Thị trường bất động sản sẽ “xoay chuyển tình thế” trong năm 2024?

2023 - năm ghi dấu nhiều "cuộc chia ly"

Tại Diễn đàn Thị trường bất động sản 2024 điễn ra ngày 5/1, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định, 2023 là một năm đầy vất vả với thị trường bất động sản Việt Nam. Rất nhiều khó khăn tồn tại dưới dạng ẩn từ các thời kỳ trước đã lần lượt "ngoi lên, siết chặt", khiến thị trường trở nên lao đao, điêu đứng.

VARS cho rằng, đây chính là hệ quả của quá trình phát triển thiếu kiểm soát, kém minh bạch của thị trường trong suốt một thời gian dài trước đó.

"2023 là năm bùng phát căn bệnh khó khăn của thị trường bất động sản Việt Nam, sau một khoảng thời gian "ủ bệnh" khá dài và có dấu hiệu khởi phát kể từ tháng 5/2022. Tuy nhiên, đây cũng là cơ hội để chúng ta nhận ra có quá nhiều lỗ hổng trong phát triển thị trường bất động sản, từ cơ chế chính sách đến quá trình thực thi. Sức khỏe nội tại của doanh nghiệp bất động sản Việt Nam cũng chưa đủ mạnh và khả năng ứng biến với các tình huống còn thấp", VARS nhấn mạnh.

Dẫn chứng về tình hình khó khăn của thị trường bất động sản trong năm vừa qua, VARS cho biết, 2023 là năm ghi dấu nhiều "cuộc chia ly". Cụ thể, có 1.286 doanh nghiệp giải thể, tăng 7,7% so với năm 2022; 3.705 doanh nghiệp bất động sản ngừng hoạt động có thời hạn, tăng 47,4%. Trong khi đó, số doanh nghiệp thành lập mới chỉ đạt 4.725, giảm 45%.

Chịu sự tác động trực tiếp của việc rời sân chơi trên thị trường bất động sản của hàng loạt doanh nghiệp, thì hàng nghìn môi giới cũng mất việc, bỏ nghề. Thị trường hiện chỉ còn khoảng 20% môi giới bất động sản đang hoạt động.

Cũng theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, trong năm 2023, rất nhiều vấn đề mang tính nghịch lý trên thị trường vẫn còn tồn tại mà chưa tìm được cách xử lý. Phân khúc bất động sản cần thiết thì không có cung, phân khúc bất động sản vượt quá khả năng tài chính của người dân thì lại dư thừa, tồn kho. Với phân khúc nhà ở xã hội, nơi cháy hàng, nơi lại ế chỏng chơ. Chưa kể thị trường còn xảy ra thực tế, ngân hàng thừa tiền, doanh nghiệp thiếu vốn.

"Tuy nhận được sự trợ lực nhiệt tình từ nhiều phía, Chính phủ đến các cơ quan ban ngành và hệ thống ngân hang, nhưng thị trường bất động sản giống như chiếc lò xo bị kéo giãn quá giới hạn đàn hồi. Để có thể khôi phục lại trạng thái bình thường đối với thị trường bất động sản Việt Nam cần phải có đủ thời gian xem xét, nắn chỉnh", đại diện Tổ Nghiên cứu thị trường của VARS nhận định.

Chờ đợi thị trường thực sự xoay chuyển tình thế

Dự đoán về tiến trình hồi phục thị trường bất động sản Việt Nam, VARS cho rằng, 2024 khả năng cao sẽ là năm cuối cùng trên hành trình "vượt chướng ngại vật" của lĩnh vực bất động sản. Thị trường sẽ dần đi vào ổn định và bức tranh toàn cảnh có thể thay đổi theo chiều hướng tích cực hơn trong năm tới.

Theo đó, quý I và quý II/2024, thị trường sẽ duy trì những tín hiệu tốt từ thời điểm cuối năm 2023. Tuy nhiên, để thị trường thực sự hồi phục rõ nét, khả năng phải từ cuối quý III/2024.

Theo nhận định của VARS, năm 2024, ngành bất động sản sẽ đón nhận sự quay trở lại của khoảng 30 - 40% môi giới bất động sản. Càng về thời điểm cuối năm, số lượng này càng có xu hướng tăng lên.

Các chương trình mở bán quy mô lớn cùng chiến dịch truyền thông rầm rộ cũng sẽ diễn ra một cách thường xuyên và liên tục hơn. Đây được xem là hành động quyết liệt, thể hiện sự quyết tâm sinh tồn cao của các chủ đầu tư trong nỗ lực vượt khó.

"Tuy nhiên, thay đổi này không phải sự phát triển mà là nỗ lực tiến về vạch xuất phát, thay vì tồn tại trong trạng thái "âm" như thời kỳ vừa qua. Dù vậy, đây sẽ là căn cứ và nền tảng để thị trường chuẩn bị cho một chu kỳ phát triển mới mang tính ổn định, bền vững và hiệu quả hơn. Trải qua quá trình thanh lọc, sức khỏe nội tại cùng khả năng ứng biến với các khó khăn, thử thách của các chủ thể tồn tại trên thị trường sẽ được nâng lên", VARS nhấn mạnh.

Đánh giá về diễn biến thị trường bất động sản năm 2023 và đề xuất những giải pháp để tháo gỡ vướng mắc đang tồn đọng, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhìn nhận, để thị trường thực sự xoay chuyển tình thế, thoát khỏi khó khăn trong năm 2024 vẫn cần Chính phủ và các bộ, ngành thể hiện rõ vai trò của mình.

Ông Đính cho biết, 2023 là năm tương đối bận rộn của Chính phủ, các cơ quan ban ngành, hệ thống ngân hàng với thị trường bất động sản. Ngay từ những ngày đầu tiên khi có dấu hiệu đuối sức rõ rệt, thị trường bất động sản đã nhận được hàng loạt sự trợ lực từ các chủ thể này.

Mặc dù đã có nhiều động thái "trợ lực", nhưng mức độ tác động lại chưa rõ ràng. Theo khảo sát của VARS, các động thái phát huy tác động thực tế tới thị trường và doanh nghiệp bất động sản chỉ chiếm khoảng 10%.

Về phía các ngân hàng, mặc dù đã đồng loạt hạ lãi suất cho vay nhưng chính sách này chưa thực sự tác động tích cực tới thị trường bất động sản như kỳ vọng. Bởi lẽ, nhu cầu vay trên thị trường không cao. Kết quả giải ngân gói hỗ trợ 120.000 tỷ đồng cũng đạt mức rất thấp, chưa đến 1%.

Chính vì vậy, TS. Nguyễn Văn Đính đề xuất cần có thêm các cơ chế chính sách cụ thể, "mở thực sự" và được áp dụng ngay để xử lý nhanh nhất các nhóm vướng mắc đang tồn đọng trên thị trường.

Cùng quan điểm trên, TS. Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia cho rằng, chính sách đã có song điều quan trọng là phải đẩy nhanh "độ ngấm" để thị trường được điều trị kịp thời, đúng thời điểm.

"Thị trường bất động sản đang chuyển biến tốt dần lên, quý sau tốt hơn quý trước. Vì vậy, chúng ta có thể kỳ vọng khoảng cuối năm 2024 thị trường sẽ hồi phục rõ nét. Tất nhiên, để đạt được như kỳ vọng thì đòi hỏi Chính phủ, các bộ ngành phải tiếp tục quyết liệt tháo gỡ khó khăn cho thị trường và nội tại các doanh nghiệp cũng cần cơ cấu mạnh mẽ. Nỗ lực phải đến từ nhiều phía", TS. Cấn Văn Lực nhận định.