Thị trường BĐS TP.Hồ Chí Minh năm 2017 - Triển vọng ở nhiều lĩnh vực!

Ông Marc Townsend - Tổng Giám đốc CBRE - phân tích về xu hướng thị trường BĐS TP.Hồ Chí Minh 2017 và những năm tới

Thị trường căn hộ bán vẫn khả quan trong những năm tới

Vào quý cuối năm 2016, số lượng căn hộ bán được là 11.941 căn, tăng 52% so với quý trước và 11% so với cùng kỳ năm trước. Cả năm 2016 ghi nhận tổng cộng 35.008 căn bán ra, giảm 4% so với năm trước. Số lượng các căn bán ra gần bằng số lượng các căn được chào bán, chủ yếu đến từ các dự án mới. Thị phần trung cấp tiếp tục tiến triển tốt với hơn 15.270 căn bán ra trong cả năm, chiếm hơn 40% tổng số căn được bán.

Giá bán trung bình năm 2016 đạt US$2.104/m2, tăng 4,6% so với năm trước. Sự cải thiện về giá được ghi nhận ở mọi phân khúc, tuy nhiên nổi bật nhất ở phân khúc trung cấp.

Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc phòng Nghiên cứu và Tư vấn của CBRE, thì: với các yếu tố vĩ mô tích cực như tốc độ tăng GDP khả quan, tỷ giá hối đoái ổn định và nguồn FDI dồi dào vào Việt Nam... triển vọng thị trường căn hộ được dự đoán vẫn sẽ khả quan trong năm tới. Tổng số 43.861 căn dự kiến sẽ được mở bán trong năm 2017. Trong có 1.627 căn hạng sang đến từ 6 dự án ở trung tâm thành phố, được kì vọng sẽ có những điểm nổi bật mới hơn. Phân khúc cao cấp vẫn sẽ chiếm tỷ lệ lớn với hơn 13.000 căn hộ chào bán.

Thị trường năm 2017 được dự báo sẽ tập trung hơn vào thị phần bình dân và trung cấp, với gần 40% tổng số căn mới chào bán thuộc phân khúc bình dân. Chủ đầu tư trong nước và các công ty liên doanh đang rất tích cực trong việc điều chỉnh dự án của mình sao cho phù hợp với xu hướng thị trường. Cụ thể, VinGroup có kế hoạch mở bán hai dự án phân khúc bình dân tại quận 9 và huyện Bình Chánh. Quỹ đất sẵn có, cải thiện đường giao thông kết nối và nhu cầu cao ở các phân khúc này là những động lực chính.

Thị trường BĐS gắn liền với đất ít có sự cạnh tranh

Trong năm 2016, TP. Hồ Chí Minh chào đón 3.062 căn biệt thự/nhà phố từ 13 dự án, tăng 40% so với năm trước. Việc này đã thiết lập kỉ lục mới không chỉ về nguồn cung mới mà còn về giá bán của thị trường biệt thự/nhà phố xây sẵn tại thành phố cũng tăng.

Tại các khu vực ngoại thành như quận Thủ Đức, Gò Vấp và quận 12, ghi nhận mức tăng giá 15% nhờ những dự án mới. Giá bán ở quận 9 tăng hơn 10% so với năm trước trong khi quận 7 vẫn ổn định với mức tăng giá chỉ ở 2.5%. Xét đến tỉ lệ hấp thụ, có 2.304 căn được bán ra ở TP. Hồ Chí Minh trong năm vừa qua, phần lớn từ các dự án mới.

Trong quý IV/2016, thị trường chào đón hai dự án mới: LaVila tại huyện Nhà Bè (238 căn) và The Pegasuits (69 căn) tại quận 8. Cả hai dự án này đã bán được gần hết chỉ trong vòng vài tháng. Ngoài ra, dự án Merita Khang Điền và River Park tại quận 9 với 307 căn mở bán chưa chính thức, sẽ được ra mắt chính thức vào năm 2017.

Trong năm 2017 và những năm tiếp theo, với đà tăng trưởng sẵn có, dự báo giá bán sẽ tốt hơn so với thị trường căn hộ do số lượng chào bán không nhiều.

Thị trường bán lẻ 2017 tăng nguồn cung ngắn hạn

Trong năm 2016, TP.Hồ Chí Minh chào đón 5 trung tâm mua sắm mới, 1 ở khu vực trung tâm và 4 ở khu vực ngoài trung tâm, thêm vào thị trường hơn 192.000 m2 diện tích thực thuê, tăng 50% so với cùng kì năm trước. Các dự án mới này đã mang đến thị trường nội địa nhiều thương hiệu quốc tế ở nhiều phân khúc khác nhau, từ thời trang cao cấp cho đến các nhà hàng, quán cà phê, siêu thị.

Crescent Mall giai đoạn II đang triển khai tại Q.7 (TP.HCM) góp phần gia tăng nguồn cung bán lẻ trong những năm tới

Theo nghiên cứu của CBRE, có 17 nhãn hiệu quốc tế nổi tiếng mới vào thị trường TP. Hồ Chí Minh trong năm 2016, tăng gần gấp 3 lần so với năm 2015. Zara với cửa hàng flagship đầu tiên tại thành phố là gương mặt đáng chú ý nhất trong năm 2016.

Trong năm qua, chúng ta đã chứng kiến sự mở rộng mạnh mẽ của các nhà bán lẻ trong nước, chẳng hạn như Vincom và Co.opMart, lẫn các nhà bán lẻ nước ngoài, như Aeon, Lotte, Ilahui Miniso…

Sau thành công của Zara, H&M và 7-eleven là hai tên tuổi lớn đang xem xét khả năng mở rộng thị trường tới Việt Nam trong 2017.

Về giá chào thuê, mặc dù chỉ có 1 dự án khai trương trong năm 2016, Saigon Centre giai đoạn 2, giá thuê trung bình tầng trệt và tầng 1 của khu vực này tăng 15,4% so với cùng kỳ năm trước. Vị trí đắc địa, nguồn cung hạn chế cùng sự gia nhập của nhiều nhãn hiệu mới là một số yếu tố giúp tỷ lệ cho thuê tăng mạnh. Trong khi đó, giá thuê trung bình ở khu vực ngoài trung tâm không thay đổi nhiều trong năm 2016; giá thuê tăng chỉ 1,2% so với quý trước và 0,1% so với cùng kỳ năm trước.

Trong ba năm tới, thành phố dự kiến sẽ tăng thêm khoảng 500.000 m2 diện tích bán lẻ thực thuê, 55% trong số đó đang được xây dựng, trong khi phần còn lại vẫn đang trong giai đoạn lên kế hoạch. Trung tâm mua sắm sẽ chiếm 75% nguồn cung trong tương lai và 20% còn lại sẽ là các khối bán lẻ.

Sự gia tăng nguồn cung trong tương lai ở khu ngoài trung tâm (vài ví dụ - 2017: Vincom Central Park, Su Van Hanh Shopping Centre; 2018: Crescent Mall Phase 2, Riviera Point) dự kiến sẽ làm giảm giá thuê trung bình khoảng 2% trong hai năm tiếp theo. Phải đến 2019 - 2020, khi các dự án mới sẽ được tung ra tại khu trung tâm (Spirit of Saigon, Tax Plaza), thì giá thuê trung bình mới tăng trở lại. Không tính các dự án mới thì giá thuê tại khu trung tâm dự kiến sẽ tăng 2- 4% mỗi năm trong hai năm tới, trong khi giá thuê tại các khu vực ngoài trung tâm sẽ ổn định trong cùng thời kỳ.

Về tỉ lệ trống, nguồn cung dồi dào trong năm 2017 (180.000 m2 đang xây dựng) và trong năm 2018 (145.000 m2) có khả năng sẽ tăng tỉ lệ trống đến 8 - 11% trong ngắn hạn. Đến năm 2019 thì tỉ lệ trống dự đoán sẽ giảm vì nguồn cung tương lai hạn hẹp lại.

Về nguồn cầu, ngày nay sự tiện lợi được yêu tiên hàng đầu trong thói quen mua sắm của người dân. Do đó, cửa hàng tiện lợi mở 24/7, thương mai điệc tử, khối bán lẻ tại các khu nhà ở hiện đại sẽ có nhiều đất phát triển trong những năm tới.

Nhìn đến tương lai, ngoài những nhà bán lẻ Thái Lan vốn thống lĩnh hoạt động M&A gần đây, các nhà bán lẻ từ Nhật, Hàn Quốc, Trung Quốc cũng như các nước phương Tây đang theo dõi thị trường Việt Nam chặt chẽ, bởi nơi đây có dân số trẻ với lối sống hiện đại và thói quen mua sắm ngày càng tăng.

Thị trường văn phòng giá thuê sẽ tăng nhẹ

Trong cả năm 2016, CBRE ghi nhận giá cho thuê trung bình tăng do nguồn cung hạn chế, cùng với tỉ lệ hấp thụ và tỉ lệ trống thấp cho từng quý.

Tỉ lệ trống trong năm 2016 của cao ốc văn phòng loại A và loại B lần lượt là 4,0% và 2,8%. Tỉ lệ hấp thụ của các tòa nhà hạng A được ghi nhận ở mức 2.116 m2 NLA, trong khi tỉ lệ này ở hạng B là 13.092 m2 diện tích thực thuê (NLA). Giá cho thuê trung bình trong năm 2016 là 38 USD đối với hạng A và 21 USD đối với hạng B.

Tổng nguồn cung trong năm 2017 được dự kiến sẽ cung cấp 1.226.810 m2, với hạng A chiếm 357.753 m2 và hạng B chiếm 896.057 m2. Nguồn cung dự kiến sẽ tăng trưởng đều với các diện tích thuê mới gia nhập thị trường từ khu vực trung tâm và cả ngoài trung tâm; trung bình từ năm 2017 đến 2019 thị trường sẽ chào đón khoảng 40.000 m2 NLA mỗi năm.

Giá chào thuê trung bình dự kiến sẽ tăng trưởng đều với tỷ lệ tăng trưởng trung bình 1,5%, đặc biệt là trong khu vưc trung tâm. CBRE dự báo tỷ lệ trống vẫn sẽ giữ như mức hiện tại khi thị trường dần hấp thụ làn song nguồn cung mới từ cả hạng A lẫn hạng B trong giai đoạn từ năm 2017 – 2020 từ khắp nơi trên thành phố. Trung bình, tỷ lệ hấp thụ mỗi năm sẽ đạt được 86,4% trên tổng nguồn cung mới của năm đó.