Chưa thể loại bỏ phương pháp “thặng dư” trong định giá đất

Chiều ngày 27/7, tại Hà Nội, Báo Đầu tư (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) tổ chức Hội thảo khoa học với chủ đề: “Định giá đất phù hợp để khơi thông dự án”, nhằm đưa ra những ý kiến đa chiều vào cơ chế xác định giá đất đai.

Định giá đất - “nút thắt” trong triển khai dự án bất động sản

Theo phản ánh của nhiều doanh nghiệp, địa phương thời gian qua cho thấy, phương pháp định giá đất đang là “nút thắt” lớn nhất quyết định tiến độ triển khai các dự án đầu tư, trong đó có các dự án bất động sản. Nếu có phương pháp đúng, dự án mới triển khai suôn sẻ, còn không sẽ là một rào cản lớn làm chậm luân chuyển nguồn lực xã hội, kìm hãm phát triển kinh tế.

Để gỡ “nút thắt” này, ngày 10/7/2023, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã ký ban hành công điện số 634/CĐ-TTg gửi Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường; Chủ tịch Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, yêu cầu gấp rút tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong công tác định giá đất.

Công điện của Thủ tướng yêu cầu, trước thời điểm 31/7/2023, Bộ Tài nguyên và Môi trường phải trình Chính phủ xem xét, ban hành Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất; đồng thời sửa đổi, bổ sung Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 về quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.

Hiện dự thảo sửa đổi Nghị định 44 và Thông tư 36 đang được Bộ Tài nguyên và Môi trường lấy ý kiến các bộ, ngành, cơ quan liên quan. Trong đó, có nhiều luồng ý kiến khác nhau xoay quanh các phương pháp định giá đất hiện hành mà cơ quan dự thảo đề xuất sửa đổi, đặc biệt việc loại bỏ phương pháp “thặng dư” đang gây tranh luận nhiều nhất.

Theo quan điểm của các hiệp hội doanh nghiệp như Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI), Hội Thẩm định giá Việt Nam, Hiệp hội Bất động sản TP.Hồ Chí Minh (HoREA) … cùng nhiều chuyên gia và các doanh nghiệp, về cả khoa học và thực tiễn, phương pháp “thặng dư” hiện vẫn đang được sử dụng rộng rãi trên thế giới cũng như tại Việt Nam. Vì vậy, việc loại bỏ phương pháp này là không nên cả về lý luận và thực tiễn, khiến việc định giá đất quay trở về thời kỳ trước năm 2007.

Điều này làm gia tăng khó khăn cho công tác định giá đất vốn dĩ đã rất phức tạp. Chưa kể, hệ lụy có thể lường trước là nhiều phân khúc của thị trường bất động sản nói riêng và các dự án đầu tư có liên quan đến đất đai nói chung vì thế sẽ không được định giá phù hợp, gây ra tình trạng tắc nghẽn thị trường trong điều kiện Việt Nam đang có nhu cầu phát triển dự án rất lớn.

Chưa thể loại bỏ phương pháp "thặng dư" trong định giá đất

Cụ thể hơn, chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh cho cho rằng: Phương pháp thặng dư được thế giới tổng kết ra không phải ngày một ngày hai mà dựa trên một quá trình đưa ra áp dụng trong thực tiễn và hoàn thiện với lịch sử cả trăm năm. Với điều kiện cơ sở về khoa học và thực tiễn, phương pháp này hiện vẫn đang được sử dụng rộng rãi trên thế giới cũng như tại Việt Nam.

Cũng theo ông Vũ Đình Ánh, phương pháp thặng dư giúp xác định giá đất cho mục đích sử dụng trong tương lai, đây là phương pháp vô cùng quan trọng và có ý nghĩa lớn trong phát triển kinh tế. Ví dụ như đất cần định giá để phát triển thành bất động sản công nghiệp, kinh doanh thương mại, dự án bất động sản thì chỉ có thặng dư mới là phương pháp chính xác nhất.

“Bỏ phương pháp thặng dư là đi ngược lại sự phát triển của thị trường bất động sản nói riêng và kinh tế nói chung. Đó sẽ là sai lầm đáng tiếc có thể kéo lùi sự phát triển trong điều kiện nước ta đang chớp cơ hội để phục hồi và phát triển mạnh mẽ” – ông Vũ Đình Ánh thông tin thêm.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Tiến Thỏa - Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam nhận định, nếu bãi bỏ phương pháp thặng dư sẽ là không chuẩn xác cả về khoa học và thực tiễn. Bởi để tìm ra giá thị trường của một khu đất, một thửa đất, người ta không thể áp dụng cùng chung tất cả các phương pháp mà phải căn cứ vào các điều kiện cụ thể của từng loại đất về dữ liệu thông tin đất đai, mục đích sử dụng, về thị trường, giao dịch, về khả năng sinh lợi của đất...

Trong đó, phương pháp thặng dư được các nước trên thế giới xây dựng dựa trên cơ sở kết hợp các cách tiếp cận từ thị trường, chi phí, thu nhập và áp dụng rộng rãi vào thực tiễn định giá đất đai, tài sản thể hiện. Nghĩa là bắt đầu bằng tổng doanh thu trừ đi tổng chi phí sẽ tạo ra được giá trị thặng dư, từ đó tính được tiền sử dụng đất. Những khu đất có tiềm năng phát triển được định giá theo phương pháp này mà các phương pháp định giá khác không đủ điều kiện áp dụng.

Thực tế cũng chứng minh, phương pháp thặng dư vẫn được áp dụng chủ yếu trong định giá đất thời gian qua. Cụ thể, theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.Hồ Chí Minh: TP.Hồ Chí Minh có 320 dự án thì 280 dự án áp dụng phương pháp thặng dư, có thể thấy áp dụng phương pháp thặng dư là chủ yếu trong 8 năm qua. Nguyên nhân xuất phát từ thực tiễn rằng rất khó áp dụng các phương pháp khác.

Tuy nhiên, ông Lê Hoàng Châu cho rằng, phương pháp này lại tiềm ẩn rủi ro lớn. Dẫn chứng dự án tại 1 tỉnh, cơ quan của tỉnh đó dùng phương pháp thặng dư thì tính giá trị sử dụng đất khoảng 900 tỷ đồng, nhưng 1 cơ quan khác vào tính thì con số lên tới 1.800 tỷ đồng, 1 cơ quan khác lại là 1.300 tỷ đồng. Nguyên nhân sai số là bởi phương pháp thặng dư đã tính cho các dự án đang phát triển, nhà ở, khu đô thị… tính trên tổng chi phí đầu tư giả định và tổng doanh thu giả định.

Mặc dù có những bất cập, nhưng phát biểu tại hội thảo, nhiều ý kiến cũng đồng thuận cho rằng, khi chưa có phương pháp tối ưu thì phương pháp “thặng dư” trong định giá đất vẫn nên giữ lại ở thời điểm hiện tại thay vì loại bỏ.