Bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn tiềm ẩn nguy cơ độc quyền, trốn thuế

Không quy định bắt buộc các giao dịch bất động sản phải qua sàn

Tiếp tục chương trình Kỳ họp thứ 5, chiều 19/6, Quốc hội nghe trình bày Tờ trình, Báo cáo thẩm tra về Dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết, sau gần 8 năm triển khai thực hiện, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành, bên cạnh những kết quả đạt được thì pháp luật về kinh doanh bất động sản cũng đã xuất hiện những tồn tại, hạn chế cần được sửa đổi bổ sung.

Mục đích, yêu cầu xây dựng Dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đó là, thể chế hóa kịp thời chủ trương, đường lối của Đảng, chính sách của Nhà nước đối với lĩnh vực bất động sản, hoạt động kinh doanh bất động sản, đảm bảo thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, công khai, minh bạch.

Nhất trí sự cần thiết sửa đổi toàn diện Luật Kinh doanh bất động sản, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh lưu ý, đa số ý kiến đề nghị không bắt buộc giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản vì: chưa đủ cơ sở thực tiễn; chưa làm rõ được tính an toàn pháp lý của giao dịch bất động sản qua sàn; làm tăng chi phí và tính vào giá giao dịch, đối với trường hợp mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, khách hàng sẽ phải chịu cả chi phí bảo lãnh và chi phí cho sàn giao dịch bất động sản.

Đối với những dự án bất động sản có đầy đủ cơ sở pháp lý, chủ đầu tư có đủ năng lực, uy tín thì việc giao dịch trực tiếp không thông qua sàn giao dịch bất động sản vẫn diễn ra thuận lợi, ít rủi ro. Việc bắt buộc giao dịch qua sàn tiềm ẩn nguy cơ lợi dụng quy định của pháp luật để độc quyền, câu kết với các bên tham gia giao dịch để trốn thuế, làm nhiễu loạn thị trường.

Dự thảo Luật đã quy định rõ trách nhiệm doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải công khai thông tin về bất động sản trên cổng thông tin của cơ quan quản lý về nhà ở và thị trường bất động sản địa phương và hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản, cùng các quy định khác để bảo đảm tính công khai, minh bạch về các thông tin thị trường bất động sản nhằm bảo vệ khách hàng, bảo đảm sự quản lý của Nhà nước.

Ý kiến khác nhất trí về các trường hợp bắt buộc giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản để bảo đảm tính công khai, minh bạch, bảo vệ quyền lợi của người mua.

Ủy ban Kinh tế cho rằng cần phải tôn trọng quyền lựa chọn tham gia giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản của doanh nghiệp và người dân, đề nghị không quy định bắt buộc các giao dịch bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản như tại khoản 1 Điều 57 dự thảo Luật, mà chỉ quy định khuyến khích tổ chức, cá nhân thực hiện giao dịch kinh doanh bất động sản thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản.

Đồng thời, quy định chặt chẽ hơn về điều kiện, quyền và nghĩa vụ của sàn giao dịch bất động sản, tạo cơ sở pháp lý cho sàn giao dịch bất động sản phát triển theo hướng chuyên nghiệp, hiệu quả, uy tín, thu hút được các bên tham gia giao dịch.

Bên cạnh đó, đề nghị bổ sung quy định cụ thể về việc sàn giao dịch bất động sản chịu trách nhiệm bồi thường trong trường hợp cung cấp thông tin không đầy đủ, không đúng sự thật dẫn đến thiệt hại cho các bên tham gia giao dịch.

Giảm thiểu nguy cơ “tăng trưởng nóng”, mất cân đối cung - cầu

Ủy ban Kinh tế cũng nhận thấy nội dung về điều tiết thị trường bất động sản được quy định tại Mục 1 của Chương IX dự thảo Luật về quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản, đã quy định rõ trách nhiệm của cơ quan đầu mối chủ trì xây dựng Báo cáo điều tiết thị trường bất động sản trình Chính phủ.

Tuy nhiên, các quy định về điều tiết thị trường bất động sản quy định tại Điều 86 dự thảo Luật còn chung chung, chưa rõ tính quy phạm, không có nội hàm chính sách cụ thể, chỉ là những nguyên tắc trong công tác quản lý nhà nước nói chung; việc triển khai từng biện pháp cụ thể về đầu tư, xây dựng, thuế, tín dụng, đất đai, tài chính, giá, ngân sách quy định tại Điều 86 dự thảo Luật và Chương VII dự thảo Nghị định quy định chi tiết phải thực hiện theo pháp luật chuyên ngành và trên thực tế Chính phủ vẫn đang thực hiện các giải pháp để điều tiết thị trường bất động sản.

Bên cạnh đó, Ủy ban Kinh tế cho rằng việc điều tiết thị trường bất động sản theo quy định tại dự thảo Luật và dự thảo Nghị định quy định chi tiết Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) chỉ là những giải pháp can thiệp mang tính chất tình thế.

Vì vậy, cần nghiên cứu quy định theo hướng công cụ hiệu quả nhất để bảo đảm phát triển và quản lý thị trường bất động sản là thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để cơ cấu lại thị trường bất động sản phù hợp với mục tiêu phát triển trong từng thời kỳ, cơ cấu lại nguồn cung bảo đảm đáp ứng đúng nhu cầu thực tế của thị trường, hạn chế tình trạng đầu cơ, góp phần giảm thiểu nguy cơ “tăng trưởng nóng”, mất cân đối cung - cầu. Do đó, đề nghị tiếp tục hoàn thiện quy định về điều tiết thị trường bất động sản theo kết luận của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.