Nhiều thách thức đối với thị trường bất động sản 2022 - 2023

Nhiều chuyên gia vẫn kỳ vọng vào thị trường bất động sản thời gian tới, khi room tín dụng và kênh trái phiếu được nới lỏng. Đó là một số ý kiến được ghi nhận tại “Diễn đàn Bất động sản 2022: Những vùng đất tiềm năng” do Tạp chí điện tử The LEADER tổ chức sáng 16/8 tại Hà Nội.

Giai đoạn đầu tư “bất động sản dễ” đã không còn!

Báo cáo tại diễn đàn cho thấy, trong giai đoạn 2022 - 2023, thị trường bất động sản tiếp tục đối diện với nhiều thách thức mới như: nguồn cung chưa dồi dào do thị trường ngày càng thận trọng; giá năng lượng, nguyên vật liệu còn tăng. Chính phủ, cơ quan quản lý chỉ đạo kiểm soát, rà soát thị trường trái phiếu doanh nghiệp bất động sản theo hướng chặt chẽ hơn.

Toàn cảnh diễn đàn

Ông Nguyễn Thọ Tuyển – Chủ tịch BHS Group cũng chỉ ra 4 yếu tố tiêu cực ảnh hưởng đến thị trường bất động sản hiện nay. Thứ nhất là mặt bằng giá bất động sản tăng khá nhanh. Theo thống kê, Hà Nội có những dự án đất nền phía Tây đang từ 30 - 35 triệu đồng lên đến trên 100 triệu đồng/m2. Thứ hai là vấn đề tín dụng. Ông Tuyển cho biết “chúng tôi từng triển khai các dự án đã ký hợp đồng mua bán nhưng ngân hàng dừng giải ngân do hết room tín dụng. Đây là điều đang ảnh hưởng trực tiếp đến thanh khoản của thị trường và khả năng chi trả của nhà đầu tư”. Thứ ba là chuỗi cung ứng bị đứt gãy khiến giá cả nguyên vật liệu xây dựng tăng lên rất cao, góp phần đẩy giá bất động sản. Thứ tư là “bóng ma” lạm phát đang ảnh hưởng lớn đối với nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng.

Còn ở hiện tại, ông Tuyển vẫn cho rằng “bức tranh bất động sản hiện tại như mớ tơ vò, không thể khẳng định là tốt hay xấu”. Chính vì thế, trong bối cảnh này, lời khuyên cho người tham gia thị trường là cần có kiến thức tốt hơn về thị trường để đầu tư hiệu quả.

Bất động sản phục vụ nhu cầu thực lên ngôi

Cũng theo các chuyên gia, với việc đầu tư bất động sản đã qua thời “dễ” như trước, xu hướng các bất động phục vụ nhu cầu thực, chung cư, khu công nghiệp, phụ trợ khu công nghiệp sẽ có nhiều tiềm năng phát triển.

Phân khúc bất động sản đầu cơ đã không còn là kênh hấp dẫn. Bên cạnh đó, những loại hình hiến đất làm đường, phân lô tách sổ, những dự án chưa đủ điều kiện pháp lý, những dự án đã tăng giá quá cao trong thời gian ngắn do đầu cơ thổi giá sẽ hết đất diễn.

Ngoài ra, các dự án bất động sản có phân khúc “triệu đô” sẽ phải “ngủ đông” thêm một thời gian nữa. Nhất là những dự án nghỉ dưỡng có tổng giá trị cao, hoặc các siêu biệt thự nội đô có giá tiền triệu đô trở lên. Một thực tế là vào khoảng đầu năm 2022, tại một số “siêu dự án”, các biệt thự có giá 20-30 tỷ có thể lên giá tới 50- 60 trong vòng một vài tháng, bây giờ sẽ không thể có chuyện tăng giá như vậy.

Ông Tuyển cũng cho rằng, những dự án đã có quyết định chủ trương đầu tư và đã được tính tiền sử dụng đất sẽ là những dự án vàng trong năm tới. Đây là những dự án đã đi qua cửa hẹp của pháp lý để đưa ra thị trường.

Bên cạnh đó, bất động sản ở những nơi có liên kết vùng, công nghiệp, nghỉ dưỡng sẽ là điểm đến của dòng tiền trong thời gian tới như TP. Hồ Chí Minh – Bình Thuận – Vũng Tàu; Tp. Hồ Chí Minh – Bình Dương – Đồng Nai; Hà Nội – Hải Phòng – Quảng Ninh; Hà Nội – Bắc Ninh – Bắc Giang.

Ông Nguyễn Đức Quân - Phó tổng giám đốc Nam Land cũng đưa ra lời khuyên cho các nhà đầu tư trong bối cảnh hiện nay: đây cũng là cơ hội bắt đáy thị trường bất động sản bởi thị trường đang trong vòng xoáy siết tín dụng. Hiện các nhà đầu tư đang hướng về dòng vốn trung - dài hạn ở những thị trường giàu tiềm năng, có khả năng khai thác, sinh lợi nhuận kép và các dự sán bất động sản được bảo chứng chất lượng, bởi các đơn vị vận hành nước ngoài, chủ đầu tư uy tín.

Ở thời điểm này, chỉ những chủ đầu tư có dòng tiền mạnh, hạ tầng tốt mới chiếm được niềm tin của nhà đầu tư. Khi siết tín dụng, tâm lý nhà đầu tư sẽ chi “tiền tươi thóc thật” nhiều hơn sử dụng các đòn bẩy, do đó sẽ chọn lọc rất kỹ các dự án để lựa chọn đầu tư.

Tuy nhiên đây cũng là cơ hội để các nhà đầu tư sở hữu được các bất động sản với mức giá hợp lý do thị trường có khả năng sẽ điều chỉnh nhịp tăng giá, kèm theo đó là loạt chính sách ưu đãi của chủ đầu tư để kích cầu thị trường.

Kỳ vọng nới lỏng kênh tín dụng, trái phiếu

Một vấn đề nổi cộm nhất hiện nay đối với thị trường bất động sản được các nhà đầu tư quan tâm nhất là việc kiểm soát tín dụng. Tiến sĩ Cấn Văn Lực - chuyên gia kinh tế đưa ra nhận định tại diễn đàn: Nền kinh tế đang có xu hướng phục hồi tốt, chính vì thế nhu cầu tín dụng sẽ tăng cao. Dòng tiền trước đây đổ vào bất động sản, chứng khoán nay đã quay trở lại lĩnh vực sản xuất nhiều hơn.

Tiến sĩ Cấn Văn Lực - chuyên gia kinh tế cho rằng cần phải nới cả kênh trái phiếu bất động sản

Bên cạnh đó, trái phiếu doanh nghiệp bị kiểm soát tương đối chặt chẽ sau một vài vụ việc gần đây, nên một phần vốn dồn sang phần tín dụng ngân hàng.

Ngân hàng Nhà nước sẽ phải chú ý đến vấn đề lạm phát khi cung tiền từ nhiều kênh sẽ gia tăng trong thời gian tới, và vấn đề thanh khoản của hệ thống ngân hàng khi tăng trưởng tiền gửi dưới 5% mà tín dụng tăng hơn 9%.

Cùng với đó, tiến sĩ Cấn Văn Lực cho rằng, cũng cần phải nới cả kênh trái phiếu doanh nghiệp. Trong năm 2021, kênh trái phiếu khối bất động sản chiếm khoảng 36%. Ông Cấn Văn Lực kỳ vọng kênh trái phiếu sẽ tiếp tục được mở rộng sau khi chậm lại trong mấy tháng vừa qua, góp phần gỡ khó cho nhu cầu vốn của doanh nghiệp.

Ông Nguyễn Thọ Tuyển - Chủ tịch BHS Group cũng cho rằng, trong thời gian tới, nếu thay đổi được câu chuyện tín dụng bất động sản thì bức tranh thị trường mới thay đổi. Nếu không sẽ rất khó có đột biến bởi thị trường không có thêm nguồn tiền mới.

Tuy nhiên, ông Tuyển cũng khá lạc quan khi nhận định về triển vọng thị trường bất động sản 2023. Nhất là về tín dụng, ông Tuyển hi vọng từ giờ đến cuối năm sẽ vẫn có đợt tín dụng mới cho các dự án tốt. Và đến năm 2023 sẽ lại có room tín dụng mới cho các dự án bất động sản.