HoREA kiến nghị nhà ở xã hội được tăng mật độ xây dựng lên tối đa 1,5 lần

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) - cho biết, hiệp hội rất hoan nghênh Bộ Xây dựng đã tiếp thu nhiều ý kiến góp ý để xây dựng “Dự thảo Nghị định Quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về phát triển và quản lý nhà ở xã hội” (dự thảo Nghị định), nhưng do vẫn có một số quy định của “dự thảo Nghị định” còn bất cập hoặc chưa sát với thực tiễn nên hiệp hội xin được tiếp tục góp ý bổ sung thêm.

Theo đó, hiệp hội đề nghị bổ sung điểm d (mới) khoản 1 Điều 27 “dự thảo Nghị định” nhằm kế thừa quy định tại điểm a khoản 1 Điều 7 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP để bảo đảm tính khả thi của dự án nhà ở xã hội và khuyến khích các nhà đầu tư tham gia phát triển nhà ở xã hội đối với trường hợp Nhà nước thực hiện đấu thầu quyền sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án nhà ở xã hộihoặc trường hợp nhà đầu tư thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở xã hội.

Bởi lẽ nếu không có cơ chế chính sách này thì nhà đầu tư sẽ lựa chọn sử dụng quỹ đất mà mình đang có để thực hiện dự án nhà ở thương mại, dễ làm hơn, hiệu quả hơn thay vì thực hiện dự án nhà ở xã hội bị “ràng buộc” với rất nhiều quy định, như sau:

Chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được điều chỉnh tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất lên tối đa 1,5 lần so với quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng hiện hành do cơ quan có thẩm quyền ban hành đối với trường hợp đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư mà thửa đất, khu đất chỉ có quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 hoặc trường hợp nhà đầu tư thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở xã hội”

Ông Lê Hoàng Châu cho rằng, chủ đầu tư dự án được điều chỉnh tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất lên tối đa 1,5 lần so với quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng hiện hành do cơ quan có thẩm quyền ban hành” là cơ chế, chính sách hợp tình hợp lý nhằm bảo đảm tính khả thi của dự án nhà ở xã hội để thu hút nhiều nhà đầu tư tham gia phát triển nhà ở xã hội.

Hiệp hội nhận thấy trường hợp Nhà nước thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án nhà ở xã hội mà thửa đất, khu đất có quy hoạch phân khu 1/2000 thì các nhà đầu tư dự thầu đều phải lập đề xuất đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 của dự án nhà ở xã hội đáp ứng các điều kiện, yêu cầu của hồ sơ mời thầu. Còn nếu hồ sơ mời thầu cho phép nhà đầu tư được đề xuất quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 của dự án nhà ở xã hội thì các nhà đầu tư dự thầu thường đề xuất “mật độ xây dựng”, “hệ số sử dụng đất” của dự án nhà ở xã hội cao hơn “mật độ xây dựng” và “hệ số sử dụng đất” được quy định tại quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 hoặc quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt để bảo đảm tính hiệu quả của dự án.

“Bởi lẽ, các chỉ tiêu định hướng của đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 chỉ là chỉ số trung bình về “mật độ xây dựng” và “hệ số sử dụng đất” của toàn phân khu bao gồm các công trình xây dựng, nhà ở thấp tầng, cao tầng” - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. Hồ Chí Minh lý giải .

Hơn nữa hiện nay, cơ quan có thẩm quyền thường phê duyệt quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng đối với công trình xây dựng cao tầng, nhà chung cư cao tầng với “mật độ xây dựng” khoảng 30-38% và “hệ số sử dụng đất” khoảng trên dưới 7.0 tùy theo “mật độ xây dựng”, chiều cao tối đa của công trình và tùy thuộc dự án nhà chung cư cao cấp, trung cấp, bình dân hay dự án nhà ở xã hội và tùy thuộc “giới hạn” về chiều cao tối đa của khu vực có dự án.

Nhà đầu tư trúng thầu được giao kết “Hợp đồng dự án đầu tư kinh doanh với nhà đầu tư” và sau đó, nhà đầu tư trúng thầu thực hiện trình duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 dự án nhà ở xã hội để được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Từ những phân tích và dẫn chứng trên, hiệp hội nhận thấy, việc áp dụng chính sách ưu đãi tăng 1,5 lần “hệ số sử dụng đất” (mức tối đa) đối với dự án nhà ở xã hội thì hợp lý hơn vì cho ra kết quả số lượng căn hộ nhà ở xã hội tăng 1,5 lần so với số lượng căn hộ của dự án nhà ở thương mại tương tự.

Trường hợp áp dụng chính sách ưu đãi tăng 1,5 lần “mật độ xây dựng” đối với dự án nhà ở xã hội thì chưa thật hợp lý vì cho ra kết quả số lượng căn hộ nhà ở xã hội tăng đến 1,83 lần so với số lượng căn hộ của dự án nhà ở thương mại tương tự, nên nếu áp dụng chính sách ưu đãi tăng tối đa 1,5 lần “mật độ xây dựng” đối với dự án nhà ở xã hội thì các địa phương có thể áp dụng mức tăng khoảng 1,4 lần “mật độ xây dựng” thì hợp lý hơn.

Ngoài ra, hiệp hội nhận thấy, trong lúc Nhà nước chưa có sẵn quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội thì rất cần khuyến khích các nhà đầu tư tự thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở xã hội, mà một trong các cơ chế chính sách để thu hút các nhà đầu tư chính là việc cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được điều chỉnh tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất lên tối đa 1,5 lần so với quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng hiện hành do cơ quan có thẩm quyền ban hành đối với trường hợp đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư mà thửa đất, khu đất chỉ có quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 hoặc trường hợp nhà đầu tư đang có quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở xã hội.

“Bởi lẽ nếu không có cơ chế chính sách này thì nhà đầu tư sẽ lựa chọn sử dụng quỹ đất mà mình đang có để thực hiện dự án nhà ở thương mại, dễ làm hơn, hiệu quả hơn thay vì thực hiện dự án nhà ở xã hội bị “ràng buộc” với rất nhiều quy định, đại diện HoREA kiến nghị.

Mặt khác, trước đây, Điều 55 Luật Nhà ở 2014 đã quy định về “loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội” tương tự như Điều 82 Luật Nhà ở 2023 quy định về “loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội”, nhưng sau đó tại điểm a khoản 1 Điều 7 Nghị định 100/2015/NĐ-CP quy định cho phép “chủ đầu tư dự án được điều chỉnh tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất lên tối đa 1,5 lần so với quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng hiện hành do cơ quan có thẩm quyền ban hành”.

Tuy nhiên, hiện nay tại khoản 1 Điều 27 “dự thảo Nghị định” chưa có quy định tương tự, nên rất cần thiết bổ sung quy định này vào điểm d (mới) khoản 1 Điều 27 “dự thảo Nghị định” nhằm kế thừa quy định tại điểm a khoản 1 Điều 7 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP đã được thực tiễn chứng minh là đúng đắn và hợp tình hợp lý.

Hiệp hội nhận thấy, tại điểm b khoản 3 Điều 6 Nghị quyết số 98-NQ/QH15 của Quốc hội “về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển TP. Hồ Chí Minh” quy định “b) Tại thời điểm chấp thuận chủ trương đầu tư, trường hợp quy hoạch chi tiết, quy hoạch phân khu chưa phù hợp quy hoạch chung thì cho phép thực hiện việc chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy hoạch chung và chỉ tiêu về hệ số sử dụng đất hoặc mật độ xây dựng theo quy định của pháp luật về nhà ở.

Trường hợp quy hoạch chi tiết chưa phù hợp quy hoạch chung và quy hoạch phân khu thì cho phép thực hiện việc chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy hoạch chung, quy hoạch phân khu và chỉ tiêu về hệ số sử dụng đất hoặc mật độ xây dựng theo quy định của pháp luật về nhà ở.

Quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết phải được phê duyệt hoặc phê duyệt điều chỉnh theo quy định của pháp luật trước khi lập Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng và triển khai các bước tiếp theo của dự án”, nên đây là căn cứ pháp luật để bổ sung quy định cho phép “chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được điều chỉnh tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất lên tối đa 1,5 lần so với quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng hiện hành do cơ quan có thẩm quyền ban hành đối với trường hợp đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư mà thửa đất, khu đất chỉ có quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 hoặc trường hợp nhà đầu tư đang có quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở xã hội” vào khoản 1 Điều 27 “dự thảo Nghị định”.