Nhà ở xã hội: Tỷ suất sinh lời 10% không đủ hấp dẫn nhà đầu tư

Tỷ suất sinh lời 10% không đủ hấp dẫn nhà đầu tư

Thông tin tại hội nghị tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội do Thủ tướng Chính phủ chủ trì vừa diễn ra, ông Đỗ Thanh Sơn, Phó Tổng Giám đốc Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam (Vietinbank) cho biết, ngay sau khi Chính phủ ban hành Nghị quyết 33 và Chương trình cho vay nhà ở xã hội, với vai trò và trách nhiệm của một ngân hàng thương mại cổ phần Nhà nước, Vietinbank đã quyết liệt triển khai, bám sát danh mục các dự án của các UBND tỉnh, thành phố và định hướng chỉ đạo của Ngân hàng Nhà nước để triển khai cho vay.

Tính từ ngày 1/4/2023 đến ngày 29/2/2024, Vietinbank đã tài trợ được 8 dự án, trong đó có 3 dự án đã ký được hợp đồng tín dụng và giải ngân được 423 tỷ đồng và cấp tín dụng đối với 5 dự án, tổng số quy mô gần 3.000 tỷ đồng.

Dù đã có kết quả giải ngân bước đầu, song Lãnh đạo Vietinbank cho biết, nhà băng này cũng gặp 3 khó khăn lớn trong việc cho vay tín dụng ưu đãi đối với các dự án nhà ở xã hội.

Thứ nhất, là khó khăn về rào cản pháp lý. Theo lãnh đạo VietinBank, nhiều dự án thiếu quyết định phê duyệt chủ trương của UBND tỉnh, thành phố; thủ tục triển khai dự án nhà ở xã hội khá phức tạp, mất nhiều thời gian hơn với các dự án nhà ở thương mại. Nhiều dự án bị chậm tiến độ do công tác giải phóng mặt bằng, bàn giao đất cho chủ đầu. Việc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hàng năm của tỉnh phê duyệt chuyển đổi mục đích sử dụng đối với đất lúa mất nhiều thời gian và ảnh hưởng đến tiến độ dự án.

Thứ hai, là giới hạn tỷ lệ lãi suất sinh lời của dự án. Lãnh đạo VietinBank cho rằng, quy định cho vay nhà ở xã hội, nhà ở công nhân hiện nay bị hạn chế lãi suất sinh lời do bị khống chế ở mức 10% nên chưa đủ sức hấp dẫn nhà đầu tư. Một số dự án nhà ở xã hội đã được phê duyệt nhưng chưa có nhà đầu tư, chưa có lộ trình, kế hoạch triển khai cụ thể.

Thứ ba, là khó khăn về nguồn vốn tài trợ dự án. Theo ông Sơn, bản chất gói 120 nghìn tỷ đồng là gói tín dụng từ nguồn vốn thương mại của ngân hàng, không có hỗ trợ từ ngân sách Nhà nước, trong đó cơ sở xác nhận lãi suất cho vay và lãi suất cho vay thương mại bình quân của 4 ngân hàng thương mại có vốn Nhà nước.

Cũng theo ông Sơn, mặc dù các ngân hàng thương mại dành nguồn lực ưu tiên cho chương trình nhưng mức lãi suất cho chủ đầu tư, người mua nhà vẫn chưa đủ hấp dẫn so với các chương trình hỗ trợ từ nguồn vốn ngân sách Nhà nước. Trên cơ sở những khó khăn phát sinh trong thực tiễn phát triển nhà ở xã hội, đặc biệt là tín dụng cho loại hình nhà ở này, với mục tiêu triển khai hiệu quả chương trình, lãnh đạo VietinBank kiến nghị các giải pháp:

Để tạo sức hấp dẫn cho chương trình, có được lãi suất thực sự ưu đãi, phù hợp hơn nữa với người mua nhà, doanh nghiệp làm nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, cải tạo chung cư cũ, đề nghị Chính phủ xem xét thành lập quỹ phát triển nhà ở xã hội, nguồn vốn ưu đãi cho phát triển nhà ở xã hội. Trên cơ sở nguồn ưu đãi này, lãi suất cho vay có thể xem xét thấp hơn lãi suất cho vay thương mại bình thường trên thị trường. Cần huy động từ nhiều nguồn lực khác nhau và vốn ngân sách đóng vai trò đầu mối.

Đồng thời, xem xét giao việc lựa chọn xác định người mua nhà cho chủ đầu tư dự án để tăng chủ động trong khâu bán hàng, đồng thời mở rộng đối tượng, nới lỏng điều kiện đối với người được mua nhà ở xã hội.

Đề xuất gói 30.000 tỷ đồng cho vay với lãi suất cố định 4,8%

Ở góc độ một ngân hàng đang nghiên cứu rất kỹ vấn đề nhà ở xã hội ông Hồ Hùng Anh, Chủ tịch HĐQT Ngân hàng Kỹ Thương Việt Nam (/chu-de/ngan-hang-techcombank.topic) cho rằng, về pháp lý các dự án, theo ông bên cạnh một số khó khăn thì hiện tại rất nhiều dự án đã được phê duyệt hay nhiều dự án ở các tỉnh đều có những quỹ đất công và tiến hành đấu thầu. Nếu tập trung đẩy mạnh thì quỹ đất đó sẽ mở ra. Hiện nay một số doanh nghiệp lớn đã được phê duyệt về chủ đầu tư. Những tập đoàn lớn như VinGroup đã có quỹ về nhà ở xã hội rất lớn.

Về đối tượng được quyền tham gia nhà ở xã hội, theo lãnh đạo Techcombank, vừa qua, quy định có một số sửa đổi, bây giờ các địa phương phân loại sớm để xác định đối tượng được mua.

Đối với vấn đề tiếp cận vay vốn ngân hàng, ông Hồng Hùng Anh cho rằng, việc triển khai tùy vào mỗi dự án nhà ở xã hội cho đến khi huy động được vốn. Mà hiện nay theo luật mất khoảng 3 - 6 tháng. Sau khi xây dựng xong phần móng, chủ đầu tư hoàn toàn có thể huy động vốn và bán căn nhà hình thành trong tương lai.

“Đối với các chủ đầu tư, nếu triển khai việc xây dựng nhanh và đúng đối tượng, người mua được vay sớm từ ngân hàng thì các chủ đầu tư đọng vốn không nhiều”, lãnh đạo Techcombank nêu. Đồng thời nhận định, nếu chủ đầu tư vướng nhiều về mặt pháp lý thì có thể mất rất nhiều thời gian để hoàn thiện và tất nhiên là đọng vốn.

Về phía ngân hàng, khi cho vay thường tập trung vào nguồn trả nợ. “Tôi cho rằng lãi suất hiện nay rất thấp. Ví dụ một căn hộ ở khu công nghiệp giá cũng chỉ dao động 200 - 300 triệu đồng. Đối với một gia đình công nhân thì chỉ cần 20 - 30m2 chứ họ không nghĩ đến 50 - 70 m2. Ở thành phố, một nhà rộng 20 - 30 m2 có giá khoảng 400 - 500 triệu đồng. Theo khung giá hiện nay đang xây dựng nếu tính lợi nhuận 10%, với khoảng 200 triệu đồng thì Techcombank tính toán nếu cho vay với lãi suất 7-8%/năm thì một năm người dân phải trả 14-16 triệu đồng. Còn nếu cho vay khoảng 20 năm thì chỉ trả cả lãi và gốc 10 triệu đồng/năm. Có nghĩa một hộ cũng chỉ trả 2 triệu đồng/tháng, không phải quá lớn. Còn đối với 1 căn nhà 500 - 600 triệu đồng thì tiền trả hàng tháng cũng chỉ 3 - 4 triệu đồng/tháng đối với chính sách lãi suất hiện nay”, lãnh đạo Techcombank nêu ví dụ.

Đồng thời, cho biết trước đây các ngân hàng thận trọng vấn đề pháp lý, khi tài sản này chưa đóng tiền quyền sử dụng đất thì rất ngại làm tài sản đảm bảo cho vay ngắn hạn. Còn bây giờ với Luật Đất đai sửa đổi, Luật bất động sản thì ngân hàng cho vay 20 - 30 năm là bình thường. Áp lực về lãi suất rất thấp.

Theo ông Hồ Hùng Anh, vấn đề về nhà ở xã hội muốn phát triển được thì phải có sự hài hòa giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân. Các doanh nghiệp cũng phải chủ động hỗ trợ cho cán bộ nhân viên.

“Hiện nay Techcombank đã làm việc với một số doanh nghiệp. Họ rất chủ động hỗ trợ nhân viên về lãi suất. Có những doanh nghiệp khu công nghiệp chủ động đưa ra các quỹ đất của mình để xây dựng nhà ở xã hội”, ông nói.

Về phía Ngân hàng Techcombank, đã có đề án gửi Ngân hàng Nhà nước đề xuất tạo ra cơ chế chung cho các ngân hàng thương mại cùng tham gia chương trình nhà ở xã hội. Techcombank cho rằng, khó khăn không phải ở chỗ chủ đầu tư mà phải tìm được điểm nghẽn từ phía người mua của dự án. Bởi có người mua mặt hàng và sản phẩm tiêu thụ được thì chủ đầu tư không gặp vấn đề.

“Chúng tôi đề xuất 1 gói khoảng 30.000 tỷ đồng cho vay với lãi suất cố định là 4,8% trong vòng 5 năm như Ngân hàng chính sách xã hội; đề xuất Ngân hàng Nhà nước cho phép xem xét về khung tín dụng, bù đắp chính sách lãi suất và rủi ro. Bởi đây là phân khúc rủi ro và cũng là một trong những lý do khiến ngân hàng ngại cho vay. Được như vậy Techcombank sẽ chịu trách nhiệm về rủi ro liên quan đến việc cho vay như với khách hàng bình thường chứ không bị ràng buộc các điều kiện cho vay như đối với nhà ở xã hội. Về thời hạn, chúng tôi sẵn sàng cho vay 20 - 30 năm tùy theo khả năng trả nợ của khách hàng và chủ đầu tư”, lãnh đạo Techcombank khẳng định.