Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi): Hài hòa lợi ích các bên

Tạo sự bình đẳng giữa người mua và người bán

Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) vừa được Quốc hội thông qua tại Kỳ họp thứ VI, Quốc hội khóa XV có một số điểm mới như quy định thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh; đồng thời, giảm tỷ lệ thanh toán khi thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai xuống còn 50% thay vì 70% như hiện nay.

Tán thành với quy định trên, ông Nguyễn Quốc Hùng, Phó Chủ tịch, Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam (VNBA) cho rằng, đây cũng là nội dung phù hợp với các quy định tại Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng (sửa đổi) được Quốc hội thông qua tại Kỳ họp thứ V, Quốc hội khóa XV và sẽ có hiệu lực từ ngày 1/7/2024. Như vậy, kể từ khi Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có hiệu lực thì, tất cả những khoản tiền đặt cọc, thanh toán thuê, mua nhà ở hình thành trong tương lai đều phải thực hiện.

Theo Tổng Thư ký VNBA, việc quy định thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh nhằm, bảo đảm tính chất của việc đặt cọc (không vì mục đích huy động vốn), có giá trị đủ lớn để cả bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc cùng có ý thức tuân thủ và đáp ứng được yêu cầu, nguyện vọng đối với những người mua nhà.

Đối với quy định giảm tỷ lệ thanh toán khi thuê, mua nhà ở hình thành trong tương lai xuống còn 50% thay vì 70% như trước đây, một mặt giúp bảo đảm an toàn, phòng tránh rủi ro cho người thuê mua nhà hình thành trong tương lai nhưng đồng thời cũng nhằm nâng cao trách nhiệm của chủ đầu tư, phải làm sao để hoàn thành sản phẩm đúng thời hạn bàn giao cho người thuê, mua nhà.

“Với những điểm mới quyền lợi của người mua nhà hình thành trong tương lai và cả người mua nhà đã hoàn thiện sẽ được bảo vệ; còn với các chủ đầu tư, trách nhiệm của họ là phải thực hiện theo đúng cam kết, nếu không thực hiện đúng sẽ bị xử lý nghiêm minh theo quy định pháp luật. Có như vậy mới tạo được sự bình đẳng giữa người mua và người bán”, ông Nguyễn Quốc Hùng nói.

Về vấn đề đặt cọc, chia sẻ kinh nghiệm công tác nhiều năm trong ngành Ngân hàng, ông Nguyễn Quốc Hùng cho rằng: Không nên cho vay chỉ để mục đích đặt cọc.

Trường hợp đặc biệt, xét cả phương án tổng thể thì có thể thỏa thuận với khách hàng cho vay đặt cọc trong thời gian bảo đảm giao kết, song số tiền đó phải để tại tài khoản tiền gửi của khách hàng hoặc người bán nhưng không dược sử dụng, chỉ được sử dụng khi thực hiện giao kết hợp đồng mua bán. Số tiền đặt cọc đó được tính vào số tiền vay để mua nhà theo đúng phương án tổng thể khi đề xuất vay vốn.

Nhấn mạnh tầm quan trọng của việc vay vốn đúng mục đích, ông Nguyễn Quốc Hùng phân tích: Thực tế cho thấy, các doanh nghiệp tổ chức phát hành sử dụng vốn phát hành đúng mục đích đều có khả năng trả nợ trái phiếu đúng hạn, trường hợp có khó khăn sẽ được nhà đầu tư chia sẻ. Một số doanh nghiệp phát hành trái phiếu nhưng không đưa vào sử dụng đúng mục đích mà không ai kiểm soát, dẫn đến sử dụng vốn không vào đúng dự án, phương án khi phát hành dẫn tới không trả được tiền trái phiếu khi đến hạn.

“Vụ việc của Tân Hoàng Minh là một ví dụ điển hình. Do đó, việc đề nghị bỏ quy định về việc “kiểm soát sử dụng vốn vay đúng mục đích” là trái quy định pháp luật và trái với thông lệ quốc tế”, ông Nguyễn Quốc Hùng nêu ví dụ và đề nghị.

Giải pháp đúng và trúng cho thị trường bất động sản

Liên quan đến việc Hiệp hội Bất động sản Tp. Hồ Chí Minh vừa có đề nghị Ngân hàng Nhà nước sửa đổi, bổ sung điểm b khoản 2 Điều 22 Thông tư số 39/2016 theo hướng bỏ quy định về việc “kiểm soát việc sử dụng vốn vay đúng mục đích” của tổ chức tín dụng, ông Nguyễn Quốc Hùng cho biết, theo quy định, tại khoản 3 Điều 94 Luật Các tổ chức tín dụng năm 2010; khoản 1, 2 Điều 24 Thông tư số 39/2016/TT-NHNN, thì tổ chức tín dụng có quyền, nghĩa vụ kiểm tra, giám sát việc sử dụng vốn vay và trả nợ của khách hàng. Tại khoản 2 Điều 14 Nghị định số 88/2019/NĐ-CP còn quy định chế tài hành chính, có mức phạt đến 20 triệu đồng đối với tổ chức tín dụng nếu vi phạm.

Với các quy định chế tài bằng biện pháp xử phạt hành chính nêu trên, pháp luật ngân hàng đã khẳng định rằng: kiểm tra, giám sát còn là nghĩa vụ bắt buộc bên cho vay phải thực hiện, xuất phát từ chính những lợi ích chung của hoạt động ngân hàng.

“Lý thuyết và thực tế cho thấy, phát sinh từ những rủi ro của bên vay (khách hàng) cũng có thể bị chuyển hóa thành những rủi ro của hệ thống ngân hàng. Do vậy, bên vay phải ý thức nghĩa vụ của mình; tuân thủ nghiêm túc sự kiểm tra, giám sát, không thể viện dẫn bất cứ lý do gì để trì hoãn, tránh né thực hiện nghĩa vụ này. Trách nhiệm của tổ chức tín dụng là phải kiểm tra trước, trong và sau khi cho vay. Các quy trình, quy định trong việc cho vay của tổ chức tín dụng đã hết sức rõ ràng, cụ thể và cần được tuân thủ một cách nghiêm túc”, ông Nguyễn Quốc Hùng khẳng định.

Ông Nguyễn Quốc Hùng cũng dẫn chứng việc huy động trái phiếu. Theo đó, doanh nghiệp, tổ chức muốn phát hành trái phiếu để huy động vốn phải xây dựng phương án phát hành và nhà đầu tư có quyền biết tiền đó đầu tư có đúng như mục đích phát hành không.

Tổng Thư ký VNBA cũng cho rằng, thời gian qua, những giải pháp được Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo là rất đúng và trúng đối với thị trường bất động sản nói chung, nhà ở xã hội nói riêng. Tiêu biểu như: Công điện số 1376/CĐ-TTg vừa ban hành, Thủ tướng Chính phủ yêu cầu Bộ Xây dựng và các bộ, ngành có liên quan tiếp tục theo dõi, chỉ đạo, đôn đốc, hướng dẫn các địa phương, doanh nghiệp đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, thúc đẩy mạnh hơn nữa việc triển khai Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030”.

Theo ông Nguyễn Quốc Hùng, cần đánh giá ở nhiều góc độ, phân loại nhà ở theo hình thức cho thuê đối với người không có khả năng mua và hình thức xây nhà để bán cho người có thu nhập thấp, nguồn thu ổn định, tiếp cận được vốn vay mua nhà. Không nên để các doanh nghiệp bất động sản nào cũng đăng ký làm nhà ở thu nhập thấp, mà phải lựa chọn nhà đầu tư đủ năng lực tài chính triển khai, không nên để nhà đầu tư đang gặp khó với các món nợ ngân hàng hàng nghìn tỷ đồng mà vẫn đăng ký làm nhà ở xã hội để đi vay vốn, rồi lại gặp vướng mắc khi triển khai.

Để chủ trương đúng đắn đi vào cuộc sống, cần có sự vào cuộc quyết liệt của chính quyền địa phương các cấp, dành nguồn lực tại địa phương để giải phóng đất sạch giao cho nhà đầu tư thực hiện (có thể mở thầu chọn nhà đầu tư). Với cách làm như vậy, chắc chắn nhà đầu tư trúng thầu sẽ được các ngân hàng đón nhận cho vay với lãi suất ưu đãi.

Bên cạnh đó, để đạt được mục tiêu của Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030”, thì Luật Nhà ở (sửa đổi) được Quốc hội khóa XV thông qua tại Kỳ họp thứ VI vừa qua có quy định Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam là cơ quan chủ quản dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội cho công nhân, người lao động thuê để bổ sung nguồn lực đầu tư phát triển nhà ở xã hội.

Việc quản lý và triển khai thực hiện dự án đầu tư sẽ do đơn vị quản lý dự án trực thuộc Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư công. “Với những quy định như vậy, tôi cho rằng, việc triển khai xây dựng nhà ở xã hội sẽ rất hiệu quả, nguồn vốn từ ngân sách nhà nước sẽ được sử dụng đúng mục đích, người nghèo và người thu nhập thấp sẽ có nhà ở. Qua đó, góp phần bảo đảm an sinh xã hội như đúng mục tiêu Chính phủ đặt ra”, ông Nguyễn Quốc Hùng nói.