Những mặt tích cực của thị trường bất động sản trong đại dịch

Dịch Covid-19 mang lại nhiều mặt tích cực cho thị trường bất động sản

Bên cạnh các phân khúc bất động sản (BĐS) du lịch, nghỉ dưỡng, thương mại, văn phòng, BĐS nhà ở (căn hộ, biệt thự, nhà liền kề) đang trải qua một giai đoạn thực sự khó khăn. Nguồn cung sơ cấp duy trì ở mức thấp, sự tự tin của các chủ đầu tư giảm, dẫn đến việc ra mắt các dự án mới bị hoãn lại. Tuy vậy, triển vọng về thị trường này đang có nhiều dấu hiệu tích cực, đặc biệt dịch bệnh Covid-19 cũng đã để lại những bài học giá trị cho nhà đầu tư BĐS với những kế hoạch trong tương lai.

Trong quý 3/2021, đại dịch Covid-19 bùng phát mạnh trên cả nước, đặc biệt ở TP. Hồ Chí Minh và các tỉnh, thành phía Nam, dẫn đến các biện pháp siết chặt giãn cách xã hội được áp dụng. Chịu ảnh hưởng trực tiếp trong bối cảnh đó, thị trường BĐS ở các phân khúc cũng gặp nhiều khó khăn. Trong đó, phân khúc nhà ở TP. Hồ Chí Minh và vùng phụ cận có sự sụt giảm về nguồn cung và lượng tiêu thụ ở hầu hết các phân khúc chủ chốt như đất nền, căn hộ, nhà phố, biệt thự.

Theo ghi nhận, trong quý 3/2021, nguồn cung sơ cấp khoảng 3.000 căn, mức thấp nhất trong vòng 5 năm trở lại đây, giảm 18% theo quý và 70% theo năm. Trong đó có 11 dự án đang tạm ngưng bán, trong khi nguồn cung mới bị hạn chế và lượng hàng tồn kho thấp. Nguồn cung mới đạt khoảng 350 căn đến từ một dự án mới và các giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu, giảm -78% theo quý và -95% theo năm. Hạng C dẫn đầu nguồn cung mới với 87%. Đáng chú ý, lượng giao dịch và tỷ lệ hấp thụ của quý 3/2021 ở mức thấp nhất trong vòng 5 năm qua. Tổng lượng giao dịch chỉ hơn 400 căn, giảm 70% theo quý và 94% theo năm, trong khi tỷ lệ hấp thụ đạt 14%, giảm 23% theo quý và 58% theo năm.

Đánh giá về những tác động của đại dịch Covid-19 lên phân khúc BĐS nhà ở, TS. Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam nhận định, trên bình diện vĩ mô, chúng ta hoàn toàn có thể nhận thấy một số những mặt tích cực mà đại dịch có thể mang tới. Tại Việt Nam, các đô thị lớn như TP. Hồ Chí Minh, Bình Dương, Hà Nội có mật độ quy hoạch hoá cao, vì vậy khi dịch bệnh bùng phát thì tốc độ lây lan rất nhanh, ảnh hưởng sâu sắc tới đời sống hàng ngày.

Do đó, về mặt tích cực thì sau đại dịch các nhà quy hoạch đô thị sẽ có cơ hội nhìn lại cách phát triển quy hoạch thế nào là hiệu quả nhất. Các đô thị lớn ở các nước có quy hoạch các thành phố cách xa nhau trên thế giới, giữa các thành phố là rừng hoặc các khu đất trống thì tốc độ lây truyền dịch bệnh của rất thấp. Còn các nước ở khu vực châu Á - Thái Bình Dương như: Indonesia, Malaysia, Hàn Quốc, Nhật Bản và Việt Nam có mật độ dân số cao ở khu vực đô thị thì khi dịch bệnh diễn ra tốc độ lây truyền rất lớn.

Mặt tích cực thứ hai là qua dịch bệnh này các nhà hoạch định kinh tế nói chung, các nhà phát triển BĐS nói riêng sẽ có cơ hội nhìn nhận lại chiến lược chung dài hạn. Vi bất cứ chu kỳ hoạt động kinh tế nào cũng có suy và thịnh và suy có thể vì khủng hoảng kinh tế, chiến tranh, dịch bệnh… Đặc biệt dịch bệnh sẽ là một trong những điều mà các nhà hoạch định kinh tế đặc biệt là ở tầm quốc gia cần xem xét cho định hướng phát triển của các ngành kinh tế khi có sự cố xảy ra.

Riêng đối với những nhà phát triển BĐS thì đây là bài học để họ cân nhắc, nhìn lại trong những trường hợp bất khả kháng xảy ra thì sức đề kháng của mình ở đâu và cần làm như thế nào để tránh tình trạng kiệt quệ, khó có thể vực dậy được. Những tập đoàn lớn trên thế giới, họ thành lập cả trăm năm về BĐS, về điện – điện tử… hay những công ty Nhật Bản họ có những thăng trầm chiến tranh, thiên tai, dịch bệnh nhưng họ vẫn vượt qua được. Tuy nhiên, đối với các doanh nghiệp (DN) Việt Nam trong thời gian Covid-19 vừa qua có những DN phá sản và không bao giờ vực dậy lại được. Đây là bài học rất tốt dành cho các nhà làm chính sách cũng như các nhà kinh doanh và đặc biệt là BĐS xem lại chiến lược dài hạn của mình.

Tương tự, ông Nguyễn Hoàng - Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Phát triển DKRA Việt Nam đánh giá, cũng từ bối cảnh siết chặt giãn cách xã hội tại các tỉnh thành, hình thức bán hàng online được áp dụng phổ biến. Hiệu quả dù chưa đạt kỳ vọng như cách bán hàng truyền thống, nhưng cũng góp phần thay đổi xu hướng bán hàng, giữ cho thị trường vẫn hoạt động và không rơi vào trạng thái trầm lắng. Bên cạnh đó, thị trường cũng xuất hiện các mô hình đầu tư mới trên nền tảng công nghệ thu hút thêm số lượng lớn nhà đầu tư vốn nhỏ lẻ tham gia.

Nền kinh tế phục hồi - lĩnh vực BĐS mới có thể quay trở lại quỹ đạo

Về triển vọng phân khúc nhà ở thương mại, theo báo cáo thị trường mới nhất của Savills, đến năm 2024, nguồn cung được dự đoán sẽ có khoảng 120.000 căn hộ từ 119 dự án, chủ yếu là các căn hộ hạng B chiếm 48%. TP. Thủ Đức dẫn đầu với 44% nguồn cung tương lai. Dự kiến trong quý 4/2021, có khoảng 7.000 căn dự kiến được chào bán ra thị trường, trong đó 90% nguồn cung tương lai đến từ các giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu.

Còn đối với phân khúc biệt thự, nhà liền kề, nguồn cung tương lai đến 2024 dự kiến đạt gần 9.600 căn/ nền. TP. Thủ Đức cũng chiếm tỷ trọng lớn nhất với 32%, tiếp theo là huyện Bình Chánh với 24% và quận Bình Tân với 11%. TP. Thủ Đức tiếp tục thu hút các dự án bất động sản nhà ở nhờ quỹ đất sẵn có, quy hoạch đô thị tốt và cơ sở hạ tầng được đầu tư.

Các chuyên gia nhìn nhận, trong bối cảnh hiện tại, BĐS là một bộ phận của nền kinh tế Việt Nam, do vậy, sự phục hồi và phát triển của nền kinh tế của Việt Nam là điều quan trọng trước tiên. Nền kinh tế phục hồi thì khu vực BĐS mới có thể quay trở lại quỹ đạo. Mặt khác, để các dự án BĐS, đặc biệt là phân khúc nhà ở có thể phục hồi và phát triển một cách nhanh chóng, cần có những biện pháp tốt hơn giải quyết những khó khăn về mặt thủ tục pháp lý, chính sách hỗ trợ từ phía Nhà nước.

Nhận định về việc xu hướng thay đổi giá BĐS trong những tháng cuối năm, TS. Sử Ngọc Khương cho biết, từ đây đến đầu 2022 sẽ không có nhiều thay đổi lớn trong thị trường BĐS. Việc các nhà đầu tư thực hiện các giao dịch lướt sóng đẩy giá trong thị trường BĐS trong thời gian tới cũng tương đối không khả thi, nhất là khi Việt Nam chưa hoàn toàn được kiểm soát dịch và còn những hạn chế trong mặt giao tiếp xã hội, cũng như các hoạt động kinh doanh.

Đối với lĩnh vực đầu tư BĐS, các nhà đầu tư nước ngoài vẫn rất thận trọng với phân khúc BĐS du lịch, thương mại, nhưng riêng đối với BĐS nhà ở, văn phòng thì họ vẫn đặc biệt quan tâm. Song khó khăn của các nhà đầu tư trong trường hợp này là việc sang Việt Nam để nghiên cứu thêm về thị trường do những hạn chế của chuyến bay thương mại quốc tế. Tuy nhiên, nếu các đường bay được mở lại thì các nhà đầu tư này sẽ ồ ạt sang Việt Nam để tiếp tục các hoạt động về buôn bán và sát nhập.

“Một năm vừa qua, mặc dù tác động Covid-19 gây ra rất lớn đối với thị trường Việt Nam đặc biệt là khu vực BĐS, nhưng công việc ở Savills vẫn luôn bận rộn, điều đó chứng tỏ nhu cầu của các nhà đầu tư nước ngoài cũng không ít hơn, thậm chí tăng đối với 3 loại BĐS: nhà ở, văn phòng, công nghiệp”- TS. Sử Ngọc Khương nhấn mạnh.