Thêm liều “doping” niềm tin cho bất động sản

Niềm tin được cải thiện

Từ giữa năm 2022 đến thời điểm hiện tại, đã có nhiều cuộc họp quy mô cấp Chính phủ được triển khai nhằm tìm giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường địa ốc. Hội nghị trực tuyến đánh giá kết quả thực hiện Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 11/3/2023 của Chính phủ và đề xuất các giải pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường bất động sản do Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính chủ trì là một hoạt động như vậy. Bước đầu, thị trường đã ghi nhận nhiều hơn những “phản xạ” tích cực của một “cơ thể” trước đó từng bị… đông cứng.

Ghi nhận từ các thành viên thị trường cho thấy, vấn đề vô hình nhưng giữ vai trò cực kỳ quan trọng là niềm tin đã được phục hồi. Trên bình diện cả nước đã xuất hiện nhiều hơn các dự án mở bán mới, trong đó có không ít dự án thu hút sự quan tâm của số lượng lớn nhà đầu tư, thanh khoản ngay trong ngày mở bán lên đến hàng trăm, thậm chí hàng nghìn căn hộ.

Báo cáo tâm lý người tiêu dùng nửa cuối năm 2023 của Batdongsan.com.vn cho thấy, có tới 61% người tham gia khảo sát có dự định mua bất động sản trong một năm tới. Trong số đó, 59% có nhu cầu mua để đầu tư.

“Mặc dù tình hình thị trường hiện tại chưa khởi sắc, người Việt vẫn luôn ‘ấp ủ’ mong muốn sở hữu đất nền, nhu cầu mua đất trong tương lai gần vẫn vượt trội so với các loại hình khác”, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho hay.

Bình luận thêm về diễn biến thị trường, ông Joe Dische, Giám đốc Tài chính PropertyGuru cho rằng, những thách thức hiện tại của thị trường bất động sản Việt Nam chỉ là khó khăn trong ngắn hạn và thị trường đang chứng kiến những dấu hiệu tích cực nhờ các động thái nhanh chóng và quyết liệt của Chính phủ. Những áp lực này sẽ bắt đầu giảm bớt vào nửa cuối năm 2023 và đầu năm 2024.

Ghi nhận tại hội nghị chiều ngày 3/8/2023, các tín hiệu tích cực một lần nữa được củng cố. Bắt đầu từ chính khẳng định của người đứng đầu Chính phủ rằng, khó khăn ở đâu tháo gỡ ở đó, khó khăn ở cấp nào thì cấp đó giải quyết, các chủ thể có liên quan cùng nhau chung tay giải quyết, rủi ro chia sẻ, hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân.

Còn theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, dù còn nhiều khó khăn, thách thức, nhưng thị trường bất động sản cũng bắt đầu phát đi các tín hiệu tích cực, phục hồi. Trong đó, phải kể đến việc gói vốn mồi 120.000 tỷ đồng bắt đầu được thẩm thấu vào thị trường qua các dự án. Hiện cả nước đã có khoảng 108 dự án đã được cấp phép xây dựng, đang triển khai đầu tư xây dựng (thuộc đối tượng cho vay của gói 120.000 tỷ đồng), tương ứng khoảng 10,37% số vốn có thể giải ngân cho các dự án phù hợp.

Một điểm sáng khác cũng được đại diện Bộ Xây dựng chỉ ra, đó là trong quý II/2023, số căn hộ du lịch đủ điều kiện đưa vào sử dụng tăng đột biến với 437 căn, bằng 346% so với quý 1/2023.

Dòng vốn dần được khơi thông

Vốn tín dụng đang là đòi hỏi cấp thiết của các doanh nghiệp bất động sản, được ví như máu cho cơ thể hoạt động.

Dù vẫn còn tồn tại nhiều khó khăn nhưng bất động sản vẫn là lĩnh vực “hút vốn” tốt. Theo Fitch Ratings, 6 tháng đầu năm nay, tỷ trọng hoạt động kinh doanh bất động sản chiếm 3,4% GDP. Tính đến 20/6, ngành kinh doanh bất động sản tiếp tục giữ vị trí thứ 3 với tổng vốn đầu tư nước ngoài đăng ký với 1,53 tỷ USD, giảm 51% so với cùng kỳ 2022. Vốn FDI giải ngân vào lĩnh vực này trong 6 tháng đầu năm 2023 đạt khoảng 500 triệu USD, giảm 43%.

“Mặc dù FDI vào lĩnh vực này suy giảm trong nửa đầu năm nay, song thị trường bất động sản Việt Nam vẫn duy trì sức hút với các nhà đầu tư”, Fitch Ratings nhấn mạnh.

Với câu chuyện dòng vốn, Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam Đào Minh Tú cho biết, Ngân hàng Nhà nước đã liên tục điều chỉnh giảm 4 lần các mức lãi suất điều hành trong 6 tháng đầu năm với mức giảm từ 0,5-2%/năm cho các loại trong bối cảnh mặt bằng lãi suất thế giới tiếp tục tăng cao và neo ở mức cao. Điều này tạo điều kiện cho tổ chức tín dụng tiếp cận nguồn vốn từ Ngân hàng Nhà nước với chi phí thấp hơn, từ đó tạo điều kiện cho các doanh nghiệp thuận lợi vay vốn.

Ông Tú cũng cho biết, Ngân hàng Nhà nước sẽ tiếp tục chỉ đạo tổ chức tín dụng ưu tiên cấp tín dụng cho các dự án có hiệu quả, các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư; hướng tín dụng vào đáp ứng các nhu cầu thiết thực của người dân về nhà ở. Đồng thời, tiếp tục kiểm soát chặt chẽ rủi ro tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, kiểm soát mức độ tập trung tín dụng vào một số khách hàng/nhóm khách hàng lớn, khách hàng có liên quan đến cổ đông lớn, người có liên quan của cổ đông của tổ chức tín dụng...

Doanh nghiệp đề xuất trực diện nhiều vấn đề

Từ góc độ doanh nghiệp, ông Bùi Thành Nhơn, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Tập đoàn địa ốc Nova (Novaland) cho rằng, Nghị quyết 33/NQ-CP là nguồn oxy quý báu, được cấp đúng thời điểm, giúp các doanh nghiệp dễ thở hơn.

Người đứng đầu Novaland đặc biệt đề cao sự vào cuộc sát sao của Thủ tướng và các cơ quan liên quan, trong nỗ lực tìm hướng giải quyết, tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp. Ông Nhơn cũng cho biết, đến nay, các dự án của Novaland căn bản đã có hướng giải quyết cụ thể và đang trong tiến trình tháo gỡ. Các dự án tại Bà Rịa - Vũng Tàu hầu hết đã được lãnh đạo tỉnh phê duyệt giải quyết. Các dự án tại TP.HCM, Đồng Nai, Bình thuận đã được Tổ công tác và các bộ, ngành tận tình hướng dẫn và địa phương đang tập trung tháo gỡ.

Tại hội nghị, ông Nhơn cũng đề xuất 5 giải pháp để tháo khó các khó khăn tồn đọng: Đẩy nhanh hơn nữa tiến độ tháo gỡ các vướng mắc pháp lý; làm rõ hơn kết luận số 14-KL/TW ngày 22/9/2021 của Ban Chấp hành Trung ương về chủ trương khuyến khích và bảo vệ cán bộ để cán bộ địa phương có cơ sở pháp lý rõ ràng, nhằm an tâm quyết liệt hơn nữa trong việc tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp; tăng cường xây dựng bảo đảm pháp lý cho kinh tế tư nhân yên tâm phát triển; tăng cường hỗ trợ chính sách để kinh tế tư nhân phát triển; có chính sách khuyến khích hỗ trợ, đặc biệt cho các doanh nghiệp phải trực tiếp làm hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội tại các dự án ở những vùng khó khăn…

Trong khi đó, ông Nguyễn Đình Trung, Chủ tịch Hội đồng quản trị, Tổng giám đốc Hưng Thịnh Corp đưa ra kiến nghị, các cơ quan ban ngành từ Chính phủ đến các địa phương có giải pháp hỗ trợ đặt mục tiêu doanh nghiệp được cấp phép xây dựng để đưa dự án vào triển khai. Về câu chuyện dòng vốn, ông Trung đề xuất trong ngắn hạn, ngân hàng cần điều chỉnh điều kiện cho vay linh hoạt theo từng giai đoạn như dự án có chấp thuận chủ trương đầu tư thì có thể được phép tiếp cận vốn vay.

Một vấn đề khác cũng được ông Trung đề cập là phương pháp định giá đất. Theo vị này, phương pháp thặng dư là phương án tốt nhất cho đến hiện nay, trong đó việc áp dụng chỉ số CPI trong tính tiền sử dụng đất theo phương pháp thặng dư là hợp lý. Tuy nhiên, nhiều địa phương không áp dụng chỉ số CPI của địa phương mà áp dụng theo CPI quốc gia dẫn đến những bất cập khi triển khai. Do đó, cần áp dụng CPI của địa phương nhằm phản ánh đúng tăng trưởng và tình trạng kinh tế của địa phương, tránh tình trạng giá bất động sản ở một số nơi cao.

Trong nhiều đề xuất kiến nghị được nêu ra, như giải pháp chống đầu cơ đất bằng công cụ thuế; giảm lãi suất trung hạn…, ông Lê Tự Minh, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Đầu tư IMG đặc biệt nhấn mạnh đến vấn đề vướng mắc pháp lý và xử lý hành chính.

Theo ông Minh, khó khăn nhất hiện nay của các doanh nghiệp bất động sản là pháp lý chứ không phải vấn đề “gõ cửa” ngân hàng. Pháp lý có sự chồng chéo, cùng một vấn đề, một quy định nhưng nhiều cách hiểu, cấp thực thi không thực hiện và không dám làm, chủ yếu là cấp địa phương.

“‘Lệ làng’ ở nhiều nơi rất to, không làm cũng không sao và các doanh nghiệp rất cơ cực”, ông Minh nhấn mạnh, đồng thời kiến nghị, nhanh chóng hoàn thiện hệ thống pháp lý để cán bộ yên tâm làm việc. Cần có nghị định rõ ràng về việc phân quyền và trách nhiệm của các cấp, trong đó quy định rõ nội dung hoàn thành, thời gian hoàn thành, trách nhiệm nếu để quá hạn.

Phương pháp định giá đất tiếp tục được quan tâm

Cũng liên quan đến vấn đề phương pháp định giá đất - một vấn đề đang thu hút sự quan tâm của dư luận, ghi nhận bên lề của Báo Đầu tư Chứng khoán cho thấy, phương pháp thặng dư được nhiều thành viên thị trường đánh giá rất cao.

Theo bà Đỗ Thị Thu Giang, Giám đốc Dịch vụ tư vấn Savills TP.HCM, phương pháp này vẫn đóng vai trò quan trọng trong quá trình định giá đất, đảm bảo nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất trong thẩm định giá.

Phương pháp thặng dư sẽ phù hợp hơn khi định giá những khu đất lớn và đang trong quá trình phát triển. Phương pháp này lấy doanh thu ước tính trừ chi phí đầu tư ước tính để ra giá trị đất còn lại.

“Giả sử một khu đất có mục đích sử dụng tiềm năng là thương mại - dịch vụ. Với phương pháp so sánh hay hệ số điều chỉnh, giá trị khu đất sẽ được ước tính ra một giá trị cụ thể. Tuy nhiên, với phương pháp thặng dư, khu đất sẽ có thể được giả định phát triển với các loại hình thương mại - dịch vụ khác nhau như văn phòng, trung tâm thương mại, hay khách sạn, từ đó tìm ra được giá trị cao nhất của khu đất, đảm bảo nguyên tắc định giá tốt nhất và hiệu quả nhất cho tài sản”, bà Giang dẫn chứng.

Còn chuyên gia pháp lý bất động sản Phạm Quang Tú cho rằng, trên thực tế, việc giữ lại phương pháp thặng dư sẽ tốt cho thị trường, vì thặng dư là giá trị khu đất tăng thêm khi có đầu tư hạ tầng. Nhà nước có đầu tư công, nhưng chủ yếu là trục chính, đường xá lớn, chứ tại các dự án bất động sản thì hầu hết do doanh nghiệp phát triển. Doanh nghiệp làm hạ tầng cho các khu đô thị, từ đó mới làm tăng giá trị đất đai.