Nhiều "điểm nghẽn" kìm chân phân khúc bất động sản cho thuê

Đây là thông tin được đưa ra tại tọa đàm "Kinh doanh bất động sản cho thuê: Những vấn đề pháp lý và thực tiễn" do Tạp chí Luật sư Việt Nam tổ chức ngày 5/7, tại Hà Nội.

Một số quy định chưa nhất quán, đồng bộ

Bất động sản cho thuê là mảng quan trọng của thị trường bất động sản, liên quan đến việc cung cấp các tòa nhà, căn hộ, tài sản thương mại để người khác sử dụng trong một khoảng thời gian cụ thể dưới dạng hợp đồng thuê. Việc cho thuê bất động sản mang lại nhiều lợi ích như nguồn lợi nhuận nhuận tương đối lớn, an toàn có tính bền vững; nhu cầu thuê bất động sản lớn; tính đầu tư bền vững và khả năng kiểm soát tài sản cao.

Tại Việt Nam, trong những năm gần đây lĩnh vực kinh doanh bất động sản cho thuê là một trong những lĩnh vực đầu tư kinh doanh phát triển mạnh. Tuy nhiên, loại hình kinh doanh này đang phải đối mặt với nhiều thách thức, do có nhiều vướng mắc pháp lý kéo dài nhiều năm nhưng chưa được giải quyết.

Toàn cảnh buổi Tọa đàm

Theo ThS. Luật sư Nguyễn Thị Thu Hoài - Phó Trưởng Ban Chính sách, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội, trong gần 2 năm qua, thị trường bất động sản đã xuất hiện những nút thắt lớn khiến lợi nhuận của các doanh nghiệp và nhà đầu tư bị suy giảm mạnh.

Đặc biệt, từ nửa cuối năm 2022 đến nay, các doanh nghiệp bất động sản rơi vào cảnh "tiến thoái lưỡng nan" khi dự án bị đình trệ, dòng tiền bị tắc nghẽn và áp lực trả nợ đè nặng. Tình trạng đình trệ của thị trường bất động sản thời gian vừa qua có sự tác động lớn bởi những vướng mắc pháp lý, chiếm đến 70%.

Dẫn chứng thông tin từ Bộ Xây dựng, Luật sư Hoài cho hay, chỉ riêng tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, có khoảng 400 dự án gặp các vướng mắc về thủ tục triển khai, những ách tắc này đã kéo dài rất nhiều năm nhưng chưa được giải quyết.

Những quy định pháp lý trong lĩnh vực đất đai, xây dựng và bất động sản hết sức phức tạp liên quan đến hàng trăm văn bản Luật, Nghị định, Thông tư trong đó có nhiều quy định chưa nhất quán, đồng bộ.

Đơn cử như không tương thích giữa Luật Đầu tư và Luật Đất đai về chế độ miễn, giảm tiền thuê đất và các quyền, nghĩa vụ có liên quan của nhà đầu tư.

Luật sư Hoài phân tích, theo quy định của pháp luật đầu tư, các dự án thuộc ngành nghề ưu đãi đầu tư và địa bàn ưu đãi đầu tư thì được miễn, giảm tiền thuê đất, tiền sử dụng đất, thuế sử dụng đất (Điều 15). Tuy nhiên, theo pháp luật đất đai thì các trường hợp miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất có quyền và nghĩa vụ như thuê đất hàng năm.

"Như vậy, các doanh nghiệp được miễn giảm tiền thuê đất có quyền và nghĩa vụ như trường hợp Nhà nước cho thuê đất hàng năm, do vậy, không thể thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng để vay vốn, hạn chế khả năng tiếp cận nguồn vốn", luật sư Hoài nêu.

Ngoài ra, còn nhiều quy định chưa đầy đủ, chưa có văn bản hướng dẫn kịp thời, chưa sát thực tế như quy định giao đất, cho thuê đất trên thực địa; thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thời gian miễn tiền thuế đất trong thời gian xây dựng cơ bản...

Nhiều sai phạm trong kinh doanh bất động sản cho thuê

Tham luận tại toạ đàm, TS. Trần Minh Sơn - Vụ Pháp luật Dân sự - Kinh tế (Bộ Tư pháp) nhìn nhận, từ sau đại dịch Covid-19 đến nay, giá đất, thị trường bất động sản nói chung và cho thuê bất động sản nói riêng gặp nhiều khó khăn, thách thức. Ở những thành phố lớn, làn sóng trả mặt bằng kinh doanh ở mức cao vì kinh tế khó khăn, diễn biến thị trường không ổn định khiến nhiều doanh nghiệp, nhà đầu tư phải co cụm, trả mặt bằng để phòng thân.

TS. Trần Minh Sơn - Vụ Pháp luật Dân sự - Kinh tế, Bộ Tư pháp

Ông Sơn nhấn mạnh, hoạt động cho thuê bất động sản còn tồn tại nhiều vướng mắc. Cụ thể là nguồn cung của những bất động sản cho thuê phù hợp với mức lương người lao động đang giảm xuống. Bất động sản cho thuê xa xỉ tăng lên quá cao.

Hiện tượng thổi giá đang diễn ra khi có quá nhiều môi giới bất động sản cho thuê. Chính sách giá điện, nước của Chính phủ áp dụng với bất động sản cho thuê không được các chủ cho thuê bất động sản áp dụng.

Đặc biệt là tồn tại nhiều sai phạm trong quá trình kinh doanh bất động sản cho thuê gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến tính mạng của người thuê trọ.

"Đầu năm 2024 đến nay, chúng ta đã phải chứng kiến thiệt hại vô cùng nghiêm trọng về người qua những vụ cháy chung cư mini. Lý do là vì xây dựng chung cư mini trái phép và vi phạm nghiêm trọng phòng cháy chữa cháy.

Chính vì lẽ đó, tôi đề nghị có những quy định chi tiết hơn trong vấn đề cho thuê các loại hình bất động sản trên thị trường để tránh thiếu sót pháp luật, tạo khe hở cho các chủ cho thuê bất động sản vi phạm dẫn đến những thiệt hại vô cùng nghiêm trọng", ông Sơn nói.