Hà Nội: Xu hướng chuyển dịch nhà ở ra các huyện ngoại thành

Tín hiệu hồi phục tích cực

Thị trường nhà ở tại Hà Nội trong quý 2/2020 ghi nhận những tín hiệu hồi phục tích cực khi nguồn cung, lượng tiêu thụ mới tăng đáng kể. Theo Savills, đối với phân khúc căn hộ hiện có 5 dự án mới và giai đoạn tiếp theo các dự án sẽ cung cấp khoảng 6.200 căn hộ mới, tăng 28% theo quý nhưng giảm 6% theo năm. Nguồn cung sơ cấp tăng 5% theo quý nhưng giảm 6% theo năm xuống còn 29.200 căn hộ. Hạng B tiếp tục dẫn đầu nguồn cung với 74% thị phần.

Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc Bộ phận nghiên cứu và tư vấn, Savills Hà Nội - cho biết: “Hạng B tiếp tục dẫn dắt thị trường, tuy nhiên các phân khúc đều sụt giảm nguồn cầu trong ngắn hạn. Số lượng lớn căn hộ bàn giao trong năm 2020 có thể làm giảm tỷ suất lợi nhuận cho thuê. Với nhiều dự án hạ tầng đang hoàn thành, lợi nhuận dài hạn sẽ được bảo đảm”.

Báo cáo của Savills chỉ ra, niềm tin của chủ đầu tư và người mua được khôi phục góp phần đẩy nhanh tốc độ mở bán mới và hoạt động thị trường trong quý 2. Thị trường ghi nhận 5.400 giao dịch, tăng 11% theo quý nhưng giảm 43% theo năm. Nửa đầu năm có 10.300 giao dịch, giảm 47% theo năm, tỷ lệ hấp thụ đạt 30% và giảm 17 điểm % theo năm.

Bên cạnh đó, dịch bệnh gây ảnh hưởng đến số lượng giao dịch trong nửa đầu năm tuy nhiên giá bán trung bình sơ cấp ổn định theo quý nhưng tăng 7% theo năm, đạt 1.460 USD/m2.

Theo báo cáo thị trường bất động sản Hà Nội 6 tháng đầu năm của Savills Việt Nam cho thấy, thị trường nhà ở đang có tín hiệu hồi phục tích cực

Đối với phân khúc biệt thự, nhà liền kề, theo báo cáo của Savills, sau giai đoạn giãn cách xã hội, 8 dự án mới được triển khai và giai đoạn mới của hai dự án, cung cấp khoảng 790 căn, tăng 17% theo quý nhưng vẫn giảm 44% theo năm. Quận Tây Hồ dẫn đầu nguồn cung mới với các dự án của Tập đoàn Sunshine tại Ciputra. Hầu hết các dự án mới trong quý này đã bắt đầu quá trình huy động vốn, gần một năm đối với một số dự án, với các phương thức đa dạng bao gồm hợp đồng góp vốn, hợp tác đầu tư hay hợp đồng hợp tác kinh doanh.

Mặc dù đại dịch khiến nền kinh tế phát triển chậm lại và gia tăng sự thận trọng của người mua, với nguồn cung mới tăng trưởng, hoạt động được cải thiện, cùng với tỷ lệ hấp thụ tăng, Savills dự kiến hiệu suất hoạt động sẽ phục hồi vào quý 4.

Savills cũng cho biết, giá sơ cấp trung bình tăng trong quý này do nguồn cung mới có giá cao. Giá sơ cấp trung bình của biệt thự là 4.764 USD/m2, tăng 19% theo quý. Giá trung bình liền kề đạt 4.458 USD/m2, tăng 9% theo quý; và Shophouse khoảng 7.306 USD/m2, tăng 18% theo quý. Giá trung bình thứ cấp toàn thị trường tăng nhẹ, tăng 1,1% theo quý cho qiệt thự, tăng 0,5% theo quý cho liền kề và tăng 0,1% theo quý cho Shophouse.

Mở rộng ra các huyện ngoại thành

Thị trường nhà ở là phân khúc ổn định. Quá trình đô thị hóa, tăng trưởng dân số mạnh mẽ và quy mô hộ gia đình giảm tạo ra nguồn cầu lớn về nhà ở. Tính đến năm 2020, tỷ lệ đô thị hóa của Việt Nam đạt 37%, thấp hơn so với các nước Đông Nam Á (50%) và châu Á (51%). Tốc độ đô thị hóa chậm cho thấy tiềm năng lớn cho sự phát triển trong tương lai.

Dân số Việt Nam đạt 96 triệu người trong năm 2019 và dự kiến đạt 120 triệu vào năm 2050 với tỷ lệ đô thị hóa cả nước đạt 57%. Tầng lớp trung lưu hiện chiếm 13% dân số và được dự đoán sẽ lên mức 26% vào năm 2026. Tổng số hộ gia đình tăng 1,8% mỗi năm trong giai đoạn 2009-2019. Mỗi hộ dân trung bình có 3,5 người, thấp hơn 0,3 người so với năm 2009.

Cùng với quy hoạch mở rộng đô thị Hà Nội, nguồn cung căn hộ đã mở rộng từ các quận nội thành ra các huyện ngoại thành. Năm 2016, huyện Hoài Đức và Thanh Trì chiếm 10% nguồn cung. Trong quý 2/2020, bốn huyện Gia Lâm, Đông Anh, Hoài Đức và Thanh Trì chiếm 27% nguồn cung. Tổng số giao dịch tại các huyện tương đương 22% tổng số giao dịch trong nửa đầu năm 2020 nhờ hoạt động tốt của khu vực phía Đông.

Về triển vọng, trong nửa cuối năm 2020, khoảng 24.200 căn hộ từ 4 dự án hiện tại và 18 dự án tương lai sẽ ra mắt thị trường, hạng B tiếp tục dẫn đầu thị trường. Trong số 22 dự án này, 68% đang trong quá trình xây dựng và 32% đang làm móng. Các quận/huyện dẫn đầu nguồn cung bao gồm Từ Liêm với 45% thị phần, Gia Lâm với 32% và Hoàng Mai với 9% thị phần.

Thị trường nhà ở Hà Nội có xu hướng mở rộng ra các huyện ngoại thành

Đối với các dự án biệt thự, liền kề, theo dự báo của Savills, trong nửa cuối năm 2020, sẽ có 8 dự án được triển khai mở bán hoặc mở thêm giai đoạn tiếp theo, cung cấp gần 1.700 căn, chủ yếu ở huyện Đan Phượng và quận Hà Đông. Vingroup và Him Lam dẫn đầu nguồn cung tương lai trong nửa cuối năm 2020.

Quỹ đất hạn chế ở các quận trung tâm, nằm ở khu vực ven của các quận trung tâm do quỹ đất hạn chế để phát triển các dự án biệt thự/liền kề với quy mô vừa tới lớn. Những dự án biệt thự/liền kề mới với quy mô lớn đều tập trung ở các khu ngoại thành như Vinhomes Wonder Park ở Đan Phượng, BRG – Sumitomo Smart City ở Đông Anh, Xuân Mai Smart City ở Chương Mỹ, hay hai khu đô thị của Vinhomes ở Hòa Lạc. Việc đầu tư phát triển tới các khu đô thị vệ tinh sẽ ngày càng rõ ràng hơn.

“Sự hạn chế trong nguồn cung là một vấn đề quan ngại, tuy vậy, việc phát triển tới các khu vực ngoại thành sẽ giúp gia tăng nguồn cung và thêm nhiều sự lựa chọn. Các chủ đầu tư tiếp tục hướng đến phát triển các sản phẩm nhà liền kề và shophouse phù hợp với tầng lớp trung lưu” - ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội cho hay.

Với tốc độ tăng trưởng dân số đô thị trung bình 2,3% mỗi năm và là thành phố đông dân thứ hai sau TP.Hồ Chí Minh, dòng vốn đầu tư mạnh cùng lượng cung tương lai lớn, triển vọng cho thị trường biệt thự/liền kề ở Hà Nội sẽ rất hứa hẹn.