Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi): Nếu chưa thống nhất, có thể nghiên cứu xem xét ở kỳ họp sau

Tại phiên thảo luận tại hội trường về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) ngày 3/11, đại biểu Lê Thanh Vân- đoàn Cà Mau góp ý 5 nội dung.

Nếu chưa thống nhất có thể nghiên cứu tiếp tục xem xét ở kỳ họp sau

Theo đó, đại biểu Lê Thanh Vân cho rằng cần quán triệt nguyên tắc nhất quán trong xác định bồi thường giá đất để tránh nhầm lẫn, hạn chế việc tăng giá đất theo dự án, theo quy hoạch. Trong đó, 5 nội dung được đại biểu đề cập.

Thứ nhất, đại biểu cho rằng cần nhất quán trong xác định bồi thường giá đất theo 2 nguyên tắc. Chỉ bồi thường giá trị đất theo mục đích ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không lẫn lộn giữa các loại đất; tất cả thành viên trong xã hội đều được hưởng lợi từ giá trị gia tăng từ đất do Nhà nước đầu tư và thực hiện quy hoạch, không một ai được hưởng quyền lợi riêng ở đó.

“Nếu xác định được hai nguyên tắc đó thì sẽ không tạo ra sự nhầm lẫn trong bồi thường đất, vì cứ có dự án, có quy hoạch là tự động tăng giá đất và yêu cầu giá không có hạn”, đại biểu nêu quan điểm.

Thứ hai, Nhà nước bên cạnh thực hiện quy hoạch đối với dự án đất ở, đất thương mại, đất khu đô thị và Nhà nước phải đứng ra giải phóng mặt bằng, bàn giao đất sạch cho các đối tượng tham gia đấu giá. Theo đại biểu, trong quy hoạch 1/500, Nhà nước phải định ra được không gian, lòng đất, phạm vi phát triển, gần như một sản phẩm quy hoạch để tiến hành đấu giá đất, đấu giá dự án.

Toàn bộ tiền số tiền thu được từ đấu giá đất phải phục vụ cho 3 mục đích: Thu hồi chi phí Nhà nước đầu tư cho quy hoạch chi tiết, kết nối hạ tầng (thực chất đây là đầu tư công dẫn dắt đầu tư tư); chi phí bồi thường tái định cư; đầu tư phát triển hạ tầng phục vụ lợi ích chung.

Thứ ba, tất cả các dự án quy hoạch đều thực hiện bằng quyền lực của Nhà nước không phân biệt dự án công, dự án tư; tránh tình trạng hai giá, bất bình đẳng, dễ nảy sinh mâu thuẫn giữa nhà đầu tư và người bị thu hồi đất, thậm chí giữa những người bị thu hồi đất.

Thứ tư, về phương pháp bồi thường không khó, vấn đề là lựa chọn phương án phù hợp với từng loại đất và có nguyên tắc trong Luật. Đại biểu lấy ví dụ đất ở gắn với quyền tài sản, tài sản trên đất thì phải áp dụng phương pháp so sánh thị trường, thậm chí là phương pháp thặng dư vì mảnh đất có triển vọng tăng lên nhờ hoạt động thương mại theo lịch sử. Đất sản xuất thì lấy phương pháp thu nhập kết hợp với phương pháp khấu trừ… “Nếu xác định được trong luật những nguyên tắc đó thì Chính phủ có cơ sở hướng dẫn thực hiện”, đại biểu nói.

Thứ năm, đối với chế độ pháp lý đối với lấn biển nên quy định nguyên tắc trong Luật Đất đai thay vì ủy thác cho Chính phủ. Cần khuyến khích, ưu đãi thể nhân, cá nhân thực hiện lấn biển để gia tăng quỹ đất, mở rộng không gian sinh tồn. Theo đó, Nhà nước cần khuyến khích và phải ghi trong luật là hỗ trợ tài chính, lãi suất; miễn giảm thuế có thời hạn; cấp quyền sử dụng đặc biệt nếu như mảnh đất có thể sử dụng vào những việc phù hợp với mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, có lợi cho cả Nhà nước, doanh nghiệp, người dân.

Nhấn mạnh dự án Luật Đất đai hết sức quan trọng, đại biểu Lê Thanh Vân đề nghị, cần hết sức cẩn trọng khi xem xét thông qua, nếu chưa thống nhất được có thể nghiên cứu tiếp tục xem xét ở kỳ họp sau.

Bổ sung thêm nội dung tiêu chí lựa chọn dự án để tạo quỹ đất

Đại biểu Lê Đào An Xuân - đoàn Phú Yên cho biết, việc sớm thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) là điều mà cử tri và Nhân dân mong đợi. Góp ý đối với quy định về phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất đối với dự án tạo lập quỹ đất được quy định tại Điều 113, đại biểu băn khoăn: Luật đã có quy định rõ về các trường hợp giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá đấu thầu quyền sử dụng đất việc đưa vào chi tiết các loại hình dự án Nhà nước thu hồi đất tại quỹ đất ở các khoản a, b, c, d của Khoản 1 mà không có điều kiện gì bổ sung thì có tạo nên sự không thống nhất với các điều khoản khác của luật hay không?

Đại biểu Lê Đào An Xuân phân tích, với dự án nhà ở thương mại, nếu không có điều kiện cụ thể kèm theo thì có thể hiểu là dự án nhà ở có thể sẽ thu hồi bất cứ lúc nào và gây bất an cho người sử dụng đất. Hay là áp dụng các quy định pháp luật khác hoặc là đối với các dự án về sản xuất, cơ sở kinh doanh, thương mại, dịch vụ hay dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thì việc thu hồi đất có phù hợp với quy định về khuyến khích chuyển nhận quyền nhận chuyển, quyền góp vốn thuê, quyền sử dụng đất được quy định ở Điều 128 hay không?

Đại biểu Lê Đào An Xuân cho rằng, đối với phương án bỏ Điều 113 cũng có điểm phù hợp. Bởi vì quỹ đất cho do tổ chức phát triển, đất quản lý được sử dụng căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Tuy nhiên, phương án này có nhược điểm là dễ dẫn đến tình trạng không xác định được các dự án trọng tâm. Để có phương án tối ưu, đại biểu đề nghị vẫn giữ lại Điều 113 và điều chỉnh bổ sung thêm nội dung tiêu chí lựa chọn dự án để tạo quỹ đất ở Khoản 1 và lược bỏ KIhoản 2 của điều này.

Ngoài ra, đại biểu Lê Đào An Xuân cũng góp ý về tổ chức phát triển quỹ đất và quỹ phát triển đất. Đại biểu đề nghị xem xét chức năng nhiệm vụ của hai đơn vị này có thể thành lập một đơn vị có đầy đủ chức năng để tinh gọn bộ máy và tạo sự thống nhất trong phối hợp thực hiện nhiệm vụ. Đề nghị làm rõ hơn quy định về tổ chức phát triển quỹ đất giao cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư theo quy định của pháp luật.

Về phương án định giá đất, đại biểu Lê Đào An Xuân đề nghị bổ sung là giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất sau khi đã hoàn thành xong nghĩa vụ tài chính. Về bảng giá đất, đại biểu cho biết quyết định bảng giá đất lần đầu công bố và thực hiện từ ngày 1/1/2026. Tuy nhiên, bảng giá đất hiện nay trên địa bàn tỉnh 5 năm là từ năm 2020 đến 2024, tức là có hiệu lực đến 31/12/2024. Vậy từ ngày 1/1/2025 đến ngày 1/1/2026 thì chúng ta sử dụng bảng giá đất nào? Do đó, đại biểu đề nghị cơ quan soạn thảo bổ sung.