Chia nhỏ giá trị bất động sản, mô hình đang được nhiều nước châu Á đẩy mạnh áp dụng

Các mô hình phổ biến của ý tưởng “chia nhỏ” giá trị bất động sản là Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) và suất hợp tác đầu tư thông qua tổ chức chuyên nghiệp. Điểm chung của các mô hình này là việc nhà đầu tư không cần số vốn quá lớn để tham gia vào thị trường, đồng thời, nhà đầu tư sẽ được thừa hưởng tầm nhìn và sự hỗ trợ từ các tổ chức kinh doanh bất động sản chính quy.

Quỹ REIT nở rộ tại châu Á

Theo Báo cáo về thị trường REIT tại châu Á của Cushman & Wakefield, tính đến cuối năm 2021, Nhật Bản là quốc gia sở hữu các REIT quy mô lớn nhất châu Á và thứ 2 toàn cầu với tổng giá trị thị trường là 147,8 tỷ USD, tăng 18% so với năm 2020. Những lợi ích mà REIT mang lại cho thị trường Nhật Bản đã vượt qua kỳ vọng ban đầu, bao gồm tính minh bạch, thanh khoản cao và chuyên nghiệp hoá.

Hình thức “chia nhỏ” giá trị bất động sản để nhiều người chung sức đầu tư được kỳ vọng sẽ tạo kênh sinh lời đột phá, an toàn cho đông đảo người dân.

Thị trường REIT thứ 2 châu Á là Singapore với tổng giá trị ngành xấp xỉ 85,3 tỷ USD. Tờ Bloomberg nhận định, REIT niêm yết tại Singapore được các nhà đầu tư săn đón và giao dịch thường xuyên hơn hầu hết các cổ phiếu blue-chip. Tờ báo tài chính hàng đầu châu Á này dẫn lời ông Jin Rui Oh, giám đốc United First Partners Singapore, cho biết: “Nhu cầu của người Singapore với REIT rất cao bởi lợi nhuận hấp dẫn mà REIT đem về cho các nhà đầu tư.”

Tại Trung Quốc, theo Nikkei, bắt đầu từ tháng 04/2020, nước này đã khởi động chương trình thí điểm REIT nhằm vào lĩnh vực cơ sở hạ tầng. Giai đoạn đầu tiên gồm 9 REIT tập trung vào cơ sở hạ tầng được niêm yết trên Sở Giao dịch Chứng khoán Thượng Hải và Thâm Quyến. Các suất đầu tư này lập tức trở thành sản phẩm hot ở Trung Quốc, thu hút cả các nhà đầu tư cá nhân và tổ chức bởi tiềm năng tăng giá hấp dẫn.

Thống kê tính đến cuối tháng 11/2022, tại Trung Quốc hiện có 24 REIT, trong đó 22 quỹ đã bắt đầu hoạt động và huy động được gần 11 tỷ USD. Uỷ ban Điều tiết Chứng khoán Trung Quốc cho biết các doanh nghiệp bất động sản chất lượng cao được khuyến khích thành lập REIT trong thời gian tới.

Theo các chuyên gia, bất động sản luôn là kênh đầu tư hàng đầu đối với người châu Á, bất chấp các biến động thị trường. Vì vậy, sự thành công của REIT là điều dễ hiểu. Thông qua REIT, nhà đầu tư cá nhân có thể tham gia vào thị trường bất động sản thương mại dễ dàng và giảm thiểu rủi ro tốt hơn. Đây cũng là một công cụ phòng ngừa lạm phát rất hiệu quả. Các quỹ REIT tại châu Á hiện có tỷ suất cổ tức hàng đầu thế giới.

Tạo làn sóng mạnh mẽ tại Việt Nam

Không nằm ngoài xu hướng chung của các quốc gia láng giềng, mô hình “chia nhỏ” giá trị bất động sản cũng đang tạo cơn sốt tại Việt Nam. Vào tháng 10 vừa qua, tỷ phú Phạm Nhật Vượng đã đầu tư vào VMI JSC - một doanh nghiệp sở hữu mô hình có nhiều điểm tương đồng với REIT nhưng được cải tiến phù hợp hơn với nhu cầu nhà đầu tư Việt.

Hiện thực hóa ý tưởng “chia nhỏ” giá trị bất động sản, VMI sẽ mua các bất động sản thấp tầng Vinhomes và chia mỗi bất động sản thành 200 phần (được gọi là các suất đầu tư Fantasy Home). Khác với REIT, nhà đầu tư hợp tác cùng VMI JSC sẽ được toàn quyền chọn căn, bán hoặc giữ căn. Toàn bộ lợi nhuận từ tăng giá bất động sản (kì vọng từ 15%/năm và luỹ kế lên tới 75% sau 5 năm) sẽ thuộc về nhà đầu tư. Ngoài ra, với những căn có tiêu chuẩn hoàn thiện nội thất, trong thời gian chưa bán, VMI JSC sẽ cho thuê, nhà đầu tư còn được chia sẻ 50% lợi nhuận từ việc cho thuê.

Không chỉ mang tới các suất đầu tư “vừa miếng” (chỉ từ 38 triệu đồng), sản phẩm đầu tư có tính thanh khoản và sinh lời cao (sản phẩm thấp tầng của Vinhomes luôn dẫn đầu thị trường về tiềm năng tăng giá), VMI JSC còn giúp các nhà đầu tư hoàn toàn yên tâm với cam kết lợi nhuận tối thiểu 8,5%/năm. Điều này đồng nghĩa, nhà đầu tư luôn “có lãi” với khoản đầu tư vào VMI.

Với mô hình chia nhỏ giá trị bất động sản của VMI, nhà đầu tư chỉ cần số vốn từ 38 triệu đồng đã có thể hưởng lợi từ sản phẩm thấp tầng Vinhomes.

Ông Phan Thành Long, Tổng Giám đốc VMI JSC cho biết: “Tại Việt Nam, có thể đã có một số mô hình góp vốn đầu tư chung nhỏ lẻ nhưng VMI là mô hình đầu tiên đảm bảo đầu tư an toàn cho nhà đầu tư và được xây dựng hết sức bài bản trên cơ sở pháp luật hiện hành.”

Nhờ phương thức giao dịch linh hoạt và phá vỡ rào cản về giá vốn, doanh nghiệp này đã tạo ra cơn sốt trên thị trường ngay sau khi ra mắt. Nhà đầu tư của VMI khá đa dạng, bao gồm các nhà đầu tư “tay ngang” như giới văn phòng, người vốn nhỏ có nhu cầu đầu tư, tích sản và cả các nhà đầu tư chuyên nghiệp muốn đa dạng hóa danh mục đầu tư trước biến động.