Condotel được cấp sổ hồng: Bán cắt lỗ cả trăm triệu mỗi căn vẫn ế

Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 10 về sửa đổi các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, trong đó cho phép các công trình lưu trú du lịch xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ được cấp chứng nhận quyền sở hữu (sổ hồng) theo mục đích sử dụng đất thương mại, dịch vụ nếu đáp ứng đủ điều kiện pháp luật về đất đai, xây dựng, kinh doanh bất động sản.

Dù được nhiều chuyên gia bất động sản đánh giá là tín hiệu tích cực cho thị trường, giúp tháo gỡ nút thắt pháp lý cho doanh nghiệp và người mua loại hình căn hộ khách sạn, căn hộ du lịch nghỉ dưỡng, nhưng hơn một tháng kể từ khi ban hành, thị trường vẫn bất động sản nói chung và condotel nói riêng vẫn tương đối ảm đạm. Nhiều nhà đầu tư đã rao bán căn hộ condotel với mức giá cắt lỗ “khủng” song vẫn khó tìm được người mua.

Cụ thể, một căn condotel ở Phú Thọ được chính chủ rao bán cắt lỗ tới 750 triệu đồng. Theo thông tin đăng tải, căn hộ này có giá bán chủ đầu tư là 1,6 tỷ đồng, hiện rao bán lại giá 1,1 tỷ đồng gồm gói nội thấy 259 triệu đồng và phí sang tên. Tương tự, một căn hộ condotel khác tại Bình Thuận được quảng cáo có diện tích 30m2, với 1 phòng ngủ, vị trí đẹp, tầng cao, nhìn ra biển… nhưng chỉ được rao bán với giá 1,1 tỷ đồng. Nhà đầu tư này cho biết, do cần tiền trả ngân hàng nên mới phải bán rẻ căn hộ condotel này. Mức giá này đã cắt lỗ 200 triệu đồng so với giá vào hợp đồng từ năm 2019, cam kết lợi nhuận 12%/năm.

Hay một khách hàng khác đang bán cắt lỗ căn hộ condotel 45m2 ở Khánh Hoà với giá 1,1 tỷ đồng, giảm 50% so với giá chủ đầu tư đang bán hiện tại. Lý do giảm giá sâu được khách hàng đưa ra là đang cần tiền nên bán gấp. Đáng chú ý, dù giá giảm sâu nhưng căn hộ này rao bán cả tháng vẫn không có người mua. Hầu hết các khách hàng cắt lỗ này đều đã mua các căn hộ condotel từ 2-3 năm trước và đã từng rao bán nhiều nơi nhưng không thể tìm được người mua.

Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), đến cuối năm 2022, cả nước có khoảng 83.000 căn condotel chờ được cấp sổ hồng, phần lớn thuộc các khu du lịch nghỉ dưỡng, sử dụng quỹ đất thương mại, dịch vụ có thời hạn 50 - 70 năm. Những năm qua, phân khúc condotel và các doanh nghiệp đầu tư vào phân khúc này gặp nhiều khó khăn vì ngành du lịch chưa phục hồi bởi dịch COVID-19. Ngoài ra, các nhà đầu tư chưa nhận được mức lợi nhuận khai thác thị trường căn hộ condotel như kỳ vọng. Việc chuyển nhượng loại hình căn hộ này cũng không dễ dàng vì những vấn đề liên quan đến pháp lý và hiệu quả đầu tư.

Trong khi đó, báo cáo của Bộ Xây dựng mới đây cho biết, tình hình giao dịch trong quý I/2023 đối với bất động sản nghỉ dưỡng vẫn tiếp tục có xu hướng trầm lắng. Nhiều dự án vẫn trong tình trạng gặp khó về thanh khoản trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp dù các chủ đầu tư vẫn đưa ra nhiều chính sách như hỗ trợ lãi suất ưu đãi, ân hạn nợ gốc để thu hút khách hàng.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), cho biết thị trường bất động sản nghỉ dưỡng trải qua một thời gian dài vướng mắc về pháp lý, nên nhiều nhà đầu tư phân khúc này bị “mắc kẹt” trong nhiều năm. Chính vì vậy, hiện nhiều người không yên tâm và không mặn mà với loại hình bất động sản này.

Theo ông Đính, để thị trường bất động sản nghỉ dưỡng sớm hồi phục, sau khi có nghị định, Chính phủ cần có chỉ đạo để chính quyền địa phương các tỉnh, thành phố khẩn trương cùng với các chủ đầu tư triển khai đưa quy định mới vào thực tế. Trong quá trình thực tế cấp sổ đỏ cho các sản phẩm này cần linh hoạt, tháo gỡ các vướng mắc về thủ tục hành chính để sớm có đủ tính pháp lý, giúp đưa vào thị trường lưu thông, tạo thanh khoản cho nền kinh tế, giúp giảm nợ xấu.

Nhiều chuyên gia cũng cho rằng, dù Nghị định số 10 đã cho phép loại hình condotel được cấp sổ hồng, nhưng theo các chuyên gia, hiện các quy định vẫn còn nhiều bất cập và cần phải bổ sung. Đơn cử, nghị định này chỉ quy định cấp sổ hồng với condotel, trong khi trên thực tế còn có nhiều loại công trình sử dụng vào mục đích lưu trú theo quy định của pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng, pháp luật về kinh doanh bất động sản chứ không chỉ căn cứ vào mỗi pháp luật về du lịch.

Theo ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và phát triển Bất động sản EZ (EZ Property), vướng mắc hiện nay là việc cấp "sổ đỏ" cho căn hộ condotel có thời hạn. Điều đó có nghĩa hết thời hạn trên sổ đỏ thì sẽ bị thu hồi? Hiện chưa có hướng dẫn cụ thể về việc công trình vẫn dùng được nhưng hết thời hạn giao đất sẽ thế nào. Rất có thể khi hết thời hạn trên sổ đỏ thì giá căn hộ condotel sẽ giảm mạnh. “Vấn đề này cần được làm rõ thì người dân mới yên tâm và 'xuống tiền' vào phân khúc này. Có như thế, thị trường mới ổn định và sôi động lại được”, ông Toản nhấn mạnh.

Luật sư Nguyễn Hưng, Giám đốc Công ty luật TNHH Phúc Khánh Hưng, đánh giá Nghị định 10 đã tạo khung pháp lý cơ bản cho việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cho các bất động sản du lịch. Cùng với điều đó, quyền lợi của nhà đầu tư cũng được pháp luật bảo vệ và tài sản đó có thể tham gia các giao dịch dân sự như cầm cố, thế chấp, góp vốn, tặng cho…. Tuy nhiên, hiện nay, vấn đề vướng mắc lớn nhất là đưa chủ trương chính sách vào cuộc sống, tức là phải thực hiện theo quy định của luật đất đai, luật nhà ở và luật kinh doanh bất động sản cũng như rất nhiều quy định pháp luật chuyên ngành khác. Trong khi những vấn đề này hiện vẫn là bài toán nan giải với nhiều chủ đầu tư.

“Tôi cho rằng, để đưa chủ trương mới này vào cuộc sống, cơ quan chúng ta cần nhiều hướng dẫn chi tiết hơn”, luật sư Nguyễn Hưng nhấn mạnh.