Kiến nghị điều chỉnh hệ số giá đất trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh năm 2019

Ngày 26/10, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA-cho biết, đã nhận được văn bản số 6645/STC-BVG ngày 28/09/2018 của Sở Tài chính gửi hiệp hội lấy ý kiến về hệ số điều chỉnh giá đất năm 2019 trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh. Qua nghiên cứu, HoREA đã nhận thấy nhiều điểm bất cập trong văn bản số 6645/STC-BVG và có văn bản gửi UBND TP. Hồ Chí Minh, Sở Tài chính góp ý về hệ số điều chỉnh giá đất năm 2019 trên địa bàn thành phố.

HoREA cho rằng thực hiện quy định của Luật Đất đai 2013 về việc Chính phủ ban hành "Khung giá đất", cấp tỉnh căn cứ "Khung giá đất" để ban hành "Bảng giá đất" và được điều chỉnh mức giá tối đa không quá 30% mức giá tối đa trong "Khung giá đất". "Khung giá đất" và "Bảng giá đất" có niên độ 5 năm. Hàng năm, cấp tỉnh điều chỉnh các mức giá trong "Bảng giá đất" bằng hệ số điều chỉnh giá đất để đảm bảo nguyên tắc giá đất trong "Bảng giá đất" phù hợp với giá thị trường.

Tuy nhiên, do cơ chế xây dựng "Khung giá đất - Bảng giá đất" như quy định trên đây thì không thể nào đảm bảo được nguyên tắc giá đất trong "Bảng giá đất" phù hợp với giá thị trường như quy định của Luật Đất đai. Giá đất trong "Bảng giá đất" phổ biến chỉ đạt khoảng 30-50% giá thị trường mà thôi.

Đơn cử, đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ, quận 1 có giá tối đa trong "Khung giá đất" là 162 triệu đồng/m². Thành phố (TP) được nâng lên 30% thành mức giá tối đa trong "Bảng giá đất" là 210,6 triệu đồng/m². Quyết định 09/2018/QĐ-UBND ngày 15/03/2018 của UBND thành phố xác định hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng cho năm 2018 là 2,1 lần giá đất do UBND thành phố quy định, nên giá đất là 442,26 triệu đồng/m². Mức giá này vẫn rất thấp so với giá thị trường lên đến trên một tỷ đồng/m².

Bên cạnh đó, trong những năm gần đây, quận 2 có tốc độ đô thị hóa rất cao, được đầu tư, phát triển đồng bộ hệ thống hạ tầng đô thị, hạ tầng giao thông, đặc biệt là khu đô thị mới Thủ Thiêm. Nhưng khi phân chia khu vực phát triển của TP (Phân chia thành 5 khu vực) thì có một điểm rất bất hợp lý là quận 2 lại xếp vào khu vực 3, thấp hơn quận 7 được xếp vào khu vực quận 2.

“Điều này chưa đảm bảo nguyên tắc công bằng đối với người sử dụng đất khi thực hiện nghĩa vụ nộp ngân sách nhà nước, vì mức nộp ở quận 7 cao hơn quận 2, trong lúc điều kiện hạ tầng đô thị của hai quận này là tương đương với nhau” – HoREA nhận định.

HoREA cũng cho rằng, Sở Tài chính đề xuất tăng hệ số điều chỉnh giá đất năm 2019 so với năm 2018 từ 19% đến 30%, cao hơn nhiều so với mức tăng hệ số điều chỉnh giá đất năm 2018 so với năm 2017 chỉ ở mức từ 5%-8,33%.

Theo thống kê của HoREA, hệ số điều chỉnh giá đất khu vực 1: Năm 2017 là 2; Năm 2018 là 2,1 (tăng 5% so với năm 2017); Đề xuất năm 2019 là 2,5 (tăng 19% so với năm 2018); Khu vực 5: Năm 2017 là 1,2; Năm 2018 là 1,3 (tăng 8,33% so với năm 2017); Đề xuất năm 2019 là 1,7 (tăng 30% so với năm 2018). Đây cũng là nội dung cần nghiên cứu xem xét kỹ, bởi lẽ chỉ số tăng giá (CPI) trong 9 tháng đầu năm 2018 chỉ là 3,57% so với cùng kỳ năm 2017, và cả năm 2018, chỉ số CPI cũng được dự báo không vượt quá 4%.

Từ đó, HoREA kiến nghị UBND TP.Hồ Chí Minh và Sở Tài chính một số góp ý để không làm tăng quá nhiều nghĩa vụ tài chính của các cá nhân, hộ gia đình khi thực hiện thủ tục hợp pháp hóa quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất ở.

Theo đó, Hiệp hội kiến nghị xếp quận 2 vào Khu vực 2, cùng nhóm với quận 7 thì hợp lý hơn và đảm bảo sự công bằng khi thực hiện nghĩa vụ nộp ngân sách nhà nước.

HoREA cũng kiến nghị tiếp tục áp dụng mức tăng hệ số điều chỉnh giá đất năm 2019 cũng tương đương cách tính mức tăng hệ số điều chỉnh giá đất năm 2018 theo Quyết định 09/2018/QĐ-UBND, tăng từ 5%-8,33%, vì mức đề xuất tăng từ 19% đến 30% của Sở Tài chính là quá cao và chưa hợp lý.

Về lâu dài, để tăng tính chịu trách nhiệm và chủ động của thành phố, HoREA kiến nghị TP đề xuất với Chính phủ, Quốc hội sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2013 theo hướng Chính phủ không ban hành "Khung giá đất" và giao thẩm quyền cho cấp tỉnh ban hành "Bảng giá đất" có niên độ 05 năm, hàng năm được điều chỉnh bằng hệ số điều chỉnh giá đất để đảm bảo thực hiện đúng nguyên tắc giá đất phù hợp với giá thị trường theo quy định của Luật Đất đai.