Đảm bảo tính công bằng khi định giá đất theo giá thị trường

Theo các chuyên gia, việc bỏ định khung giá đất, tính giá đất theo thị trường cần đảm bảo minh bạch, hài hoà lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp.
Góp ý Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi): Cần quy định rõ mục đích thu hồi đất, xác định giá đất Lào Cai ban hành kế hoạch định giá đất cụ thể năm 2023

Đảm bảo sự minh bạch

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang được Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với các cơ quan liên quan tiến hành lấy ý kiến đóng góp rộng rãi và sẽ được trình lên Quốc hội xem xét, lấy ý kiến vào kỳ họp tháng 5 tới đây.

Trong đợt lấy ý kiến góp ý cuối cùng cho Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) vừa qua, các vấn đề được tập trung lấy ý kiến xoay quanh: Bỏ khung giá đất, cách tính giá đất theo giá thị trường, bồi thường giải phóng mặt bằng, cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai, hướng tới quy trình minh bạch hơn, mang lại hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp.

Đảm bảo tính công bằng khi định giá đất theo giá thị trường

Bà Nguyễn Hồng Vân, Phó Giám đốc, Bộ phận Tư vấn & Định giá, Savills Hà Nội cho rằng, việc xác định giá đất theo thị trường sẽ đảm bảo tính công bằng cho các chủ thể có liên quan đến bất động sản và giúp cho nguồn tài nguyên đất đai được sử dụng hiệu quả.

Định giá đất là quá trình xác định giá trị của lô đất dựa trên nhiều yếu tố, bao gồm mục đích sử dụng đất, diện tích, khả năng sinh lợi, hạ tầng, tính pháp lý và các yếu tố khác.

Hiện nay việc xác định giá đất tại Việt Nam vẫn diễn ra theo cơ chế “hai giá” gồm giá đất theo bảng giá đất Nhà Nước và giá đất thị trường. Theo đó, giá đất theo Bảng giá đất Nhà Nước sau khi áp dụng hệ số điều chỉnh hàng năm vẫn thấp hơn 60% giá thị trường.

Trong khi đó, giá trị thị trường được định nghĩa bởi Ủy ban tiêu chuẩn định giá thế giới và được sử dụng bởi Hiệp hội Thẩm định giá Hoàng Gia Anh Quốc (RICS) là “số tiền ước tính mà một bất động sản có thể trao đổi vào ngày tư vấn giá giữa một người mua sẵn sàng mua và một người bán sẵn sàng bán trong một giao dịch công bằng sau quá trình tiếp thị phù hợp đồng thời mỗi bên đều hành động một cách am tường, thận trọng và không có sự cưỡng ép.”

Theo bà Nguyễn Hồng Vân: “Nếu việc áp dụng bảng giá đất Nhà Nước chỉ giới hạn ở việc tính thuế, phí, tiền xử phạt và bồi thường thiệt hại hoặc giao đất trong hạn mức của hộ gia đình thì giá đất thị trường được áp dụng trong việc xác định đơn giá đền bù, tiền sử dụng đất để giao đất/ cho thuê đất phát triển dự án cho các tổ chức kinh doanh. Theo đó, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh là cơ quan được giao quyền quyết định giá đất cụ thể này”.

Thông tin thêm về những điểm mới so với Luật Đất đai năm 2013 về cơ chế xác định giá đất, tài chính đất đai cũng như các vấn đề liên quan đến thị trường bất động sản tại Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần này, ông Đào Trung Chính, Cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển Tài nguyên đất, Bộ Tài nguyên Môi trường cho hay, đối với vấn đề giá đất, Dự thảo lần này sẽ bỏ quy định Chính phủ quy định khung giá đất và giao cho các địa phương ban hành bảng giá đất sát với giá thị trường.

Bảng giá đất này sẽ có các căn cứ để triển khai các hoạt động thu nghĩa vụ tài chính đối với đất đai. Và để xác định được bảng giá đất phù hợp với thị trường cần phải xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu về giá đất thị trường tại các địa phương cũng như tiếp tục nghiên cứu để sửa đổi quy định về phương pháp xác định giá đất.

Đồng thời, cũng sẽ có quy định về thu thập thông tin thị trường để đảm bảo chính xác. Hiện nay, có tình trạng thông tin thu thập được về cơ bản chưa phản ánh được sự biến động của thị trường.

Ví dụ giá chuyển nhượng trong các hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hầu như được người chuyển nhượng khai báo thấp để tránh bị đánh thuế cao. Do đó, những thông tin về giá trị bất động sản như vậy nhiều khi không chính xác.

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cũng quy định những vấn đề về thuế chuyển nhượng, ví dụ như đánh thuế thu nhập với người có nhiều đất, nhiều nhà; dự án bỏ hoang hoặc các dự án bất động sản không đưa vào sử dụng hoặc chậm đưa vào sử dụng; vấn đề về quy hoạch sử dụng đất để tăng nguồn cung cho thị trường bất động sản

"Vì vậy, trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần này sẽ phủ hết các nội dung như vậy để hoàn thiện hành lang pháp lý cho việc định giá đất và phát triển bền vững thị trường bất động sản" - ông Chính nhấn mạnh.

Hài hoà lợi ích người dân, Nhà nước, doanh nghiệp

Bàn luận thêm, bà Nguyễn Hồng Vân cho hay, các vướng mắc hiện nay vẫn xoay quanh việc giải quyết hài hòa mối quan hệ và kỳ vọng giữa người dân, Nhà nước và doanh nghiệp để có thể xác định được giá đất thị trường hợp lý.

Từ phía người dân, họ có thể không đồng tình với đơn giá đền bù mà cơ quan Nhà nước đưa ra. Nhiều trường hợp đơn giá đền bù được xác định theo hệ số điều chỉnh trên bảng giá đất Nhà Nước nên rất thấp so với giá thị trường. Đối với một số khác, đơn giá đền bù được cho là không ghi nhận đầy đủ ý kiến từ người dân.

Đảm bảo tính công bằng khi định giá đất theo giá thị trường
Theo anh Nguyễn Huy Thịnh (áo đỏ), cần tránh hiện tượng "thổi giá" từ hoạt động đấu giá đất

Vướng mắc thứ hai đến từ phía doanh nghiệp phát triển bất động sản, các doanh nghiệp này cần cơ quan Nhà Nước đưa ra tiền sử dụng đất trên cơ sở thị trường khách quan.

Có thể thấy hiện nay, yếu tố thị trường vẫn chưa được phản ánh đầy đủ trong cách xác định giá trị đất. Việc quy định các yếu tố đầu vào về tỷ lệ hấp thụ, tỷ lệ chiết khấu, thời gian ghi nhận doanh thu và chi phí đã không phản ánh được hiệu quả thực tế của dự án dẫn đến giá đất xác định bị đẩy lên quá cao.

Do đó, theo bà Vân, để có thể áp dụng được định giá đất theo giá thị trường, cần giải quyết các khó khăn hiện hữu. Đầu tiên là về việc minh bạch thông tin mua bán và giao dịch bất động sản. Các thông tin giao dịch tại thị trường Việt Nam chưa được công khai cũng như chưa có cơ chế hợp lý, nghiêm ngặt để thu thập dữ liệu giao dịch thật trên thị trường.

Trong khi đó, đội ngũ môi giới bất động sản trên thị trường thường là người nắm thông tin giao dịch nhanh nhất đa phần lại không được đào tạo bài bản cũng như chưa có sự giám sát và quản lý chặt chẽ. Vai trò của các tư vấn định giá độc lập vẫn chưa được coi trọng hoặc chịu trách nhiệm về pháp lý quá lớn, bị chi phối và can thiệp bởi các cơ quan nhà nước, làm ảnh hưởng tính khách quan của việc định giá đất.

Thêm vào đó, biến động về giá đất còn diễn ra. Khi thuế sở hữu bất động sản còn thấp thì việc các nhà đầu tư cá nhân hoặc tổ chức sử dụng bất động sản làm kênh đầu tư là rất lớn. Các thông tin hay kế hoạch về quy hoạch sử dụng đất hoặc đầu tư cơ sơ hạ tầng đều khiến cho giá đất khu vực có liên quan bị đẩy lên cao làm các dự kiến về chi phí đất ban đầu đều không còn phù hợp.

Góp ý thêm, anh Nguyễn Huy Thịnh, thành viên HĐQT, Phó tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư và Quản lý Bất động sản Reaplus cho biết, để đảm bảo sự minh bạch, hạn chế hiện tượng thổi giá đất, đặc biệt trong hoạt động đấu giá đất, thứ nhất cần nâng tỉ lệ cọc cao hơn. Bởi hiện nay, tỉ lệ cọc rất thấp, chỉ chiếm 10-20% quy định theo giá đất hiện hữu, do đó, nhà đầu tư sẽ thực hiện thổi giá đất bằng cách trả giá cao, để giành phần thắng.

Thứ hai, cần rút ngắn thời gian hoàn thiện thanh toán tiền sau khi trúng đấu giá. Vì theo quy định hiện nay, trong vòng khoảng 3 tháng, người trúng đấu giá mới phải thanh toán tiền. Song, đây cũng là lúc nhiều nhà đầu tư tranh thủ đầu cơ bán với giá cao nhằm kiếm lời và trường hợp nếu không bán được, nhà đầu tư săn sàng bỏ cọc.

Theo các chuyên gia, đất đai là nguồn tài nguyên hữu hạn nên không tránh việc giá đất sẽ tăng theo thời gian và thay đổi theo quy luật cung cầu. Do đó, việc xác định giá đất theo thị trường sẽ đảm bảo tính công bằng cho các chủ thể có liên quan đến bất động sản đó và giúp cho nguồn tài nguyên đất đai cũng như là nguồn vốn này được sử dụng hiệu quả. Đặc biệt, Nhà nước nên để cho thị trường tự điều chỉnh giá trị và sử dụng các công cụ và chính sách phù hợp để phân bổ lại giá trị đất.

Đỗ Nga
Bạn thấy bài viết này thế nào?
Kém Bình thường ★ ★ Hứa hẹn ★★★ Tốt ★★★★ Rất tốt ★★★★★
Bài viết cùng chủ đề: Bất động sản

Có thể bạn quan tâm

Tin mới nhất

Nhiều nhà đầu tư nước ngoài quan tâm đến Bất động sản công nghiệp

Nhiều nhà đầu tư nước ngoài quan tâm đến Bất động sản công nghiệp

Thị trường bất động sản công nghiệp Việt đang chứng kiến sự quan tâm từ các nhà sản xuất toàn cầu, đặc biệt trong lĩnh vực công nghệ, năng lượng xanh, logistics
Từng bị phạt 130 triệu đồng, dự án khu nghỉ mát Malibu MGM Hội An giờ ra sao?

Từng bị phạt 130 triệu đồng, dự án khu nghỉ mát Malibu MGM Hội An giờ ra sao?

Ngày 17/3, tỉnh Quảng Nam đã nhận được công văn của Công ty TNHH Indochina Hội An Beach Villas về việc đề nghị giãn tiến độ dự án khu nghỉ mát Malibu MGM Hội An
Các dự án bất động sản của Hano-vid tại Hà Tĩnh giờ ra sao?

Các dự án bất động sản của Hano-vid tại Hà Tĩnh giờ ra sao?

Liên tiếp trúng loạt dự án bất động sản có quy mô lớn tại Hà Tĩnh, Công ty Cổ phần bất động Hano-vid đã và đang triển khai các dự án này như thế nào?
Đề xuất giải pháp tín dụng đồng bộ với Nghị định 08 về trái phiếu doanh nghiêp bất động sản

Đề xuất giải pháp tín dụng đồng bộ với Nghị định 08 về trái phiếu doanh nghiêp bất động sản

Cần thiết bổ sung thêm một số giải pháp về tín dụng để bảo đảm đồng bộ với các giải pháp của Nghị định 08 để xử lý hiệu quả trái phiếu DN bất động sản.
Xuất hiện nguồn cung căn hộ mới tại Nha Trang, pháp lý hoàn thiện

Xuất hiện nguồn cung căn hộ mới tại Nha Trang, pháp lý hoàn thiện

Làn sóng cư dân mới, sự phục hồi của du lịch, lực đẩy quy hoạch và hạ tầng cùng nguồn cung khan hiếm khiến căn hộ biển sở hữu lâu dài tại Nha Trang hút khách.

Tin cùng chuyên mục

Sự bứt phá của phân khúc bất động sản thương mại

Sự bứt phá của phân khúc bất động sản thương mại

Mô hình Mega Complex của Vinhomes giúp các nhà đầu tư giải “cơn khát” sản phẩm tiềm năng trong bối cảnh bất động sản thương mại đang dẫn đầu cuộc đua phục hồi.
Diễn biến mới Vụ Bách Đạt An: Bên môi giới từ bỏ lợi nhuận để sớm có "sổ đỏ"

Diễn biến mới Vụ Bách Đạt An: Bên môi giới từ bỏ lợi nhuận để sớm có "sổ đỏ"

Gần 1000 khách hàng mua đất do Công ty Bách Đạt An làm chủ đầu tư sau 5 năm vẫn chưa có sổ, bên môi giới sẵn sàng từ bỏ lợi nhuận để đẩy nhanh tiến độ dự án.
Nâng tầm vị thế ngành khách sạn và bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam

Nâng tầm vị thế ngành khách sạn và bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam

Đây là chủ đề của “Hội nghị bất động sản và nghỉ dưỡng” diễn ra chiều 30/3 tại TP. Hồ Chí Minh, do WeHub Vietnam và Savills Hotels phối hợp tổ chức.
Vì sao hàng chục nghìn căn officetel, shophouse tại TP. Hồ Chí Minh chưa được cấp quyền sở hữu?

Vì sao hàng chục nghìn căn officetel, shophouse tại TP. Hồ Chí Minh chưa được cấp quyền sở hữu?

Nhiều dự án phát triển nhà ở tại TP. Hồ Chí Minh sử dụng vào mục đích sử dụng hỗn hợp, nên chưa có cơ sở pháp lý để giải quyết cấp giấy chứng nhận chủ quyền.
Khó tiếp cận gói hỗ trợ 120.000 tỉ đồng cho nhà ở xã hội do lãi suất vẫn cao

Khó tiếp cận gói hỗ trợ 120.000 tỉ đồng cho nhà ở xã hội do lãi suất vẫn cao

Việc tiếp cận gói 120.000 tỉ đồng cho nhà ở xã hội còn nhiều rào cản dù lãi suất giảm 1,5-2% so với lãi suất thông thường vẫn là quá cao.
Doanh nghiệp bất động sản: Khát bên miệng giếng

Doanh nghiệp bất động sản: Khát bên miệng giếng

Tín dụng bất động sản đã tăng khá mạnh trong năm qua, nhưng nhiều doanh nghiệp bất động sản lại không thể tiếp cận được.
Bất động sản Quảng Ninh vẫn có nhiều điểm sáng trong bối cảnh thị trường ảm đạm

Bất động sản Quảng Ninh vẫn có nhiều điểm sáng trong bối cảnh thị trường ảm đạm

Nhờ vào những lợi thế về hạ tầng giao thông, và có hệ sinh thái du lịch hoàn chỉnh, thị trường bất động sản Quảng Ninh vẫn có nhiều điểm sáng.
Thương hiệu đồng loạt di dời, mặt bằng kinh doanh ngày càng ế ẩm

Thương hiệu đồng loạt di dời, mặt bằng kinh doanh ngày càng ế ẩm

Nhiều thương hiệu, nhãn hàng có xu hướng thận trọng mở mới khiến loạt mặt bằng kinh doanh tại các quận trung tâm Hà Nội, TP Hồ Chí Minh rơi vào tình trạng ế ẩm.
Nan giải bài toán định giá thị trường cho đất "triệu USD" ở TP. Hồ Chí Minh

Nan giải bài toán định giá thị trường cho đất "triệu USD" ở TP. Hồ Chí Minh

Nhiều chuyên gia, doanh nghiệp cho rằng cần phải cân nhắc, xem xét kỹ hàm nghĩa của cụm từ bỏ khung giá đất, định giá đất theo giá thị trường.
Giải mã sức hấp dẫn của tổ hợp Mega Complex ở phía Đông Hà Nội

Giải mã sức hấp dẫn của tổ hợp Mega Complex ở phía Đông Hà Nội

Cuộc đua săn tìm mặt bằng đẹp tại các tổ hợp thương mại – vui chơi – giải trí theo mô hình Mega Complex tại Vinhomes Ocean Park 2 đã được khởi động.
Chuẩn bị vận hành À La Carte Halong Bay để đón đầu làn sóng du lịch hè

Chuẩn bị vận hành À La Carte Halong Bay để đón đầu làn sóng du lịch hè

Đón đầu làn sóng du lịch đổ bộ Vịnh Hạ Long hè năm 2023, Taseco Land sẽ đưa khách sạn 5 sao À La Carte Halong Bay vận hành vào ngày 26/4/2023.
Tập đoàn Everland và Ngân hàng HDBank ký thỏa thuận hợp tác phát triển dự án

Tập đoàn Everland và Ngân hàng HDBank ký thỏa thuận hợp tác phát triển dự án

Tập đoàn Everland và Ngân hàng TMCP Phát triển TP. Hồ Chí Minh (HDBank) vừa ký thỏa thuận hợp tác phát triển dự án bất động sản.
Thỏa sức sáng tạo với căn hộ đa năng, 2 phòng ngủ tại Le Grand Jardin

Thỏa sức sáng tạo với căn hộ đa năng, 2 phòng ngủ tại Le Grand Jardin

“Vừa đủ hiện đại, vừa đủ bình yên” là những cảm nhận nhiều khách hàng hiện đang sinh sống tại tổ hợp dự án Le Grand Jardin, quận Long Biên.
Vì sao TP. Hồ Chí Minh thu hồi khu đất hơn 1,2 ha tại quận Tân Bình?

Vì sao TP. Hồ Chí Minh thu hồi khu đất hơn 1,2 ha tại quận Tân Bình?

Chủ tịch UBND TP. Hồ Chí Minh vừa chỉ đạo thu hồi khu đất gần 12.500m2 được giao cho Công ty cổ phần Nam Tiến do sử dụng sai mục đích ở quận Tân Bình.
Thời gian giải quyết thủ tục cấp sổ đỏ không quá 30 ngày?

Thời gian giải quyết thủ tục cấp sổ đỏ không quá 30 ngày?

Nhiều bạn đọc quan tâm đến vấn đề đã làm thủ tục cấp sổ đỏ nhưng vẫn chưa có kết quả. Vậy thời gian giải quyết thủ tục cấp sổ đỏ là bao lâu?
"Ông lớn" bất động sản châu Á- CapitaLand Group đàm phán mua dự án khoảng 1,5 tỷ USD của Vinhomes

"Ông lớn" bất động sản châu Á- CapitaLand Group đàm phán mua dự án khoảng 1,5 tỷ USD của Vinhomes

Ông lớn bất động sản châu Á đang nhắm tới một phần dự án của Vinhomes trị giá khoảng 1,5 tỷ USD.
FVG Land mở bán thành công phân khu nhà vườn kiểu Mỹ thuộc Vịnh An Hòa City

FVG Land mở bán thành công phân khu nhà vườn kiểu Mỹ thuộc Vịnh An Hòa City

70% sản phẩm phân khu nhà vườn kiểu Mỹ (thuộc dự án khu đô thị sinh thái Vịnh An Hòa, tỉnh Quảng Nam) đã được giao dịch thành công trong ngày mở bán.
Bất động sản công nghiệp và logistics: “Miếng bánh” hút nhà đầu tư

Bất động sản công nghiệp và logistics: “Miếng bánh” hút nhà đầu tư

Bất chấp nguy cơ suy thoái kinh tế toàn cầu và lạm phát tại nhiều nền kinh tế, nhà đầu tư bất động sản vẫn cam kết đầu tư vào các dự án về logistics tại châu Á.
Sống thư thái tại nhà vườn kiểu Mỹ trong lòng đô thị Vịnh An Hòa City

Sống thư thái tại nhà vườn kiểu Mỹ trong lòng đô thị Vịnh An Hòa City

Ngày 19/3 tới đây, FVG Land sẽ giới thiệu ra thị trường các biệt thự nhà vườn kiểu Mỹ trong lòng khu đô thị sinh thái cao cấp Vịnh An Hòa (Quảng Nam).
Vinhomes Ocean Park 2 khởi động chương trình tổ ấm an vui

Vinhomes Ocean Park 2 khởi động chương trình tổ ấm an vui

Vinhomes vừa chính thức khởi động chương trình “Tổ ấm an vui 3” kết nối chủ sở hữu và khách thuê cho dự án Vinhomes Ocean Park 2 với những ưu đãi chưa từng có.
Xem thêm
Mobile VerionPhiên bản di động