3 luật liên quan bất động sản có hiệu lực, giá nhà đất có tiếp đà tăng?

Kể từ ngày 1/8/2024, 3 luật liên quan bất động sản là Luật Nhà ở, Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản chính thức có hiệu lực. Có thể nói, niềm tin về tác động tích cực đến bức tranh bất động sản đang hiện rõ hơn ở cả góc độ chủ đầu tư cũng như giới đầu tư bất động sản. Điều này là dễ hiểu bởi lẽ khi 3 luật này được thông qua sớm hơn 5 tháng so với dự định trước đó đã “tháo gỡ” được nhiều vướng mắc về mặt pháp lý, cũng như cởi bỏ phần nào những nút thắt của thị trường bất động sản và tạo ra điểm sáng cho một chu kỳ mới phát triển lành mạnh, vững chắc.

Có thể thấy, trước thời điểm 3 luật trên có hiệu lực, thị trường bất động sản cả nước đã ghi nhận những tín hiệu phục hồi sức cầu, đặc biệt là tại hai thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM. Mặc dù lượng giao dịch có tăng lên, nhưng biến động giá nhà đất đặc biệt là phân khúc chung cư vẫn tăng chóng mặt.

Theo Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng OneHousing, trong 6 tháng đầu năm 2024, toàn thị trường Hà Nội ghi nhận hơn 52.000 giao dịch, trong đó căn hộ chung cư (cả sơ cấp và chuyển nhượng) chiếm tới 54%. Tính riêng mặt bằng giá căn hộ đạt xấp xỉ 65 triệu/m2, tăng 25% theo quý và 29.8% theo năm. Tại TP.HCM, ghi nhận nguồn cung căn hộ mới quý 2 tăng 132.5% so với quý trước và giá bán sơ cấp trung bình toàn thị trường TP.HCM quý 2/2024 đạt mức kỷ lục 76,7 triệu đồng/m2, tăng 6% so với cùng kỳ năm trước.

Theo nhận định của các chuyên gia pháp lý, ngay sau khi Luật Đất đai mới có hiệu lực nguồn cung nhà ở thương mại chưa thể dồi dào và thậm chí không đủ cầu, điều này có thể dẫn đến việc giá nhà đất sẽ tiếp tục tăng lên tuy nhiên sẽ không có tình trạng “sốt nóng”.

Lý do bởi, trước tiên, phải thấy được rằng dù luật có thông qua nhưng thực tế thì doanh nghiệp vẫn cần có thời gian để chuẩn bị và “bứt tốc”, cùng đó là việc cơ quan nhà nước cũng cần thời gian để ra văn bản hướng dẫn. Bởi vậy, ngoài các dự án đã đầy đủ về mặt pháp lý có thể triển khai được ngay thì đối với dự án đang và sẽ đầu tư phải cần có khoảng thời gian dài – ngắn khác nhau để hoàn thiện, thi công và triển khai các hoạt động bán hàng từ đó tạo ra nguồn cung đủ lớn.

Một yếu tố nữa là Luật Đất đai mới quy định, chủ đầu tư muốn triển khai dự án nhà ở thương mại chỉ được nhận chuyển quyền sử dụng đất ở. Trong khi dự thảo Nghị quyết thí điểm thực hiện dự án nhà thương mại không có đất ở vẫn chưa được Quốc hội thông qua. Đối với các dự án được phê duyệt theo hình thức chấp thuận chủ trương đầu tư mà không có đất ở thì vẫn chưa thể được “tháo gỡ”.

Ngoài ra, thêm quy định mới về việc xác định giá đất, điều này được nhận định có thể khiến doanh nghiệp gặp khó nếu không mạnh về tài chính. Bởi vì, theo quy định mới việc định giá đất sẽ theo thị trường và việc này chắc chắn sẽ giúp người dân được bồi thường với mức cao hơn. Song song với đó, việc giải phóng mặt bằng sẽ nhanh hơn. Tuy nhiên, việc này sẽ làm tăng chi phí đầu tư dự án và tất nhiên sẽ dẫn đến việc khi bán hàng chủ đầu tư buộc phải nâng giá thành sản phẩm.

Cùng với đó, với việc Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi siết chặt việc phân lô bán nền. Theo đó, lô đất nền tách thửa đã có giấy chứng nhận ở các địa phương bị cấm phân lô (khu vực các phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, II và III). Điều này sẽ ảnh hưởng đến nguồn cung và giá bán của đất nền sẽ theo chiều hướng tăng lên.

Quay trở lại những đợt thị trường bất động sản "sốt nóng" trước đây, khi giá ban đầu mua ở mức thấp nhiều nhà đầu tư thứ cấp có niềm tin rằng sẽ sinh lời khi bán được giá cao, nên dễ dàng đổ tiền vào nhà đất. Sau khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, giá sản phẩm đã thiết lập một mặt bằng giá mới và ở mức cao, điều này có thể khiến giới đầu cơ cẩn trọng trong việc xuống tiền do biên độ lợi nhuận khó đạt như kỳ vọng và khó tạo ra “sóng ảo”. Bởi vậy, việc các luật được thi hành từ 1/8/2024 được cho là sẽ giúp thị trường phát triển chuyên nghiệp và bảo vệ quyền lợi của người mua tốt hơn.

Ông Trần Quang Trung - Giám đốc Phát triển Kinh doanh của OneHousing cho rằng, trước đây trong chặng đường phát triển "nóng", có lúc phân lô bán nền, có lúc siết lại, tạo ra hệ luỵ mắc kẹt nguồn vốn. Tình trạng đất đai bỏ hoang gây lãng phí sẽ đỡ hơn khi đã định hướng rõ, đồng thời dòng tiền đầu tư của người dân cũng được khơi thông. Theo ông Trung nhận định, khi các luật liên quan bất động sản có hiệu lực, tâm lý người dân đi mua bán sẽ hạn chế yếu tố đầu cơ thị trường sẽ bước vào thời kỳ phát triển bền vững.

Còn theo ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, giá bất động sản có thể tăng khi bỏ khung giá đất, nhưng tác động này không ảo như các cơn sốt trước đây. Quy định mới đưa tài sản về đúng giá trị thật, người bán và mua minh bạch, cơ quan quản lý cũng dễ giám sát thị trường.

Nhận định về xu hướng của thị trường bất động sản trong thời gian tới, ông Nguyễn Văn Đính cho rằng, mặc dù có thể giải tỏa được những vướng mắc, khó khăn, giảm được quy trình, các công đoạn làm dự án, song mặt bằng chung giá bất động sản sẽ khó có thể giảm xuống.

Tuy nhiên, ông Đính nhận định rằng, sẽ không có "sốt ảo", mà giá bất động sản sẽ được điều chỉnh do nhu cầu của thị trường và chất lượng sản phẩm quyết định.