Đề xuất giải pháp tín dụng đồng bộ với Nghị định 08 về trái phiếu doanh nghiêp bất động sản

Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) vừa gửi Công văn số 51/2023 đến Thủ tướng Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước, đề xuất một số giải pháp về tín dụng để bảo đảm đồng bộ với các giải pháp của Nghị định 08/2023 của Chính phủ để xử lý hiệu quả trái phiếu doanh nghiệp bất động sản và tạo điều kiện cho doanh nghiệp, người mua nhà, nhà đầu tư vay tín dụng với lãi suất hợp lý.

Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh đề xuất một số giải pháp về tín dụng để bảo đảm đồng bộ với các giải pháp của Nghị định 08 để xử lý hiệu quả trái phiếu doanh nghiệp bất động sản (Ảnh minh họa)

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh – đánh giá: Nghị định 08/2023 ngày 5/3/2023 và Nghị quyết 33 của Chính phủ ngày đã tác động rất tích cực làm tăng “niềm tin” cho thị trường và nhà đầu tư, đã cho thấy sự lắng nghe, thấu hiểu và hành động phản ứng chính sách kịp thời của Bộ Tài chính và Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ.

Nghị định 08/2023 là cơ sở pháp lý mở đường cho việc thực hiện thỏa thuận đàm phán giữa doanh nghiệp đã phát hành trái phiếu sắp đến hạn và nhà đầu tư trái phiếu (trái chủ) để cùng nhau tìm kiếm giải pháp tốt nhất, tìm được “điểm cân bằng về lợi ích”, bảo đảm hài hòa quyền lợi hợp pháp, chính đáng của “trái chủ” và doanh nghiệp, vừa tạo điều kiện cho doanh nghiệp đã phát hành trái phiếu sắp đến hạn có tài sản bảo đảm vượt qua khó khăn hiện nay để tái cấu trúc doanh nghiệp, tái cơ cấu đầu tư, tái cơ cấu sản phẩm bất động sản, nhà ở hướng đến nhu cầu thực, để hoàn thành được dự án, tạo được dòng tiền để trả nợ cho “trái chủ” và thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.

Tuy nhiên, do phạm vi điều chỉnh của Nghị định 08/2023 chỉ quy định cơ chế thương lượng thỏa thuận giữa doanh nghiệp đã phát hành trái phiếu sắp đến hạn và “trái chủ” (bao gồm cơ chế xử lý trường hợp không đạt được thỏa thuận với “trái chủ”) và đặc biệt là cơ chế hoán đổi trái phiếu để thanh toán gốc, lãi trái phiếu đến hạn bằng tài sản khác.

Do đó, Hiệp hội nhận thấy rất cần thiết bổ sung thêm một số giải pháp về tín dụng để bảo đảm đồng bộ với các giải pháp của Nghị định 08/2023 để xử lý hiệu quả trái phiếu doanh nghiệp bất động sản, bởi lẽ khối lượng giá trị trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đáo hạn trong 2 năm 2023 - 2024 rất lớn lên đến khoảng 230.000 tỷ đồng. Trong đó, năm 2023 khoảng 119.000 tỷ đồng và năm 2024 khoảng 111.000 tỷ đồng.

Theo Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh, các ngân hàng thương mại có vai trò rất quan trọng trong việc tham gia xử lý trái phiếu doanh nghiệp sắp đáo hạn, nhưng lại không được phép mua lại trái phiếu doanh nghiệp do “vướng” quy định tại điểm a khoản 8 Điều 4 Thông tư số 16/2021/TT-NHNN, theo đó “8. Tổ chức tín dụng không được mua trái phiếu doanh nghiệp trong các trường hợp sau: a) Trái phiếu doanh nghiệp phát hành trong đó có mục đích để cơ cấu lại các khoản nợ của chính doanh nghiệp phát hành (…)”, nên có độ “vênh” với quy định tại khoản 2 Điều 1 Nghị định 65/2022/NĐ-CP (sửa đổi khoản 2 Điều 5 Nghị định 153/2020/NĐ-CP) vẫn cho phép “2. Mục đích phát hành trái phiếu là để thực hiện các chương trình, dự án đầu tư, cơ cấu lại nợ của chính doanh nghiệp hoặc mục đích phát hành trái phiếu theo quy định của pháp luật chuyên ngành…”.

Để thực hiện hiệu quả Nghị định 08/2023 và để hỗ trợ doanh nghiệp phát hành trái phiếu sắp đến hạn có tài sản bảo đảm, có dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất để tháo gỡ “ách tắc” về dòng tiền và tính thanh khoản hiện nay, nhất là đối với các doanh nghiệp chấp hành pháp luật, tuân thủ pháp luật và đang nỗ lực duy trì hoạt động đầu tư xây dựng, kinh doanh và để hỗ trợ thiết thực cho doanh nghiệp và “trái chủ” trong tình hình hiện nay, Hiệp hội xin đề nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét cho phép thực hiện một số giải pháp.

Cụ thể, Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh đề nghị Ngân hàng Nhà nước cho phép các ngân hàng thương mại được cho doanh nghiệp phát hành trái phiếu sắp đến hạn có tài sản bảo đảm, có dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất được vay tái cấu trúc các khoản nợ trái phiếu sắp đến hạn.

Hiệp hội cũng đề nghị Ngân hàng Nhà nước cho phép các ngân hàng thương mại được cho doanh nghiệp phát hành trái phiếu sắp đến hạn có tài sản bảo đảm, có dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất được vay tái cấu trúc các khoản nợ trái phiếu sắp đến hạn với khoản vay có thể xem xét không vượt quá 70% giá trị gói trái phiếu đã phát hành và ngân hàng thương mại được phép nhận thế chấp bằng chính gói trái phiếu này và các tài sản bảo đảm để phát hành gói trái phiếu đó theo phương thức ngân hàng thương mại giải ngân trực tiếp đến các “trái chủ”.

Còn đối với phần 30% giá trị gói trái phiếu đã phát hành còn lại thì doanh nghiệp và các “trái chủ” thỏa thuận đàm phán với nhau theo quy định tại Nghị định 08. Hiệp hội nhận thấy, nếu có cơ chế, chính sách này thì sẽ tác động tích cực ngay lập tức và cùng với cơ chế, chính sách của Nghị định 08 sẽ tháo gỡ được khó khăn cho các doanh nghiệp phát hành trái phiếu sắp đến hạn và hỗ trợ các “trái chủ”.

Cùng với đó, Hiệp hội đề nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét sửa đổi điểm a khoản 8 Điều 4 Thông tư 16/2021/TT-NHNN cho phép tổ chức tín dụng được mua trái phiếu doanh nghiệp có mục đích để cơ cấu lại các khoản nợ của chính doanh nghiệp phát hành.

Để bảo đảm tính đồng bộ và thực hiện hiệu quả Nghị định 08, Hiệp hội đề nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét lựa chọn một trong 2 phương án đề xuất sửa đổi điểm a khoản 8 Điều 4 Thông tư 16/2021/TT-NHNN theo hướng bãi bỏ hoặc ngưng hiệu lực thi hành trong thời hạn kể từ ngày Thông tư (mới) có hiệu lực đến hết ngày 31/12/2024 (tương tự như thể thức quy định của Nghị định 08/2023.

Trong Công văn số 51/2023, Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh cũng đề nghị Ngân hàng Nhà nước khẩn trương triển khai thực hiện Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 11/03/2023 của Chính phủ để “Tạo điều kiện cho các doanh nghiệp, người mua nhà và nhà đầu tư được nhanh chóng tiếp cận nguồn vốn tín dụng” và “Có biện pháp phù hợp, hiệu quả giảm lãi suất cho vay, hỗ trợ thị trường bất động sản.

Hiệp hội nhận thấy, việc tạo điều kiện cho người mua nhà và nhà đầu tư được vay vốn tín dụng với lãi suất hợp lý sẽ làm tăng “tổng cầu” cũng là một giải pháp rất quan trọng để tạo dòng tiền và làm tăng tính thanh khoản của thị trường bất động sản, giúp cho doanh nghiệp bất động sản vượt qua khó khăn hiện nay.

“Ngân hàng Nhà nước khẩn trương triển khai thực hiện Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 11/03/2023 của Chính phủ để tạo điều kiện cho các doanh nghiệp, người mua nhà và nhà đầu tư được nhanh chóng tiếp cận nguồn vốn tín dụng và có biện pháp phù hợp, hiệu quả giảm lãi suất cho vay, hỗ trợ thị trường bất động sản” - Hiệp hội đề nghị.