Chờ đợi gì vào thị trường bất động sản nửa cuối năm 2024?

Tỷ lệ hấp thụ vượt trên dự báo

Theo ông Lưu Quang Tiến - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (Dat Xanh Services-FERI), thị trường bất động sản nhà ở trong nửa đầu năm 2024 đã diễn biến khả quan hơn so với kịch bản kỳ vọng.

Cụ thể, trong 6 tháng đầu năm 2024, nguồn cung mới về bất động sản nhà ở của cả nước tăng 40% và giá bán tăng 3%-5%. Lãi suất thả nổi ở mức 10%-12%, cũng nằm trong khoảng dự kiến (một số ngân hàng chào lãi suất ưu đãi rất tốt cho 6 – 12 tháng đầu tiên dao động trong khoảng từ 6% - 8%/năm). Tỷ lệ hấp thụ đạt khoảng 34%, tương đương với mức ước tính từ 30%-35% của kịch bản kỳ vọng.

Kết quả này cho thấy thị trường bất động sản đang có những tín hiệu phục hồi tích cực, vượt qua những khó khăn của năm 2023. Tuy nhiên, vẫn còn một số thách thức như kinh tế suy thoái do tác động bất ổn địa chính trị toàn cầu, tăng trưởng tín dụng thấp dù lãi suất cho vay đã giảm sâu, pháp lý bất động sản chưa được tháo gỡ triệt để, và niềm tin thị trường vẫn chưa phục hồi mạnh mẽ.

Mặc dù vậy, với những tín hiệu khả quan trong nửa đầu năm 2024, thị trường bất động sản được kỳ vọng sẽ bắt đầu chuyển sang một chu kỳ mới tích cực hơn.

Sau giai đoạn "phòng thủ" đầy thận trọng, thị trường bất động sản đang dần chuyển mình sang giai đoạn "tấn công" trong nửa cuối năm 2004 (Ảnh: Sỹ Đồng).

Trong 6 tháng đầu năm 2024, cùng với các dự án Luật được Quốc hội thông qua và sẽ áp dụng chính thức trong quý 3 năm nay, nguồn vốn đổ vào thị trường bất động sản liên tục tăng trưởng, trong đó ghi nhận nguồn vốn FDI đổ vào bất động sản đã tăng 61,5% so với năm 2023 và đứng thứ hai trong các ngành thu hút vốn ngoại.

Ngoài ra, thị trường cả nước cũng ghi nhận có hơn 20 dự án mới được giới thiệu và mở bán ra thị trường. Các dự án này khá đa dạng về phân khúc, loại hình, khu vực và phương thức, chính sách bán hàng. Một số dự án ghi nhận kết quả bán hàng khả quan, sự quan tâm lớn của khách hàng đã góp phần làm thị trường bất động sản nhà ở nửa đầu 2024 ấm dần lên.

Cũng theo ông Tiến, thị trường bất động sản nhà ở trên cả nước trong nửa đầu năm 2024 đã ghi nhận những tín hiệu tích cực với nguồn cung tăng mạnh và tỷ lệ hấp thụ cải thiện đáng kể.

Cụ thể, tổng nguồn cung bất động sản nhà ở đã có sự tăng trưởng mạnh, đạt mức tăng 182% so với cùng kỳ năm 2023. Tỷ lệ hấp thụ chung của toàn thị trường đã cải thiện đáng kể, tăng gần 2,5 lần so với cùng kỳ năm 2023. Giá bán sơ cấp đã tăng từ 5-10%, riêng loại hình căn hộ có mức tăng trung bình cao nhất lên đến 20% tại khu vực phía Bắc (riêng thị trường Hà Nội có mức tăng giá trung bình 30% - 40%).

Riêng 2 thị thị trường lớn nhất cả nước (Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh) chứng kiến sự tăng trưởng vượt bậc trong nửa đầu năm 2024. Nguồn cung căn hộ mới tăng mạnh, tỷ lệ hấp thụ tăng vọt từ mức thấp của cùng kỳ năm trước, và giá bán cũng có xu hướng tăng lên.

Thị trường căn hộ Hà Nội ghi nhận sự bùng nổ về nguồn cung, tăng gấp 15 lần so với cùng kỳ năm 2023, đạt khoảng 7.525 sản phẩm. Tỷ lệ hấp thụ cũng tăng mạnh mẽ, đạt trung bình 65% - 70% rổ hàng mới (tăng khoảng 4,5 lần, so với mức tỷ lệ hấp thụ ~15% của cùng kỳ năm trước).

Còn ở, thị trường căn hộ TP. Hồ Chí Minh cũng không kém cạnh với nguồn cung tăng gần gấp 1,3 lần so với cùng kỳ năm trước, đạt khoảng 2.356 sản phẩm. Tỷ lệ hấp thụ đạt khoảng 45%-50% (tăng khoảng 2,5 lần, so với mức tỷ lệ hấp thụ ~20% của cùng kỳ năm trước).

Xu hướng mua nhà để ở và đầu tư dài hạn được khách hàng quan tâm nhiều hơn. Căn hộ chung cư ngày càng được ưa chuộng, chiếm 74% tổng số sản phẩm được tiêu thụ, tăng 10% so với cùng kỳ năm ngoái.

Thị trường chuyển dần sang “tấn công”

Theo báo cáo của DXS – FERI, thị trường bất động sản nửa cuối năm 2024 được dự báo sẽ bước vào một “khúc giao mùa” đầy tiềm năng. Sau giai đoạn "phòng thủ" đầy thận trọng, thị trường đang dần chuyển mình sang giai đoạn "tấn công" với nhiều điểm sáng đáng chú ý.

Sự liên kết và hợp tác giữa các chủ đầu tư, nhà môi giới và ngân hàng đang trở thành xu thế chủ đạo, tạo nên một môi trường kinh doanh ổn định và bền vững hơn. Niềm tin của người mua nhà và nhà đầu tư cũng dần được cải thiện nhờ những tín hiệu tích cực từ thị trường và các chính sách hỗ trợ của chính phủ.

Về thị trường bất động sản nhà ở trong nửa cuối năm năm 2024 dự báo sẽ đón nhận một lượng lớn sản phẩm mới. Tập trung chủ yếu ở khu vực TP. Hồ Chí Minh và các tỉnh lân cận.

Ông Lưu Quang Tiến - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services.

Dự báo thị trường bất động sản cả nước sẽ đón nhận nguồn cung mới tăng khoảng 26%, tương đương hơn 17.000 sản phẩm từ khoảng 50 phân khu/dự án mới. Loại hình căn hộ ở vẫn dẫn dắt thị trường với hơn 12.000 sản phẩm, chủ yếu thuộc phân khúc trung – cao cấp. Khu vực phía Nam chiếm tỷ trọng lớn với nhiều dự án mới dự kiến mở bán tại các khu vực giáp TP. Hồ Chí Minh như Bình Dương, Long An, và Bà Rịa - Vũng Tàu.

Lãi suất cho vay được kỳ vọng duy trì ổn định hoặc tăng nhẹ, kích cầu cho thị trường bất động sản. Nhu cầu mua bất động sản dự báo sẽ duy trì ổn định như trong nửa đầu năm 2024. Mặc dù các dự án mới tập trung chủ yếu ở phân khúc trung – cao cấp, nhu cầu chính vẫn tập trung vào các sản phẩm có giá bán hợp lý (dưới 4 tỷ đồng tại TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội, dưới 2,5 tỷ đồng tại các địa phương khác).

Giá bán sơ cấp dự báo tăng từ 15 – 20% tại Hà Nội, từ 5 – 10% tại TP. Hồ Chí Minh và các thành phố vệ tinh, giữ nguyên hoặc tăng nhẹ từ 2 – 3% ở các khu vực khác.

Cùng với đó, lượng quan tâm của khách hàng đối với bất động sản tăng dần, với lượt tìm kiếm, số lượng khách tham quan dự án – nhà mẫu, và tham dự sự kiện ước tăng 50 – 70%. Các luật mới có hiệu lực giúp hành lang pháp lý ngày càng hoàn thiện, củng cố niềm tin của thị trường.

Trong nửa cuối năm 2024, thị trường bất động sản Việt Nam dự kiến sẽ chứng kiến nhiều chuyển biến tích cực. Trong đó, Chính phủ tiếp tục ban hành các văn bản hướng dẫn thi hành luật mới, tăng cường giám sát và kiểm soát thị trường, đồng thời kiến tạo môi trường đầu tư minh bạch và cởi mở. Các chủ đầu tư đang có kế hoạch xử lý dứt điểm nợ xấu, tăng vốn để triển khai dự án mới và đẩy mạnh bán hàng để chiếm lĩnh thị phần. Sự hợp tác giữa các bên sẽ tạo nên động lực mạnh mẽ, giúp thị trường bất động sản tiếp tục phát triển và ổn định.

“Vẫn còn khá sớm để kết luận thị trường bất động sản đã phục hồi, vì việc phục hồi cần có thời gian và lộ trình, muốn nhanh muốn sớm cũng không thể gấp hơn được. Tuy nhiên, với những diễn biến đang dần tích cực, hoàn toàn có thể tin rằng bất động sản đã đi qua vùng đáy chữ U và đang có dấu hiệu tăng trưởng nhẹ từ năm 2024, hướng đến việc phát triển khả quan hơn từ năm 2025, và phục hồi vào năm 2026”, DXS – FERI kết luận.