Xu hướng ngành bất động sản năm 2024: Tái cấu trúc nguồn vốn và chung cư tiếp tục lên giá

Doanh nghiệp bất động sản tái cấu trúc nguồn vốn

Trong năm 2024, ngành bất động sản sẽ vận động theo các xu hướng nổi bật như: Doanh nghiệp bất động sản sẽ tập trung vào tái cấu trúc nguồn vốn; thị trường bất động sản, chung cư sẽ tiếp tục tăng giá.

Theo Công ty Cổ phần Chứng khoán MB (MBS), hoạt động tái cấu trúc nguồn vốn sẽ diễn ra mạnh mẽ trong năm 2024 khi các doanh nghiệp cần cơ cấu để thực hiện dự án. Phát hành tăng vốn dự kiến là xu hướng huy động chủ yếu của doanh nghiệp trong 2024 do các ngân hàng đang thận trọng hơn đối với hoạt động vay trong lĩnh vực bất động sản.

Để vượt qua khó khăn về tiếp cận vốn vay ngân hàng, một số doanh nghiệp bất động sản niêm yết đã lên kế hoạch huy động vốn trên sàn. Cụ thể: CTCP Tập đoàn CEO (CEO) dự kiến tăng 67% vốn chủ sở hữu lên mức 6.350 tỷ đồng; CTCP Tập đoàn Đất Xanh (DXG) dự kiến vốn lên mức 15.500 tỷ đồng; CTCP Phát triển bất động sản Phát Đạt (PDR) dự kiến tăng vốn lên mức 9.300 tỷ đồng; CTCP Địa ốc Hoàng Quân dự kiến tăng vốn lên mức 9.500 tỷ đồng.

MBS cho rằng, xu hướng huy động vốn của các công ty bất động sản sẽ tiếp tục "nóng" trong năm 2024 vì trong bối cảnh nợ xấu tăng mạnh, các ngân hàng sẽ thận trọng hơn trong quá trình cho vay bất động sản.

Đồng thời, triển vọng hồi phục của thị trường chứng khoán sẽ trở nên rõ nét với kỳ vọng các ngân hàng hạ lãi suất. Do đó, phát hành cổ phiếu tiếp tục là phương thức huy động vốn chiến lược của một số doanh nghiệp.

Trong năm 2024, hoạt động mua bán sáp nhập (M&A) các dự án bất động sản cũng sẽ trở nên sôi động. Bởi lẽ sức khỏe tài chính của nhiều doanh nghiệp bất động sản đang yếu đi, do đó việc bán dự án là cần thiết để có thể duy trì hoạt động và phát triển.

Bên cạnh đó, lãi suất điều hành của Mỹ dự báo giảm 4 lần về mức 4.25% trong năm 2024. Điều này sẽ củng cố nguồn tín dụng cho các tổ chức nước ngoài muốn mua lại các dự án bất động sản ở Việt Nam.

Thêm nữa, lãi suất phi rủi ro ở thị trường quốc tế thấp hơn cũng sẽ làm tăng định giá của các dự án bất động sản Việt Nam đối với các tổ chức quốc tế, từ đó có thể khiến cung cầu gặp nhau và hoạt động M&A trở nên sôi động hơn.

Theo tìm hiểu, hiện nay, một số nhà đầu tư ngoại đã có động thái chuẩn bị dòng tiền để M&A các dự án bất động sản tại Việt Nam theo hình thức mua lại cổ phần. Đó là các nhà đầu tư đến từ Singapore, Đài Loan, Nhật Bản, Malaysia... Ước tính quy mô vốn cho mỗi thương vụ sẽ dao động từ 20 - 50 triệu USD. Điều đặc biệt, mục tiêu các nhà đầu tư nước ngoài hướng đến là dự án pháp lý sạch, có triển vọng trong tương lai, vị trí đẹp và giá bán đã giảm 10 - 20%.

Thị trường căn hộ sẽ “lên ngôi”

Trong năm 2024, phân khúc bất động sản trung cấp kỳ vọng là điểm sáng phục hồi. Việc thiếu hụt nguồn cung phân khúc trung cấp và lãi suất về mức thấp sẽ kích thích nhu cầu ở thực lớn.

Tại Hà Nội, trong bối cảnh, quỹ đất khu vực trung tâm còn lại rất ít, khu phía Tây đang trở thành khu vực có nguồn cung chủ yếu tại Hà Nội. Hạ tầng giao thông kết nối với khu vực trung tâm phát triển giúp các dự án đạt tỷ lệ hấp thụ cao và giá bán cải thiện. Hơn nữa, mặt bằng lãi suất ở mức thấp tạo điều kiện cho các chủ đầu tư đưa ra chính sách bán hàng hợp lý nhằm kích thích nhu cầu mua nhà.

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARs), trong thời gian tới, giá bán chung cư sơ cấp tại Hà Nội sẽ tiếp tục tăng trung bình 3 - 8%, chung cư cao cấp sẽ tăng nhiều nhất. Trong năm 2024, giá cho thuê căn hộ Hà Nội có thể tăng khoảng 5%.

Tại TP. Hồ Chí Minh và vùng lân cận, phân khúc trung cấp là điểm sáng. Tiếp theo là phân khúc liền kề sẽ có tín hiệu phục hồi từ cuối năm 2024.

Trong giai đoạn tăng trưởng 2017 – 2022 của thị trường bất động sản, các chủ đầu tư tập trung triển khai các dự án cao cấp dẫn tới nguồn cung phân khúc trung cấp thiếu hụt. Hiện nay, căn hộ cao cấp chiếm tới trên 90% tổng nguồn cung tại TP. Hồ Chí Minh. Nhờ nguồn cung thiếu hụt và nhu cầu hiện hữu, căn hộ trung cấp (giá bán khoảng 50 triệu đồng/m2) phù hợp với nhu cầu ở thực sẽ là điểm sáng phục hồi trong năm 2024.

Theo thống kê của CBRE, nguồn cung tại TP. Hồ Chí Minh dự kiến tăng trưởng 30% so với cùng kỳ, chủ yếu đến từ phân khúc cao cấp. Các dự án này đều đạt tỷ lệ hấp thụ cao trên 70%. Giá bán sẽ có thể tăng khoảng 8% so với cùng kỳ nhờ nguồn cung thiếu hụt và nhu cầu hiện hữu.

MBS cho rằng, thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh nhờ nguồn cung và hạ tầng cải thiện. Nguồn cung trong giai đoạn 2024 – 2025 sẽ tập trung chủ yếu tại TP. Thủ Đức. Hơn nữa, hạ tầng giao thông đang được nâng cấp với các dự án lớn như đường Song Hành cao tốc TP. Hồ Chí Minh – Long Thành – Dầu Giây, nút giao thông An Phú sẽ tác động tích cực đến giá bất động sản khu vực này.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARs), nguyên nhân dẫn đến thị trường chung cư sẽ tiếp tục "lên ngôi" là do nguồn cung khan hiếm, trong khi nhu cầu nhà ở của người dân tại các đô thị lớn vẫn rất cao. Bên cạnh đó, công tác chuẩn bị đầu tư các dự án bất động sản kéo dài, khiến nguồn cung không thể đáp ứng ngay lập tức. Nhiều dự án cũng bị đình trệ do vướng mắc pháp lý khiến cho nguồn cung sẽ càng eo hẹp. Do đó, giá chung cư sẽ tiếp tục tăng trong thời gian tới.

Tuy nhiên, một số chuyên gia khác lại đưa ra quan điểm rằng, đến cuối 2024, lãi suất ở mức thấp và tín hiệu hồi phục từ phân khúc chung cư sẽ tác động tích cực tới nhu cầu các sản phẩm có giá trị cao như liền kề hay biệt thự.

Hơn nữa, giá chung cư đang ở mức khá cao trong khi các sản phẩm thấp tầng về mức hợp lý có thể tạo ra xu hướng dòng tiền của nhà đầu tư sẽ chốt lời phân khúc căn hộ và tìm đến các sản phẩm thấp tầng như liền kề và biệt thự.