Nhà ở cho thuê: Từ Chỉ thị 34 – CT/TW đến trụ cột chiến lược

Tăng cường sự lãnh đạo của Đảng

Trong bối cảnh đô thị hóa nhanh, giá bất động sản tăng cao, lực lượng lao động dịch chuyển mạnh về các trung tâm kinh tế lớn, câu chuyện nhà ở không dừng ở phạm vi dân sinh thông thường. Đây đã trở thành vấn đề an sinh xã hội, phát triển đô thị, ổn định thị trường lao động và xa hơn là thước đo năng lực quản trị phát triển của Nhà nước.

Chỉ thị số 34-CT/TW của Ban Bí thư về tăng cường sự lãnh đạo của Đảng đối với công tác phát triển nhà ở xã hội trong tình hình mới xác định: “Phát triển đa dạng loại hình nhà ở xã hội và cơ chế, chính sách mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội, nhà lưu trú, ký túc xá cho công nhân, người thu nhập thấp khu vực đô thị, học sinh, sinh viên, lực lượng vũ trang với giá phù hợp với khả năng chi trả của từng đối tượng thụ hưởng; tăng tỷ lệ nhà ở xã hội cho thuê; chú trọng hỗ trợ nhà ở và đất ở cho người có công với cách mạng, người nghèo và các đối tượng chính sách, bảo đảm phù hợp với quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng và kế hoạch phát triển nhà ở trong từng giai đoạn của địa phương; kết hợp linh hoạt giữa các chính sách hỗ trợ của Nhà nước và sự tham gia của các tổ chức chính trị - xã hội, các doanh nghiệp, cá nhân”.

Chỉ thị cũng yêu cầu đến năm 2030 hoàn thành ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp tại khu vực đô thị.

Với Chỉ thị 34, việc phát triển đa dạng các loại hình nhà ở, trong đó cơ chế, chính sách mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội được đặt lên hàng đầu. Đây là thay đổi rất quan trọng bởi trong nhiều năm, khi nói đến nhà ở xã hội, không ít nơi vẫn mặc nhiên hiểu đó là những căn hộ để bán cho người thu nhập thấp. Thực tế cho thấy, với một bộ phận rất lớn công nhân, lao động nhập cư, người trẻ mới lập nghiệp, người làm dịch vụ đô thị, việc mua nhà gần như vượt quá khả năng tài chính, kể cả khi có hỗ trợ tín dụng. Với họ, điều cấp thiết trước mắt không phải là sở hữu tài sản, mà là có một chỗ ở an toàn, ổn định, giá thuê hợp lý, gần nơi làm việc, gần trường học, cơ sở y tế và các dịch vụ thiết yếu.

Yêu cầu “tăng tỷ lệ nhà ở xã hội cho thuê” trong Chỉ thị 34 cho thấy, trong một nền kinh tế có thị trường lao động linh hoạt, dòng người dịch chuyển giữa các vùng, các khu công nghiệp, khu kinh tế, trung tâm dịch vụ, nhà ở cho thuê phải được coi là một cấu phần tất yếu của hệ thống nhà ở quốc gia.

Lũy kế đến nay cả nước có 781 dự án nhà ở xã hội đang được triển khai, quy mô 720.055 căn; trong đó 231 dự án đã hoàn thành với 180.850 căn, 234 dự án đã khởi công với 233.962 căn và 316 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư với 305.243 căn. Số lượng dự án đã hoàn thành, khởi công, chấp thuận chủ trương đầu tư đến năm 2025 đạt 72% so với chỉ tiêu 1 triệu căn nhà ở xã hội.

Bộ Xây dựng cũng đang phối hợp với Bộ Tài chính đề xuất nhu cầu cấp vốn điều lệ của Quỹ nhà ở Trung ương trong kế hoạch đầu tư công trung hạn giai đoạn 2026 - 2030 là 10.000 tỷ đồng; đồng thời thúc đẩy thành lập Quỹ nhà ở địa phương, hoàn thiện cơ sở dữ liệu nhà ở và thị trường bất động sản, định danh tài sản, bảo đảm xét duyệt đối tượng thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội chính xác, minh bạch.

Nhìn từ góc độ quản trị, đây là hướng đi cần thiết. Muốn phát triển nhà ở cho thuê, rất cần quỹ đất, cần vốn dài hạn, cần cơ chế tài chính ổn định, cần tiêu chuẩn vận hành, cần hệ thống dữ liệu để kiểm soát đúng đối tượng. Nhà ở cho thuê có đặc điểm khác nhà ở để bán. Nhà để bán có thể thu hồi vốn nhanh hơn, nhà cho thuê cần dòng tiền dài hạn, lợi nhuận thấp hơn, thời gian hoàn vốn dài hơn, rủi ro vận hành lớn hơn. Nếu không có chính sách đủ mạnh, doanh nghiệp sẽ không mặn mà.

Thấy gì từ các đô thị lớn?

Thực tế hiện nay cho thấy, nhu cầu nhà ở cho thuê tại các đô thị lớn rất lớn, nhưng nguồn cung chính thức còn hạn chế. Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh là hai ví dụ tiêu biểu nhất.

Tại TP. Hà Nội, theo định hướng Quy hoạch tổng thể Thủ đô tầm nhìn 100 năm, thành phố sẽ phát triển thị trường bất động sản theo cơ chế thị trường, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, gắn với quá trình đô thị hóa nhanh; ưu tiên phát triển nhà ở xã hội, khu đô thị đa mục tiêu để cân đối cung - cầu, hạn chế đầu cơ; đồng thời thúc đẩy bất động sản xanh, tiết kiệm năng lượng, giảm phát thải, phù hợp định hướng phát triển bền vững. Quy hoạch cũng nhấn mạnh phát triển đa dạng loại hình sản phẩm, chú trọng thị trường nhà ở cho thuê để tăng cường khả năng tiếp cận nhà ở cho mọi tầng lớp nhân dân.

Để đạt được mục tiêu trên, theo các chuyên gia, còn rất nhiều việc phải làm. Hà Nội có tốc độ đô thị hóa nhanh, tập trung đông sinh viên, lao động trẻ, công chức, viên chức, người lao động trong các khu công nghiệp, khu dịch vụ và lực lượng nhập cư từ các địa phương lân cận. Trong bối cảnh giá nhà thương mại vượt xa khả năng tích lũy của đa số người lao động, nhà thuê trở thành lựa chọn bắt buộc.

TP. Hồ Chí Minh lại cho thấy một lát cắt khác, cụ thể hơn, trực diện hơn. Thành phố đang triển khai mô hình nhà ở cho công nhân, người lao động thuê. Mô hình này khác với cách xây dựng nhà ở xã hội truyền thống, khi hướng tới việc doanh nghiệp chủ động đầu tư quỹ đất, xây dựng và cho thuê. Điểm đáng chú ý trong định hướng mới của thành phố là sự tham gia của Liên đoàn Lao động với vai trò trung gian hỗ trợ thu tiền thuê từ doanh nghiệp hoặc người lao động. Cách làm này giúp chủ đầu tư yên tâm hơn về dòng tiền, đồng thời tạo sự gắn kết giữa người lao động với nhà máy.

TP. Hồ Chí Minh cũng đã ban hành quy định quản lý nhà ở riêng lẻ cho thuê để ở, áp dụng với các cơ sở hoạt động trước ngày 1/7/2024. Quy định diện tích sử dụng bình quân tối thiểu 4m² sàn/người, yêu cầu về hạ tầng, giao thông phục vụ chữa cháy, giải pháp thoát nạn, ngăn cháy lan, trang bị phương tiện phòng cháy, chữa cháy.

Nhà ở cho thuê phải được xác định là trụ cột chiến lược

Làm việc với Đảng ủy Chính phủ và các bộ, ngành liên quan về tình hình triển khai thực hiện Chỉ thị số 34-CT/TW, Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm nhấn mạnh, trong thời kỳ phát triển mới, tiếp cận nhà ở an toàn phù hợp với khả năng chi trả phải được coi là quyền cơ bản của người dân và thước đo của tiến bộ xã hội.

Nhà ở phải là một bộ phận ổn định của cấu trúc đô thị, nông thôn, an sinh xã hội, an ninh đô thị, năng suất lao động và sự lành mạnh của thị trường bất động sản.

Đây là chỉ đạo có ý nghĩa rất lớn. Khi nhà ở được nhìn như quyền tiếp cận cơ bản, chính sách sẽ không thể chỉ xoay quanh giao dịch mua bán. Khi nhà ở được đặt trong cấu trúc đô thị, an sinh, lao động và thị trường bất động sản, nó không còn là việc riêng của Bộ Xây dựng.

Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm chỉ rõ, chăm lo chỗ ở cho Nhân dân là bản chất tốt đẹp của chế độ ta; phát triển nhà ở phải được đặt trong tư duy tổng thể, không phải của riêng ngành xây dựng hay chính sách hỗ trợ người nghèo, mà là vấn đề liên ngành, liên cấp, liên vùng, gắn với quy hoạch đô thị, đất đai, công nghiệp, giao thông công cộng, thị trường lao động và quản lý dân cư.

Quy hoạch nhà ở phải bám sát cung - cầu lao động. Nơi nào tập trung nhiều công nhân, lao động nhập cư, khu công nghiệp, trường đại học, bệnh viện và lực lượng dịch vụ phải được ưu tiên bố trí quỹ đất, hạ tầng và cơ chế phát triển nhà ở xã hội phù hợp.

Mô hình phát triển nhà ở của Việt Nam trong giai đoạn mới không phải là mô hình bao cấp nhà ở, cũng không phó mặc cho thị trường. Nhà nước kiến tạo quỹ đất, quy hoạch, hỗ trợ tài chính, định ra tiêu chuẩn, quy chuẩn; đơn giản hóa và thuận lợi hóa các loại thủ tục hành chính liên quan; thị trường tham gia xây dựng, vận hành với lợi ích hợp lý.

Từ nay đến 2030, nhà ở để bán vẫn cần thiết, nhưng nhà ở cho thuê phải được xác định là trụ cột chiến lược, nhất là tại các đô thị lớn, khu công nghiệp, vùng nhập cư lao động và các địa bàn có giá nhà vượt xa mặt bằng thu nhập của người dân.

Từ Chỉ thị của Ban Bí thư đến chỉ đạo mới nhất của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm có thể thấy chính sách nhà ở đang đứng trước một bước ngoặt. Trọng tâm không chỉ là xây thêm bao nhiêu căn, mà là xây cho ai, để làm gì, theo mô hình nào, người dân tiếp cận thuận lợi.

Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm giao Đảng ủy Chính phủ nghiên cứu, xây dựng chính sách phát triển nhà ở theo mô hình mới, phù hợp với Hiến pháp, Chính sách của Đảng Nhà nước và nhu cầu của nhân dân để trình Quốc hội.