Doanh nghiệp thêm ý kiến về dự thảo Luật Nhà ở và Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi)

Vai trò quan trọng

Sáng 12/5, tại Hà Nội, Liên đoàn Thương mạivà Công nghiệp Việt Nam (VCCI) phối hợp với Bộ Xây dựng tổ chức Hội thảo doanh nghiệp góp ý về dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi). Đây là 2 dự án luật dự kiến sẽ được Quốc hội thông qua vào kỳ họp diễn ra vào tháng 10/2023.

Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, Luật Nhà ở (sửa đổi) bao gồm 13 chương và 196 điều. So với Luật Nhà ở năm 2014 thì dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã tăng hơn 13 Điều; trong đó bãi bỏ 7 Điều trong Luật hiện hành, giữ nguyên 47 Điều; sửa đổi, bổ sung 104 Điều; bổ sung mới 34 Điều; Luật hóa từ Nghị định 11 Điều.

Trong khi đó, Luật Kinh doanh Bất động sản bao gồm 10 chương và 92 Điều. Hiện Luật đã được Chính phủ trình Quốc hội cho ý kiến và dự kiến thông qua vào kỳ họp diễn ra vào tháng 10/2023.

Phát biểu khai mạc tại hội thảo, ông Phạm Tấn Công - Chủ tịch Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam cho rằng: Vấn đề nhà đất, bất động sản luôn nhận được sự quan tâm của cả xã hội. Vì nhu cầu nhà ở nhà nhu cầu quan trọng của con người, có "an cư mới lạc nghiệp”, nên Luật Nhà ở và Kinh doanh Bất động sản đóng vai trò quan trọng trong đáp ứng nhu cầu của con người.

Cũng theo ông Phạm Tấn Công, thị trường bất động sản còn đặc biệt quan trọng đối với nền kinh tế. Thực tiễn tại nhiều quốc gia phát triển cho thấy, thị trường bất động sản đóng vai trò quan trọng với công nghiệp hoá, hiện đại hoá. Nếu thị trường bất động sản phát triển không ổn định sẽ dẫn đến nguy cơ thiếu hụt nhà ở, giá thuê nhà, thuê văn phòng quá cao. Thời gian qua cho thấy, giá bất động sản quá cao cũng gây ra nhiều khó khăn cho hoạt động sản xuất kinh doanh và nền kinh tế.

Cũng nói về vai trò quan trọng của 2 dự án Luật trên, ông Nguyễn Mạnh Hà – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng: Đây là 2 dự án luật quan trọng đối với cộng đồng doanh nghiệp, đựơc cộng đồng doanh nghiệp rất quan tâm và có ý kiến, trong đó một số ý kiến đã được Ban soạn thảo tiếp thu và tương đối hoàn thiện.

Nhiều ý kiến góp ý dự thảo luật

Tuy nhiên theo ông Nguyễn Mạnh Hà, vẫn còn một số điều khoản trong dự án luật khiến doanh nghiệp băn khoăn, mong muốn góp ý để hoàn thiện. Cụ thể, về bố cục dự thảo Luật Nhà ở có Chương 5 về quy định về Xây dựng, cải tạo lại nhà chung cư và Chương 9 là Quản lý, sử dụng nhà chung cư.

Hai nội dung này gần giống nhau, "nên chăng ban soạn thảo nên gộp lại cho dễ đọc hơn" - ông Nguyễn Mạnh Hà cho biêt.

Góp ý cho dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội các Nhà thầu Xây dựng Việt Nam cho rằng: Dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản lần này đã đề cập chi tiết, đầy đủ hơn những vấn đề của kinh doanh bất động sản so với Luật 2014 trước đây.

Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, Điều 57 quy định trong dự thảo: “Các giao dịch bất động sản phải thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định của Luật này” trong khi Điều 60 quy định sàn giao dịch bất động sản chỉ cần có “cơ sở vật chất kỹ thuật đáp ứng yêu cầu, có năng lực về tài chính”.

Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, quy định như vậy hơi cứng. Bởi hiện nay khá nhiều chủ đầu tư là các công ty đầu tư bất động sản đều sử dụng linh hoạt việc phối hợp giữa lực lượng bán hàng trực tiếp của chủ đầu tư và một số sàn. Tuy nhiên từ thực tế cho thấy, khối lượng hàng bán được của bộ phận bán hàng của chủ đầu tư luôn lớn hơn lượng hàng do các sàn giao dịch bên ngoài bán được và chi phí hoa hồng cho các sàn bên ngoài luôn ở mức gấp 2 lần phí hoa hồng cho bộ phận của chủ đầu tư tự bán!

Trên cơ sở thực tiễn, ông Nguyễn Quốc Hiệp kiến nghị: “Ban soạn thảo cần cân nhắc có nên đưa ra thêm một nấc trung gian trong khi chúng ta đang cố gắng giảm bớt các thủ tục trung gian để giảm chi phí”. Đồng thời, kiến nghị sửa lại Điều 57: “Các giao dịch bất động sản phải công khai minh bạch qua các sàn giao dịch do các chủ đầu tư tự tổ chức hoặc qua các sàn giao dịch trung gian (nếu các chủ đầu tư tư không tự tổ chức được).” Ngoài ra, về tiêu chí các sàn giao dịch cũng cần cụ thể hơn: Thế nào là có cơ sở vật chất kỹ thuật đáp ứng yêu cầu? Kể cả sàn giao dịch trực tiếp và điện tử.

Góp ý cho dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi), ông Nguyễn Văn Đỉnh – Chuyên gia độc lập trong lĩnh vực đất đai, xây dựng, bất động sản cho rằng: Điều 32 dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) đã đề ra điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, trong đó quy định: “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện cụ thể để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật theo hình thức phân lô bán nền cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.”

Đồng thời, cũng tại Điều 32 dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) còn quy định: “Trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật theo hình thức phân lô bán nền trong dự án bất động sản, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo gửi cho cơ quan có thẩm quyền quản lý kinh doanh bất động sản cấp tỉnh về việc quyền sử dụng đất đủ điều kiện được chuyển nhượng. Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo của chủ đầu tư dự án, cơ quan có thẩm quyền quản lý kinh doanh bất động sản cấp tỉnh có trách nhiệm kiểm tra điều kiện của quyền sử dụng đất đưa vào kinh doanh và trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật đủ điều kiện được chuyển nhượng theo hình thức phân lô bán nền cho cá nhân tự xây dựng nhà ở...”

Như vậy, theo ông Nguyễn Văn Đỉnh, hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở sẽ trở nên phức tạp: Trước tiên, dự án phải thuộc khu vực được xác định là có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô bán nền. Tiếp theo, khi chuẩn bị đưa quyền sử dụng đất vào kinh doanh thì chủ đầu tư phải có thủ tục “xin” cơ quan quản lý kinh doanh bất động sản cấp tỉnh (Sở Xây dựng) xác nhận quyền sử dụng đất đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Điều này sẽ tạo ra thủ tục hành chính, làm gia tăng chi phí tuân thủ pháp luật cho doanh nghiệp và tạo cơ chế “xin - cho” tiềm ẩn tiêu cực, nhũng nhiễu.

Trên cơ sở đó, ông Nguyễn Văn Đỉnh kiến nghị ,cơ quan soạn thảo xem xét giảm bớt điều kiện, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở theo hình thức phân lô bán nền.