Thị trường bất động sản cuối năm 2022: Không còn tình trạng sốt đất

Giá nhà đất bị đẩy lên vượt quá sức mua của người dân

Đó là những nhận định được các chuyên gia bất động sản đưa ra tại buổi công bố Báo cáo Thị trường Bất động sản Quý II năm 2022 do Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) tổ chức vào sáng 15/7 tại Hà Nội.

Báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho thấy, nửa đầu năm 2022, tình hình lạm phát đã phủ bóng lên nền kinh tế, dòng tiền có dấu hiệu chậm lại. Thanh khoản đã giảm rõ rệt. Chính sách siết tín dụng và hạn chế nguồn cung làm cho giá nhà đất bị đẩy lên, vượt quá sức mua của phần lớn người dân.

Phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ vẫn khan hiếm

Bên cạnh đó, 6 tháng đầu năm cũng ghi nhận sự bất hợp lý khi dòng tiền chủ yếu phân bố vào các dạng bất động sản đầu cơ nên đẩy giá nhà tăng quá nhanh. Phân khúc nhà xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp không được chú trọng, dẫn đến thiếu nguồn cung cho phân khúc này. Trong khi thực tế, nhu cầu ở phân khúc này là cao nhất và là nhu cầu thực.

Ghi nhận tại thị trường thành phố Hồ Chí Minh cho thấy, 6 tháng đầu năm, cấu trúc thị trường phân bổ mạnh vào bất động sản đầu cơ, giá cao. Dòng tiền đổ mạnh cho nhu cầu trú ẩn và đầu cơ, nhiều hơn phục vụ nhu cầu thực. Tại thị trường Hà Nội ghi nhận sự phân chia mạnh mẽ giữa giá đất nền và giá căn hộ. Giá đất nền và giá căn hộ tại khu vực Hà Nội đều tăng cao. Tuy nhiên tính thanh khoản lại thấp.

Khó tìm căn hộ dưới 25 triệu đồng/m2

Các chuyên gia bất động sản cho rằng, thị trường đang trải qua thời kỳ tái cân bằng. Giá nhà sẽ chịu áp lực tăng do chi phí tăng, cụ thể ở đây là tình trạng lạm phát, nhu cầu nhà ở cao và nguồn cung thấp. Tuy nhiên, các chuyên gia đều nhận định rằng, 6 tháng cuối năm tính thanh khoản sẽ giảm do “dòng tiền dễ” đã không còn. Các nhà đầu tư cũng có xu hướng cho dòng tiền nghỉ ngơi và nhất là tâm lý thận trọng xuống tiền trước tình hình thị trường bất động sản nhiều biến động.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, 6 tháng đầu năm 2022, nhất là các tháng đầu năm, sốt đất xuất hiện ở nhiều nơi, giá bất động sản ghi nhận bị đẩy lên cao. Nhấn mạnh thêm về sự mất cân đối của thị trường bất động sản hiện nay, ông Đính cũng cho rằng đây là một nguy cơ. Nhà ở giá rẻ thực sự khan hiếm.

“Chúng tôi không tìm ra được một căn hộ nào giá dưới 25 triệu đồng/m2 tại thị trường thành phố Hồ Chí Minh hay Hà Nội. Ngay cả các thành phố lớn như Khánh Hòa, Đà Nẵng cũng không có. Đây là phân khúc phù hợp với đại bộ phận người lao động. Trong khi các căn hộ, các shophouse, biệt thự, liền kề với mức giá trên 10 tỷ đồng lại rất nhiều" - Ông Đính thông tin.

Theo ông Đính, 6 tháng đầu năm 2022, công tác tiếp cận dòng vốn chính thức vào thị trường cho bất động sản rất khó khăn. Từ thực tế của hầu hết các doanh nghiệp bất động sản đều cho thấy họ không tiếp cận được nguồn vôn vay trong thời gian vừa qua. Trong khi các sản phẩm bất động sản đầu cơ lại có thể thu xếp vốn được, nhưng vốn cho các doanh nghiệp để đầu tư dự án và cho cá nhân vay mua nhà nhu cầu thực lại không có.

Người mua sẽ quyết định mức giá thực

Trước thắc mắc của nhiều nhà đầu tư và người tiêu dùng về mức giá căn hộ ở một số vùng ven đã bị đẩy lên quá cao (50-60 triệu đồng/m2), ông Nguyễn Chí Thanh - Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản cho biết: Hiện mức giá của các căn hộ đang ở mức quá cao. Ông Thanh cho rằng, từ nay đến cuối năm 2022, mức giá này sẽ được điều chỉnh bởi nhu cầu thực.

Thị trường bất động sản ghi nhận những cơn sốt đất trong năm 2020-2021 và 1-2 tháng đầu năm 2022, nhất là ở các khu vực sôi động như Bắc Giang, Bắc Ninh, Thái Nguyên. Có những lô đất nền ngay sau khi đấu giá đã tăng lên 30-50% giá trị. Tuy nhiên, vài tháng gần đây, hiện tượng này đã không còn. Thứ nhất là do nhà nước đẩy khung giá đất về với đúng giá trị thực, thứ hai là chính sách siết tín dụng bất động sản.

“Trước đây, có những lô đất đấu giá xong có thể bán chênh lệch 50-100 triệu đồng ngay trong ngày. Nhưng bây giờ có “lướt” 20-30 triệu đồng cũng không được” – ông Thanh nói.

Chính vì thế, quay trở lại câu chuyện căn hộ vùng ven có giá 50-60 triệu/m2, các chuyên gia đều cho rằng khó có thể giao dịch được ở mức này vì tâm lý những nhà đầu tư hay cả những người mua có nhu cầu thực đều rất thận trọng.

Người dân có nhu cầu thực sẽ quyết định đến mức giá thực của các sản phẩm bất động sản này. Tới đây, khi có nhiều nhà đầu tư tham gia vào xây dựng bất động sản vùng ven các đô thị lớn, sức cạnh tranh sẽ cao hơn, dẫn tới mức giá sẽ giảm đi về giá trị thực và xu hướng điều chỉnh giá sẽ tích cực hơn. Chuyên gia này cũng đánh giá, với thị trường từ nay đến cuối năm, sản phẩm căn hộ với mức giá 50-60 triệu đồng/m2 là không dễ bán. Việc điều chỉnh chắc chắn sẽ diễn ra trong thời gian tới và mức giá sẽ do người tiêu dùng có nhu cầu thực quyết định.