Thị trường đất đai: Chưa theo cơ chế thị trường

Nhiều khiếu kiện liên quan đến đất đai

Tại buổi tọa đàm đối thoại chính sách "Những vấn đề kinh tế trong chính sách và pháp luật đất đai ở Việt Nam" được tổ chức mới đây, PGS - TS. Hoàng Văn Cường - Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân - cho biết, hiện nay, trên 70% khiếu kiện là liên quan đến đất đai, chủ yếu do xung đột lợi ích kinh tế. Việc đền bù của nhà đầu tư chưa thỏa đáng... nhà nước bỏ tiền ra để đền bù cũng không đạt được thỏa thuận với dân.

TS.Nguyễn Văn Xa - Nguyên cán bộ Bộ Tài chính - cho rằng, giá đất nhà nước quy định luôn thấp hơn và khá chênh lệch so với giá thị trường. Có những khu vực ở Hà Nội hay thành phố Hồ Chí Minh, giá thực tế lên tới 1 tỷ đồng/m2 nhưng khung giá đất cao nhất vẫn chỉ dừng ở mức 162 triệu đồng/m2. Việc này gây thất thoát nguồn thu cho nhà nước.

Theo PGS - TS. Ngô Trí Long - Chuyên gia kinh tế - thực tế khung giá đất của nhà nước chỉ bằng khoảng 20-30% so với giá đất thị trường. Ở cấp tỉnh khung giá cũng chỉ bằng từ 30-60% giá thị trường tại địa phương. Điều này dẫn đến bất cập khi thu hồi đất, giá đền bù quá xa giá thị trường, gây khó khăn cho công tác giải phóng mặt bằng, tạo "điểm nghẽn" làm chậm tiến độ các công trình.

GS - TS. Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường - đánh giá: Công tác định giá đất của Việt Nam khá yếu kém trong các nước khu vực Đông Nam Á (so với Thái Lan, Indonesia,..). Về thuế đất, Việt Nam thu rất thấp, 0,03% theo bảng giá nhà nước trong khi các nước thu 1% theo giá thị trường. Do quen với việc nộp thuế thấp nên việc Bộ Tài chính vừa đưa ra quy định nâng gấp 10 lần thuế đất từ 0,03% lên 0,4% thì lập tức bị phản ứng.

Xây dựng "lưới giá đất"

Để hạn chế lỗ hổng trong chính sách đất đai, PGS.TS. Hoàng Văn Cường - cho rằng, cần làm rõ quy định xác định được giá trị thị trường trong Luật Đất đai hiện nay; phần giá trị gia tăng cũng cần quy định rõ. Cuối cùng là thuế sử dụng đất thu như thế nào khi thay đổi hạ tầng; đặc biệt, cơ quan định giá là ai. GS - TS. Đặng Hùng Võ đề xuất nên quản lý dựa trên giá đất do người dân tự đăng ký, kết hợp với những quy định, điều kiện để người dân đăng ký sao cho phù hợp. Điều này vừa để người dân tham gia vào quản lý đất thông qua đăng ký giá và vừa để họ công khai tư duy về giá trị mảnh đất mình đang sử dụng. Đây cũng là kinh nghiệm quản lý của Đài Loan mà chúng ta có thể tham khảo.

Xác định giá đất theo thị trường sẽ giải quyết hầu hết các vướng mắc về đất đai hiện nay. PGS - TS. Nguyễn Đình Thọ - Cục trưởng Cục Kinh tế và phát triển quỹ đất, Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường) - cho hay, cần thay đổi phương pháp định giá đất và công bố công khai. Hiện, Bộ Tài nguyên và Môi trường đang đẩy mạnh triển khai ứng dụng công nghệ định giá đất tiên tiến của các nước như Nhật Bản, Hàn Quốc vào việc định giá đất cho từng thửa đất và xây dựng "lưới giá đất" trên cơ sở xây dựng bản đồ vùng giá trị cho các khu vực có đặc tính tương đồng về khung bảng giá đất. Giá đất cụ thể được xác định thông qua các hoạt động đấu giá, bồi thường, thỏa thuận, giao dịch thực tế.