Đinh Ngọc Minh đề nghị dự thảo Luật bổ sung 3 mục tiêu. Thứ nhất, phải giảm được các khiếu kiện về đất đai khi thi hành Luật. Hiện nay, khiếu kiện về đất đai chiếm khoảng 60% do người dân gửi đến Ban Dân nguyện của Quốc hội.

“Vậy sửa đổi lần này, cơ quan soạn thảo cần đánh giá tác động xem sẽ giảm được khiếu kiện này như thế nào khi triển khai thực hiện Luật” - đại biểu Đinh Ngọc Minh nói.

Thứ hai, dự thảo Luật phải hướng đến phân phối lại chênh lệch địa tô khi chuyển mục đích các loại đất khác sang đất ở. Hiện nay chênh lệch lợi tức từ việc chuyển các loại đất không phải là đất ở sang đất ở là rất lớn.

“Đặc biệt, tại các khu vực đô thị, có nơi chênh lệch tới vài chục triệu/m2, phần lợi tức này chủ yếu doanh nghiệp bất động sản đang hưởng” - đại biểu Đinh Ngọc Minh bày tỏ, đồng thời cho rằng, sửa đổi luật cần phân phối lại một phần lợi tức (địa tô) khi chuyển mục đích sử dụng đất cho toàn dân theo Hiến pháp (đất đai là sở hữu toàn dân). Đề nghị quy định hướng điều tiết ngay trong dự thảo Luật.

Thứ ba, sửa đổi Luật Đất đai lần này cần tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư dễ dàng tiếp cận đất đai để mở các công xưởng, nhà máy nhằm tận dụng cơ hội “dân số vàng”, “địa điểm vàng”, và “thời cơ vàng”.

Đi sâu phân tích một số nội dung cụ thể, đại biểu Đinh Ngọc Minh đánh giá, việc quy định cấp huyện phải làm kế hoạch sử dụng đất hàng năm là hết sức phi lý, gây lãng phí lớn cho ngân sách và thời gian cho địa phương.

“Đồng thời, tạo ra các thủ tục hành chính không đáng có, vì đất đai có vị trí cố định. Việc quy hoạch đủ điều kiện triển khai các dự án, quy hoạch khác chỉ cần cho cấp huyện điều chỉnh quy hoạch khi cần thiết” - đại biểu Đinh Ngọc Minh nhấn mạnh.

Về đất thương mại, dịch vụ, đất sản xuất phi nông nghiệp, đại biểu Đinh Ngọc Minh nhận định, đây là loại đất sẽ tạo ra việc làm và thu nhập cho người dân ở nông thôn, và đất này rất khó để quy hoạch trước vì doanh nghiệp chưa xuất hiện hoặc xuất hiện sau khi đã quy hoạch. Khi doanh nghiệp xuất hiện thì việc điều chỉnh quy hoạch mất rất nhiều thời gian và công sức.

"Đề nghị loại đất này cho phép sử dụng linh hoạt mà không cần có quy hoạch trước, được làm thủ tục theo hướng rút gọn của Chính phủ" - đại biểu nêu.

Đại biểu Nguyễn Thị Lan - đoàn TP. Hà Nội đề nghị chỉnh sửa quy định dự thảo Luật theo hướng chặt chẽ hơn về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, trong đó, có tính đến đặc thù các loại đất thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng và đối tượng nhận chuyển nhượng là “tổ chức” phân biệt với đối tượng nhận chuyển nhượng là “cá nhân” không trực tiếp sản xuất nông nghiệp. Đồng thời, đề nghị có cơ chế kiểm soát chặt chẽ, phòng, ngừa việc lợi dụng quy định này để đầu cơ đất nông nghiệp, ảnh hưởng đến mục tiêu chính sách.

Bên cạnh đó, đề nghị cơ quan soạn thảo nghiên cứu để có cơ chế để khai thác hiệu quả, tránh lãng phí quỹ đất đang do các đơn vị sự nghiệp công lập quản lý, tuy nhiên, về nội dung cụ thể, cần tiếp tục rà soát, cân nhắc để quy định phù hợp về đối tượng và phạm vi.

Ngoài ra, chỉnh sửa quy định tại khoản 2 Điều 35 theo hướng: Đơn vị sự nghiệp công lập khi thuê đất không được bán tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất, không được thế chấp tài sản gắn liền với đất; khi sử dụng kết hợp vào mục đích khác hoặc liên doanh liên kết thì nên được thực hiện trong thời gian tối đa là 10 năm, sau 5 năm thì xem xét tính hiệu quả của hợp tác để tiếp tục kéo dài 10 năm tạo điều kiện thuận lợi hơn cho đối tác hợp tác.