Dự thảo sửa đổi Nghị định 65 tác động ra sao tới thị trường bất động sản?

Bộ Tài chính vừa trình Chính phủ Dự thảo nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định 65/2022/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Nghị định 153/2020/NĐ-CP quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu ra thị trường quốc tế.

Theo giới chuyên gia, Dự thảo sửa đổi Nghị định 65 có nhiều sửa đổi, bổ sung quan trọng về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ như: Giãn thời gian thực hiện quy định này trong vòng 1 năm về xác định tư cách nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp; giãn thời gian phân phối trái phiếu sang ngày 1/1/2024; giãn thời gian thực hiện trong vòng 1 năm đối với quy định yêu cầu xếp hạng tín nhiệm bắt buộc.

Bên cạnh đó, Dự thảo sửa đổi Nghị định 65 cho phép các trái phiếu phát hành trước đây còn dư nợ thì được gia hạn với thời gian tối đa là 2 năm. Ngoài ra, cho phép doanh nghiệp phát hành và nhà đầu tư nắm giữ trái phiếu thỏa thuận về việc chuyển đổi khoản thanh toán gốc, lãi trái phiếu đến hạn thành khoản vay hoặc tài sản khác…

Các chuyên gia nhận định, việc sửa đổi Nghị định 65 sẽ giúp thị trường chứng khoán ổn định trở lại về mặt thanh khoản, áp lực bán cũng giảm nhiệt và nhiều nhóm cổ phiếu hưởng lợi. Mặt khác Dự thảo sửa đổi Nghị định 65 được kỳ vọng sẽ mở đường tháo gỡ phần nào nút thắt trái phiếu khiến các doanh nghiệp bế tắc trong suốt thời gian qua.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) - cho rằng, Dự thảo sửa đổi Nghị định 65 nếu được Chính phủ thông qua sớm sẽ là giải pháp kịp thời, để trái phiếu tiếp tục là kênh dẫn vốn quan trọng cho thị trường. Trong đó, hỗ trợ thị trường bất động sản phục hồi, phát triển theo hướng an toàn, ổn định, bền vững. Đồng thời, có lợi cho sự phát triển an toàn, hiệu quả, bền vững của cả hệ thống tín dụng.

Theo ông Lê Hoàng Châu, giá trị đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp bất động sản trong năm nay ước khoảng 130.000 tỷ đồng. Riêng trong tháng 1/2023, doanh nghiệp bất động sản phải thanh toán 10.500 tỷ đồng trái phiếu đến hạn. Đặc biệt, với khối lượng đáo hạn lên tới gần 700.000 tỷ đồng trong năm 2023 - 2024, đây là đỉnh đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp.

Hiện nay, nhiều công ty có dư nợ trái phiếu doanh nghiệp lớn đã có các phương án xử lý nợ thông qua nghiệp vụ chuyển nhượng tài sản, phát hành riêng lẻ cho đối tác chiến lược, hay huy động vốn vay nước ngoài. Song đây chỉ là giải pháp tình thế, khó mang lại hiệu quả như mong đợi.

“Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang gặp nhiều khó khăn và đa số doanh nghiệp bất động sản đang gặp vấn đề trong việc đáo hạn, thì việc cho phép gia hạn kỳ hạn của trái phiếu thêm 1 năm sẽ tạo dư địa, cho phép các nhà phát hành. Đặc biệt là doanh nghiệp bất động sản có thêm thời gian xử lý vấn đề trái phiếu, giảm áp lực và tăng niềm tin cho thị trường” - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh bày tỏ.

Bên cạnh đó, hiện có nhiều nhà đầu tư dưới chuẩn đang mua trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ. Theo quy định mới, họ sẽ không phải là nhà đầu tư chuyên nghiệp. Chính vì vậy, việc Bộ Tài chính hoãn thực hiện 1 năm quy định về xác định tư cách nhà đầu tư chuyên nghiệp được giới đầu tư hết sức quan tâm, giúp thị trường có thời gian đủ dài để thích nghi với quy định mới.

Mặt khác, việc lùi thời hạn áp dụng tiêu chuẩn nhà đầu tư chuyên nghiệp cũng là giải pháp khơi thông đầu ra, tạo điều kiện để những nhà đầu tư dưới chuẩn tiếp tục được mua trái phiếu mới để doanh nghiệp đảo nợ.

Đồng quan điểm, ông Huỳnh Minh Tuấn - Nhà sáng lập Công ty cổ phần FIDT đánh giá, Dự thảo đã sửa đổi, bổ sung nhiều điểm quan trọng làm dễ dàng hơn điều kiện phát hành, gỡ khó một phần thanh khoản cho các doanh nghiệp bất động sản. Thời gian tới, làn sóng mua lại trái phiếu sẽ hạ nhiệt và áp lực đáo hạn trái phiếu cũng nhẹ nhàng hơn.

Theo ông Huỳnh Minh Tuấn, giải quyết trái phiếu chỉ là giải pháp một sớm một chiều, để giải quyết được vấn đề thanh khoản của doanh nghiệp bất động sản thì cần sự hỗ trợ của cơ quan quản lý trong việc cấp room tín dụng. Điều quan trọng nhất là doanh nghiệp bất động sản cần phải chủ động hạ giá bán sản phẩm, đây cũng là mục tiêu cấp thiết nhất cần hướng tới để có thể kích thích dòng tiền bắt đáy, tạo thanh khoản cho thị trường.

Để thị trường bất động sản phục hồi, phát triển ổn định và bền vững “cùng với việc kéo giãn thêm lộ trình hạn chế tín dụng, về dài hạn, Bộ Tài chính xem xét sửa đổi Luật Chứng khoán năm 2019 để xây dựng hoàn thiện thị trường trái phiếu doanh nghiệp song hành với thị trường chứng khoán, trở thành kênh huy động vốn xã hội hóa hàng đầu của nền kinh tế” - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh kiến nghị.