Nan giải bài toán định giá thị trường cho đất "triệu USD" ở TP. Hồ Chí Minh

Nhiều chuyên gia, doanh nghiệp cho rằng cần phải cân nhắc, xem xét kỹ hàm nghĩa của cụm từ bỏ khung giá đất, định giá đất theo giá thị trường.
O
TP. Hồ Chí Minh kiến nghị Thủ tướng về hệ số điều chỉnh để xác định giá đất Đảm bảo tính công bằng khi định giá đất theo giá thị trường

Chủ trương bỏ khung giá đất, định giá đất theo giá thị trường trong Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ "cởi trói" trong việc xác định giá đền bù cho người dân thuộc diện nhà nước thu hồi đất, cách tính thuế và các trách nhiệm tài chính khác khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Dẫu vậy, để luật đi vào thực tế cuộc sống, không phải là điều dễ dàng.

Nan giải bài toán định giá thị trường cho đất "triệu USD" ở TP. HCM

Giá đất đường Đồng Khởi - TP. HCM thuộc hàng "top" của cả nước

“Đất vàng” ở TP.HCM, định giá thị trường thế nào?

Tại hội thảo góp ý kiến về chính sách tài chính và định giá đất đai trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) ngày 23/3 vừa qua tại TP. HCM, nhiều chuyên gia, doanh nghiệp cho rằng cần phải cân nhắc, xem xét kỹ hàm nghĩa của cụm từ bỏ khung giá đất, định giá đất theo giá thị trường.

GS.TS Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính ngân sách của Quốc hội cho rằng: “Giá cả thị trường là muôn hình vạn trạng, giá cả từng mảnh đất cụ thể trên thực tế lại do người mua, người bán trên thị trường tự quyết định, người nào rất muốn mua thì họ sẵn sàng trả giá cao hơn, hoặc người đang cần bán thì họ sẵn sàng đưa ra giá thấp hơn. Tại Hà Nội và TP. HCM thậm chí có những khu vực đất vàng không thể định giá thị trường được bởi không có thị trường giao dịch”.

Ghi nhận của phóng viên tại con đường “triệu USD” ở quận 1 TP. HCM cho thấy, vài năm gần đây các căn nhà mặt tiền tại đường Đồng Khởi, Nguyễn Huệ hay Lê Lợi hầu như không có giao dịch.

“Tại đường Đồng Khởi, những căn nhà có mặt tiền khoảng 5m2 trở lên, chủ nhà đòi tới 1,2 tỷ đồng/m2. Hoặc nhiều căn nhà ở mặt tiền đường Lê Lợi, sau thời điểm Tết Nguyên đán 2023, khi TP đã chỉnh trang xong lộ giới, vỉa hè sau một thời gian dài quây tôn xây dựng các công trình ngầm cho hệ thống Metro thì nay đã tăng giá tới 1,5 tỷ đồng/m2. Đắt đỏ như vậy nên không có người mua nào chịu nổi, mặt khác chủ nhà cũng không muốn bán, thị trường hầu như không có giao dịch, giá cả là do người bán tự tăng lên”, chị Trần Mỹ Kim, giám đốc một trung tâm môi giới nhà đất ở quận 1 cho hay .

Tương tự, lượng thông tin rao bán nhà đất trên đường Nguyễn Huệ chỉ dài khoảng 720m khá ít ỏi, cùng với đó là những mức giá cao đến giật mình. Một căn nhà diện tích 120m2, gần tòa nhà Bitexco Financial đang có giá rao bán lên đến 180 tỷ đồng, tương đương khoảng 1,5 tỷ đồng/m2.

Cách đó không xa, dù nằm trên các nhánh xương cá của trục đường Nguyễn Huệ, ngôi nhà 2 tầng có diện tích chỉ khoảng 40m2 cũng đang được rao bán giá 60 tỷ đồng, tương đương 1,2 tỷ đồng/m2. “Căn nhà này đang có hợp đồng cho thuê mặt bằng lên đến 400 triệu đồng/tháng nên chủ nhà cũng không hào hứng bán”, một môi giới ở khu vực này cho hay.

Nan giải bài toán định giá thị trường cho đất
Nhu cầu bán nhà trên các tuyến đường trung tâm TP. HCM như Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ khá hiếm hoi (Ảnh minh họa)

Một chuyên viên bộ phận nghiên cứu thị trường của Batdongsan.com.vn cho biết giá nhà đất mặt tiền đường Nguyễn Huệ hiện nay neo ở mức 1-1,2 tỷ đồng/m2. Như vậy, giá mỗi mét vuông đất trên con phố này tương ứng với một căn hộ bình dân nhỏ tại khu vực quận 9 hoặc quận Bình Tân, Nhà Bè... Tuy nhiên, nhu cầu bán nhà tại con đường đắc địa này khá hiếm hoi. "Nhiều người ban đầu tìm đến xem mặt bằng nhưng khi nắm được giá bán mới thấy ngoài tầm với của mình", chuyên viên này chia sẻ.

Vào cuối năm 2022, UBND TP. HCM đã ban hành hệ số K để tính toán khi bồi thường, thu hồi và nộp thuế cho nhà nước thì tính ra, giá trị bồi thường đất đai khu vực này tăng khoảng 4 – 5 lần so với bảng giá đất của năm trước. Ví dụ như, các tuyến đường đắc địa như Đồng Khởi, Nguyễn Huệ giá theo quy định chỉ là 162 triệu đồng/m2 thì sẽ có giá thương lượng, bồi thường khoảng 648-810 triệu đồng/m2. Vào năm 2019, nếu nhân với hệ số K cao nhất là 2,5 lần thì giá đất tại đường Đồng Khởi chỉ được tính là 405 triệu đồng/m2.

Giá đất ở phố đi bộ Nguyễn Huệ, Đồng Khởi như vậy đã thuộc “top” cao nhất trong cả nước. Dẫu vậy, khảo sát từng được nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường để tư vấn cho một số nhà đầu tư thì giá đất ở tuyến phố này tính đầy đủ giá trị phải dao động từ 1 – 1,2 tỉ đồng/m2. “Điều này khiến các 'đại gia' thích tìm 'ngõ tắt' để sở hữu đất vàng, hóa giá từ các căn nhà thuộc quyền quản lý của quỹ nhà TP hơn là mua bán minh bạch, khiến nhà nước thất thu thuế và tạo nên sự bất bình đẳng trong hoạt động đầu tư bất động sản”, một chuyên gia có kinh nghiệm trong lĩnh vực tư vấn đầu tư bất động sản cho hay.

Định giá đất - không nên quy định “sát giá thị trường”

Nhiều chuyên gia cho rằng, trong dự thảo Luật đất đai (sửa đổi), rất cần thiết phải xác định rõ nội hàm của việc định giá đất và bảng giá đất phải sát với giá trị thị trường của đất đai, chứ không phải là sát với giá của thị trường. Cụm từ “sát với giá thị trường” như hiện tại là một vấn đề rất khó nắm bắt, làm khó cho cơ quan định giá của địa phương. Và như vậy khi Luật đi vào cuộc sống lại gặp vướng.

GS.TS Hoàng Văn Cường cho rằng, giá trị của đất đai có thể dùng các kỹ thuật để định giá được, nhưng giá cả từng mảnh đất cụ thể trên thực tế lại do người mua, người bán trên thị trường tự quyết định và như vậy chúng ta không thể phụ thuộc vào “cảm xúc” của thị trường. “Phải định ra được giá trị của mỗi loại đất đai gắn liền với mục đích sử dụng. Thực tế cho thấy, mỗi loại 'mũ' sử dụng sẽ có giá trị tương ứng”, GS Cường nhận định.

Theo GS Cường, khi nhà nước ra quyết định cho phép một nhà đầu tư chuyển mục đích sử dụng đất từ loại đất này sang loại đất khác, đồng nghĩa nhà nước đã quyết định chuyển địa tô thành giá trị của bất động sản cho chính nhà đầu tư đó. Điều này đã làm nảy sinh những vấn đề bất cập trong thực tế.

“Đó là bất bình đẳng giữa những nhà đầu tư được nhà nước quyết định cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất với những nhà đầu tư phải tự chuyển nhượng đất đai trên thị trường, hoặc khi cổ phần hóa mà đất không phải là đất dịch vụ, đất ở. Chỉ cần cổ phần hóa xong, doanh nghiệp đi xin chuyển mục đích, thì ngay lập tức đất đó trở thành yếu tố nguồn lợi, và những bất cập này đòi hỏi cần có sự điều tiết để tránh bất bình đẳng, gây rối loạn thị trường”, GS Cường phân tích.

Bà Bùi Lệ An, giám đốc tư vấn đầu tư của một quỹ đầu tư bất động sản cũng đồng quan điểm trên. Đất đai, tài sản thuộc quyền quản lý của chính quyền TP. HCM tại đường Đồng Khởi, Nguyễn Huệ hay vài con phố quanh đó như Đông Du, Mạc Thị Bưởi là không ít. Trong số đó có nhiều “đất vàng” đã được hóa giá không đúng với giá trị thị trường, cần phải xác định ra được giá trị của mỗi loại đất đai, tài sản gắn liền với mục đích khi chuyển đổi sử dụng, sao cho cách áp giá tránh được sự bất bình đẳng giữa các nhà đầu tư, và cả người dân.

“Rất nhiều khu đất vàng ở TP. HCM, môi giới tự thiết lập ảo để đẩy hàng khu vực gần đó chứ thực ra không có giao dịch, vậy thì rất khó xác định giá thị trường. Khi nhà nước thu hồi, đền bù, tính giá cổ phần hóa, đóng thuế làm thế nào để không bị thất thu thuế, thỏa đáng cho người dân và tạo sự bình đẳng trong các nhà đầu tư là điều cần cân nhắc”, luật sư Trần Mạnh Thắng (đoàn luật sư TP. HCM) chia sẻ.

Cũng theo luật sư Thắng, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cổ phần hóa, đặc biệt những khu đất “vàng” ở TP. HCM nói riêng và cả nước nói chung sẽ tác động lớn đến giá trị bất động sản cả địa phương đó và tác động vào những hành vi đầu tư.

Chính quyền địa phương cần phải tính toán được lợi ích sinh ra khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất để quản lý hoạt động đầu tư lành mạnh, đồng thời cần tính toán chắc các giá trị gia tăng của “đất vàng” đó ảnh hưởng như nào đến đầu cơ bất động sản và giải pháp nào để điều tiết giá trị gia tăng. Bởi vậy việc nghiên cứu kỹ càng nội hàm của cụm từ “định giá đất và bảng giá đất phải sát với giá trị thị trường của đất đai” là điều mà cơ quan soạn thảo và thẩm tra Luật Đất đai (sửa đổi) rất cần quan tâm.

vietnamfinance.vn
Bạn thấy bài viết này thế nào?
Kém Bình thường ★ ★ Hứa hẹn ★★★ Tốt ★★★★ Rất tốt ★★★★★
Bài viết cùng chủ đề: Luật Đất đai (sửa đổi)

Có thể bạn quan tâm

Tin mới nhất

Khánh Hòa: Đề nghị thu hồi đất cho 2 dự án khu đô thị cao cấp Tu Bông và Đầm Môn

Khánh Hòa: Đề nghị thu hồi đất cho 2 dự án khu đô thị cao cấp Tu Bông và Đầm Môn

HĐND tỉnh Khánh Hoà vừa thông qua 2 nghị quyết về danh mục các dự án cần thu hồi đất và danh mục dự án thu hồi đất để chấp thuận chủ trương đầu tư.
TP. Hồ Chí Minh: Đầu năm 2024 không có dự án bất động sản nào đủ điều kiện mở bán

TP. Hồ Chí Minh: Đầu năm 2024 không có dự án bất động sản nào đủ điều kiện mở bán

Theo Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh, tính trong 2 tháng đầu năm 2024, không có dự án bất động sản nào đủ điều kiện để mở bán.
Luật Đất đai 2024 có thể được thi hành từ ngày 1/7, sớm hơn so với kế hoạch

Luật Đất đai 2024 có thể được thi hành từ ngày 1/7, sớm hơn so với kế hoạch

Luật Đất đai 2024 có thể được thi hành từ ngày 1/7, sớm hơn so với kế hoạch ban đầu là từ 1/1/2025.
TP. Hồ Chí Minh: Quý I/2024, doanh nghiệp ngành nào thuê văn phòng nhiều nhất?

TP. Hồ Chí Minh: Quý I/2024, doanh nghiệp ngành nào thuê văn phòng nhiều nhất?

Trong quý I/2024, thị trường cho thuê văn phòng tại TP. Hồ Chí Minh chủ yếu đến từ khách thuê ngành công nghệ (75%), bán lẻ (9%) và dược phẩm (6%).
Long An: Doanh nghiệp địa ốc đua nhau “trình làng” những dự án khủng

Long An: Doanh nghiệp địa ốc đua nhau “trình làng” những dự án khủng

Từ đầu năm 2024, nhiều công ty địa ốc đua nhau ra mắt những dự án với quy mô lớn ở Long An, điều đó tạo nên sự sôi động cho thị trường bất động sản nơi đây.

Tin cùng chuyên mục

Gấp rút lựa chọn nhà đầu tư Dự án thành phần 4, Cảng hàng không quốc tế Long Thành

Gấp rút lựa chọn nhà đầu tư Dự án thành phần 4, Cảng hàng không quốc tế Long Thành

Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà yêu cầu khẩn trương triển khai các công việc để kịp thời lựa chọn nhà đầu tư Dự án thành phần 4, Cảng hàng không quốc tế Long Thành.
Xin chủ trương làm khu đô thị hơn 1,7 tỷ USD ở Vịnh Vân Phong

Xin chủ trương làm khu đô thị hơn 1,7 tỷ USD ở Vịnh Vân Phong

Ban cán sự Đảng UBND tỉnh Khánh Hoà có tờ trình Ban Chấp hành Đảng bộ tỉnh cho chủ trương đối với dự án khu đô thị 1,7 tỷ USD ở huyện Vạn Ninh.
Bài 4: Sớm khởi công hàng loạt dự án nhà ở xã hội tại một số địa phương

Bài 4: Sớm khởi công hàng loạt dự án nhà ở xã hội tại một số địa phương

Sau những chỉ đạo quyết liệt, các địa phương, tỉnh thành đã công bố thông tin sẵn sàng khởi công hàng loạt dự án quy mô lên đến vài chục ngàn căn NƠXH.
Cấp giấy phép cho dự án nhà ở xã hội có xu hướng tăng

Cấp giấy phép cho dự án nhà ở xã hội có xu hướng tăng

Theo Báo cáo Triển vọng ngành Bất động sản nhà ở do VIS Rating công bố, việc cấp phép cho các dự án nhà ở xã hội có xu hướng tăng lên.
Bất động sản Tuyên Quang “đón sóng” chính sách mới, thu hút đầu tư

Bất động sản Tuyên Quang “đón sóng” chính sách mới, thu hút đầu tư

Theo dự báo mới nhất của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, năm 2024 sẽ là năm đặt “viên gạch đầu tiên” xây nền móng cho chu kỳ phát triển mới của thị trường.
Bài 2: Chính quyền địa phương vào cuộc, hàng trăm dự án được “gỡ khó”

Bài 2: Chính quyền địa phương vào cuộc, hàng trăm dự án được “gỡ khó”

Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ đã có văn bản hướng dẫn tháo gỡ vướng mắc, khó khăn cho 142 dự án bất động sản, nhà ở trong tổng số 191 dự án.
Giá chung cư tại Hà Nội sẽ tiếp tục tăng?

Giá chung cư tại Hà Nội sẽ tiếp tục tăng?

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, dự báo giá chung cư tại Hà Nội vẫn có thể tiếp tục tăng nếu nhu cầu vượt đỉnh cũ.
Từ Tổ công tác của Thủ tướng, thị trường bất động sản ngược dòng “vượt khó”

Từ Tổ công tác của Thủ tướng, thị trường bất động sản ngược dòng “vượt khó”

Cùng với sự vào cuộc quyết liệt, kịp thời từ Tổ công tác của Thủ tướng, nhân dân cả nước tin tưởng, thị trường bất động sản sẽ ấm lại với đà tăng trưởng tốt.
Các trường hợp không được cấp sổ đỏ theo Luật Đất đai 2024

Các trường hợp không được cấp sổ đỏ theo Luật Đất đai 2024

Điều 151 Luật Đất đai 2024 quy định các trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội: Những đề xuất từ Ban IV

Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội: Những đề xuất từ Ban IV

Đầu tư xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội, Ban IV đề xuất 3 nhóm giải pháp liên quan đến quỹ đất sạch, giảm thiểu chi phí xây dựng, hỗ trợ tín dụng hiệu quả.
Thị trường bất động sản Trung Quốc khi nào thoát khủng hoảng?

Thị trường bất động sản Trung Quốc khi nào thoát khủng hoảng?

Thị trường bất động sản vốn mong manh của Trung Quốc bước vào năm 2024 với đà giảm giá chậm lại đối với đầu tư và doanh số bán nhà.
Vị trí độc tôn “ngàn năm có một” của Vinhomes Royal Island: Địa thế vượng khí của Thành phố đảo Hoàng Gia

Vị trí độc tôn “ngàn năm có một” của Vinhomes Royal Island: Địa thế vượng khí của Thành phố đảo Hoàng Gia

Với vị trí độc tôn, Vinhomes Royal Island đã trở thành “điểm nóng” ngay sau khi ra mắt, đặc biệt thu hút sự quan tâm của nhóm khách hàng thượng lưu.
Hai khu đô thị bỏ hoang của Tập đoàn Phúc Sơn ở Khánh Hoà

Hai khu đô thị bỏ hoang của Tập đoàn Phúc Sơn ở Khánh Hoà

Hai dự án khu đô thị của Tập đoàn Phúc Sơn ở Khánh Hoà hơn 10 năm qua vẫn chưa xong công tác giải phóng mặt bằng, dừng triển khai thi công từ năm 2019 đến nay.
Khánh Hòa kiểm tra các dự án do Tập đoàn Phúc Sơn làm chủ đầu tư

Khánh Hòa kiểm tra các dự án do Tập đoàn Phúc Sơn làm chủ đầu tư

UBND tỉnh Khánh Hoà vừa yêu cầu Sở Kế hoạch và Đầu tư rà soát các dự án, công trình do Công ty CP Tập đoàn Phúc Sơn làm chủ đầu tư, thi công trên địa bàn tỉnh.
Nhà ở xã hội sẽ là điểm sáng của thị trường bất động sản trong năm 2024?

Nhà ở xã hội sẽ là điểm sáng của thị trường bất động sản trong năm 2024?

Chuyên gia kinh tế nhận định, năm 2024, giới bất động sản có thể thở phào vì đã vượt qua giai đoạn "ngập lụt" trong khó khăn và nhà ở xã hội sẽ là điểm sáng.
Bất động sản, kênh đầu tư hấp dẫn dòng vốn ngoại

Bất động sản, kênh đầu tư hấp dẫn dòng vốn ngoại

Tính đến tháng 2/2024, lĩnh vực bất động sản thu hút được 1.151 dự án FDI với tổng vốn đăng ký đạt 69,6 tỷ USD, xếp thứ 2/19 ngành hấp dẫn nhà đầu tư ngoại.
Thị trường bất động sản Mỹ sắp chạm đáy?

Thị trường bất động sản Mỹ sắp chạm đáy?

Giới chuyên gia quốc tế cho rằng, thị trường bất động sản Mỹ có dấu hiệu chạm đáy sau thời gian giảm do lãi suất cao và đây là thời điểm thích hợp để đầu tư.
Khánh Hoà gia hạn mời thầu dự án khu đô thị hành chính hơn 1.700 tỷ đồng

Khánh Hoà gia hạn mời thầu dự án khu đô thị hành chính hơn 1.700 tỷ đồng

Khánh Hòa thông báo gia hạn mời thầu dự án đầu tư có sử dụng đất đối với dự án Khu đô thị hành chính huyện Diên Khánh đến 17h ngày 21/3.
Lo ngại cơ chế "xin cho"

Lo ngại cơ chế "xin cho"

Lo ngại quy định về địa bàn thực hiện dự án tại Nghị quyết thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận sẽ phát sinh cơ chế "xin cho".
Điểm đặc biệt của chương trình nhà ở xã hội 70m2 giá hơn 300 triệu đồng ở Malaysia

Điểm đặc biệt của chương trình nhà ở xã hội 70m2 giá hơn 300 triệu đồng ở Malaysia

Malaysia vừa công bố chương trình nhà ở xã hội mới nhằm cung cấp cho người dân thu nhập thấp những căn nhà chất lượng cao với giá cả phải chăng.
Xem thêm
Mobile VerionPhiên bản di động