TP. Hồ Chí Minh kiến nghị Thủ tướng về hệ số điều chỉnh để xác định giá đất

Giao dịch bất động sản theo luật định chưa minh bạch

UBND TP. Hồ Chí Minh vừa gửi Công văn số 477 kiến nghị Thủ tướng Chính phủ duyệt áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất khi xác định, thẩm định, quyết định giá đất trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh.

TP. Hồ Chí Minh kiến nghị Thủ tướng duyệt áp dụng hệ số điều chỉnh để xác định giá đất

Ông Phan Văn Mãi - Chủ tịch UBND TP. Hồ Chí Minh - cho biết: Trong quá trình xác định, thấm định, quyết định giá đất đế tính thu các khoan nghĩa vụ tài chính về đất đai và tính bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất, UBND TP. Hồ Chí Minh đã chỉ đạo các Sở, ngành thực hiện theo đúng quy định tại Luật Đất đai 2013, Nghị định số 44/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ. Cũng như hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường tại Thông tư số 36/2014 năm 2014 và Thông tư Liên tịch số 87 năm 2016 của Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên và Môi trưòng.

Chủ tịch UBND TP. Hồ Chí Minh cho rằng, việc áp dụng các phương pháp thẩm định giá theo quy định tại Nghị định số 44/2014 và Thông tư số 36/2014 là phù hợp với thông lệ quốc tế. Tuy nhiên, khi áp dụng trong tình hình thực tiễn tại Việt Nam thì có một số bất cập, đặc biệt là việc thu thập thông tin và kiểm tra thông tin về giá giao dịch thật của bất động sản trên thị trường rất khó khăn. Do việc giao dịch bất động sản theo luật định tại TP. Hồ Chí Minh chưa minh bạch như các nước phát triển trên thế giới.

Theo UBND TP. Hồ Chí Minh khi áp dụng các phương pháp xác định, thấm định, quyết định giá đất cụ thể theo phương pháp số sánh, chiết trừ, thu nhập, thặng dư gặp rất nhiều khó khăn, vướng mắc.

Cụ thể, về tổ chức lựa chọn đơn vị tự vấn: Theo quy định tại Điều 28 Thông tư số 36/2014 thì phải lập kế hoạch định giá đất cụ thể trình UBND cấp tỉnh phê duyệt trên cơ sở đó tổ chức lựa chọn đơn vị tư vấn theo hình thức đấu thầu.

Trong thực tiễn việc lập kế hoạch không thể thực hiện được, vì việc xây dựng kế hoạch mang tính dự báo vừa khoa học vừa bám sát thực tiễn vô cùng khó khăn. Đồng thời, việc tổ chức lựa chọn đơn vị tư vấn theo hình thức đấu thầu gặp rất nhiều khó khăn, bất cập, chồng chéo của pháp luật dẫn đến kéo dài thời gian thực hiện.

Đặc biệt, việc áp dụng các phương pháp xác định giá đất cụ thể còn nhiều khó khăn, vướng mắc, hạn chế. Cụ thể, theo quy định tại Nghị định số 44/2014 và Thông tư số 36/2014 khi thực hiện xác định giá đất, các đơn vị tư vấn khảo sát, thu thập thông tin của tối thiểu 3 thửa đất có đặc điểm tương đồng với thửa đất cần định giá đã chuyển nhượng thành công trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian không quá 2 năm tính đến thời điểm định giá đất đế tính toán.

Ngoài ra, thông tin về giá giao dịch của các bất động sản so sánh được thu thập từ các nguồn: Giá trúng đấu giá bất động sản, quyền sử dụng đất; giá đất thị trường trong cơ sở dữ liệu về đất đai; giá giao dịch thành trên sàn siao dịch bất động sản; hay giá đã giao dịch thành công trên thị trường do người chuyển nhượng hoặc người nhận chuyển nhượng cung cấp qua phỏng vấn trực tiếp.

Tuy nhiên, thực tiễn cho thấy việc thu thập thông tin về giá giao dịch thực của bất động sản trên thị trường rất khó khăn, do việc giao dịch bất động sản theo luật định tại Việt Nam chưa minh bạch như các nước phát triển trên thế giới. Do không quy định phải qua sàn giao dịch hay công ty môi giới bất động sản và việc thanh toán tiền mua, bán bất động sản cũng không quy định phải qua ngân hàng và cũng chưa có những quy định cụ thể về quản lý giá chuyển nhượng bất động sản, nên giá giao dịch thực chưa thể hiện đầy đủ tại các hợp đồng giao dịch, dẫn đến mức giá khảo sát của các công ty tư vấn thẩm định giá chỉ có tính tương đối, chưa đủ độ tin cậy, việc kiểm tra lại thông tin của các cơ quan Nhà nước cũng mang tính tương đối.

Mặt khác, các thông số tính toán xác định doanh thu, chi phí phát triển của dự án khi tính toán bằng phương pháp thặng dư, thu nhập được xác định dựa trên việc thu thập thông tin từ các dự án có đặc điểm tương tự, hoặc căn cứ vào đơn giá, định mức do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ban hành chỉ mang tính tương đối. Đồng thời chưa có quy định cụ thể hướng dẫn việc xác định xu hướng và mức độ biến động giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố hình thành doanh thu, chi phí phát triển của dự án nên có thể chưa phản ánh đầy đủ giá trị thực trên thị trường của các thông số này (nhất là chi phí xây dựng và chi phí hoàn thiện căn hộ).

UBND TP. Hồ Chí Minh cũng cho biết, theo Nghị định số 44/2014 quy định về 5 phương pháp thẩm định giá đất là phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chiết trừ, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Tuy nhiên, đối tượng, điều kiện áp dụng phương pháp định giá chưa được quy định cụ thể, nhiều trường hợp một thửa đất nếu áp dụng hai phương pháp định giá đất khác nhau sẽ ra kết quả định giá chênh lệch nhau.

Ngoài ra, có sự chênh lệch giữa các dự án có giá trị thửa đất hoặc khu đất dưới 30 tỷ đồng (áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh) và dự án có giá trị thửa đất hoặc khu đất từ 30 tỷ đồng trở lên (áp dựng phương pháp thặng dư, so sánh, thu nhập, chiết trừ) trong khi các khu đất, thửa đất có vị trí liền kề nhau.

Về một số khó khăn của tổ chức, cá nhân sử dụng đất, UBND TP. Hồ Chí Minh cho hay, theo quy định hiện hành, giá đất cụ thể để xác định nghĩa vụ tài chính của các dự án chỉ được xác định khi có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nươcs có thẩm quyền. Đồng nghĩa với việc sau khi chủ đầu tư đã nghiên cứu và bỏ kinh phí đầu tư thực hiện bước chuẩn bị đầu tư, phê duyệt quy hoạch, thẩm định thiết kế cơ sở và thực hiện xong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng của dự án. Do đó, chủ đầu tư bị động trong việc xác định hiệu quả dự án đầu tư vì không dự kiến được mức nghĩa vụ tài chính phải nộp của dự án…

UBND TP. Hồ Chí Minh nhìn nhận, việc chậm xác định, thẩm định, quyết định giá đất cụ thể dẫn đến chưa kịp thời huy động nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, mất cơ hội đầu tư của nhà đầu tư, làm chậm sự phát triển kinh tế, xã hội. Do vậy, khi áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất để xác định giá thu tiền sử dụng đất, thuê đất sẽ đảm bảo rút ngắn quy trình thực hiện, vừa tạo điều kiện nâng cao hiệu quả công tác quản lý Nhà nước vừa tạo điều kiện cho tổ chức, cá nhân sử dụng đất.

Áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất - đảm bảo công khai, minh bạch

Từ một số khó khăn, vướng mắc nêu trên và trong thực tiễn thực hiện, UBND TP. Hồ Chí Minh nhận thấy, việc áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất trong xác định giá đất làm cơ sở thu tiền sử dụng đất, thuê đất có nhiều ưu điểm nổi bật như: Cải cách thủ tục hành chính trong xác định giá đất cụ thế, đảm bảo công khai, minh bạch trong tổ chức thực hiện; đảm bảo việc xác định giá đất cụ thế được công bằng giữa các chủ đầu tư trong sử dụng đất; khuyến khích các đơn vị phát huy hiệu quả trong sử dụng đất với các chỉ tiêu quy hoạch xây dựng được phê duyệt; tạo sự chủ động của nhà đầu tư trong việc xây dựng kế hoạch kinh doanh đầu tư, khuyến khích nhà đầu tư trong việc nâng cao hiệu quả sử dụng đất; tạo quyền chủ động cho các doanh nghiệp nhưng đồng thời có cơ chế điều tiết nguồn lực đất đai trên cơ sở điều kiện sinh lợi từ sử dụng đất…

Cũng theo UBND TP Hồ Chí Minh, qua kết quả thẩm định giá đất cụ thể thời gian vừa qua cho thấy giá đất cụ thể của các dự án phụ thuộc rất nhiều vào các yếu tố của công trình trên đất như mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, tỷ lệ giữa diện tích sàn sử dụng, sản xây dựng, mục đích sử dụng đất... Vì vậy, khi các yếu tố này thay đổi thì mức giá đất cụ thể khác nhau.

Do đó, nếu hệ số điều chỉnh giá đất được xây dựng trên cơ sở tổng hợp tác động của các yếu tố quy hoạch xây dựng ảnh hưởng đến giá đất cụ thể làm cơ sở thu tiền sử dụng đất, thuê đất của các trường hợp sẽ đồng thời phát huy các ưu điểm của phương pháp hệ số điều chỉnh nêu trên. Qua đó, vừa đảm bảo phương pháp định giá khoa học và phản ánh giá trị quyền sử dụng đất của khu đất định giá một cách đầy đủ và khoa học trên cơ sở đánh giá đầy đủ được các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất cụ thể của dự án. Đồng thời thống nhất phương pháp xác định giá đất cụ thể đối với trường hợp có giá trị thửa đất dưới 30 tỷ đồng và trường hợp từ 30 tỷ đồng trở lên.

Từ những khó khăn, vướng mắc và nhận định nêu trên, UBND TP. Hồ Chí Minh kiến nghị Thủ tướng Chính phủ chấp thuận cho TP. Hồ Chí Minh xây dựng và ban hành hệ số điều chỉnh giá đất phù hợp với tình hình thực tiễn trên địa bàn Thành phố, trình Hội đồng nhân dân TP. Hồ Chí Minh thông qua. Và trên cơ sở đó UBND TP. Hồ Chí Minh ban hành hệ số điều chỉnh giá đất tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với tất cả các khu đất, thửa đất (không phân biệt giá trị tính theo bảng giá đất trên 30 tỷ đồng hay dưới 30 tỷ đồng), thay vì phải thực hiện thuê đơn vị tư vấn để xác định giá đất cụ thể theo các phương pháp thẩm định giá.