Áp thuế đồng loạt cho người mua nhà thứ hai có tác động tiêu cực đến thị trường?

Trước thực trạng nhức nhối của thị trường bất động sản "làm mưa, làm gió" thời gian qua, Bộ Xây dựng đã đề xuất đánh thuế chủ sở hữu nhiều bất động sản để ngăn đầu cơ và giao dịch ngắn hạn. Bên cạnh đó, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) kiến nghị, thắt chặt chính sách tín dụng, đề xuất thuế với người mua nhà thứ hai, mức thuế tăng dần theo thời gian sở hữu ngắn để chặn “bong bóng” giá bất động sản.

Việc đề xuất đánh thuế bất động sản thứ hai được nhiều chuyên gia đồng tình ủng hộ và cho rằng, đây là giải pháp hữu hiệu. Tuy nhiên, song song đó, nhiều ý kiến lại chỉ ra, việc áp thuế đồng loạt cho người mua nhà thứ hai vào thời điểm này và siết quá chặt khi nguồn cung hạn chế sẽ dễ gây tác dụng ngược làm kiệt quệ nền kinh tế.

Các chuyên gia cho rằng, việc đánh thuế bất động sản thứ hai cần phù hợp với điều kiện của Việt Nam, ngăn chặn việc đầu cơ chứ không cản trở cơ hội mua nhà của người dân. Ảnh: Đ.N

Thực tế cho thấy, nhìn sang một số quốc gia trong khu vực, việc áp dụng chính sách đánh thuế người sở hữu nhiều bất động sản đã được triển khai từ lâu. Song, giá tăng giá bất động sản vẫn chưa thể "ghìm cương".

Điển hình, tại Singapore, công dân sẽ phải trả 20% thuế khi sở hữu căn nhà thứ hai và 30% với căn nhà thứ ba. Bên cạnh đó, thuế trước bạ cho người thường trú lần lượt ở mức 30% và 35%. Còn đối với người nước ngoài, tổ chức và doanh nghiệp bất động sản, thuế này còn ở mức cao hơn và áp dụng cho mọi giao dịch, dao động 35 - 65%.

Sau khi áp dụng thuế trước bạ bổ sung đến nay, giá bất động sản tại Singapore đã tăng khoảng 34,6%. Nhà riêng tại Singapore đứng thứ hai khu vực châu Á, sau mức giá 18.331 USD/m2 của Hồng Kông (Trung Quốc), với mức giá trung bình 11.749 USD/m2. Theo đó, giá thuê căn hộ của Singapore cũng không ngừng tăng vọt khi trung bình hàng tháng ở mức 2.897 USD, mức này đắt gấp gần 5 lần so với các thành phố đắt đỏ khác như Tokyo (613 USD) và Seoul (677 USD).

Trao đổi với Báo Công Thương, Giáo sư, Tiến sĩ khoa học Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường - nhận định, đặc thù của Việt Nam khác với Singapore. Cụ thể, chuyên gia lý giải: “Nếu trong trường hợp ngôi nhà thứ nhất có giá trị lớn hơn ngồi nhà thứ hai, chả lẽ chỉ thu thuế ngôi nhà thứ hai mà bỏ qua nhà thứ nhất?”.

Thêm vào đó, nếu như áp dụng mức thu thuế 1 - 1,5% giá trị với tất cả trường hợp sở hữu nhà đất giống một số nước sẽ làm "đẻ" thêm các loại thuế sẽ khiến giá nhà càng tăng cao, người dân mất cơ hội tiếp cận nhà ở. Do tại Việt Nam, thu nhập người dân đang còn thấp, nếu thu mức này, người dân không chịu nổi.

Đồng quan điểm trên, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) - cho rằng, việc áp thuế hay thắt chặt tín dụng với bất động sản chỉ xem xét sử dụng khi có những hành vi gây ảnh hưởng thiếu tích cực đến thị trường.

Thêm đó, chủ tịch VARS lo ngại, việc đánh thuế bất động sản thứ hai sẽ vô hình trung khiến “sức mua bất động sản” ngay lập tức bị ảnh hưởng theo chiều hướng giảm xuống vì tâm lý “cân nhắc, tính toán” của người dân.

Nếu hiểu chưa đúng và áp dụng việc tính thuế với bất động sản thứ hai trở lên một cách cứng nhắc, chắc chắn sẽ dẫn đến hệ lụy khôn lường khiến thị trường mới chớm hồi phục ngay lập tức sẽ bị chững lại, thậm chí tiếp tục rơi vào trạng thái khó khăn.

Nhằm điều tiết thị trường, trước đó, VARS đề xuất một số giải pháp về chính sách tín dụng khi thị trường bất động sản có sự biến động ảnh hưởng đến ổn định kinh tế - xã hội mà không ảnh hưởng đến nhu cầu mua nhà để ở của người dân. Trong đó, VARS kiến nghị Chính phủ có thể áp đặt các quy định về việc kiểm soát chất lượng tín dụng, yêu cầu các ngân hàng phải báo cáo chi tiết hơn về các khoản vay liên quan đến bất động sản, từ đó tăng cường giám sát rủi ro.

Đồng thời, đề nghị có chính sách thắt chặt chính sách tín dụng với người đầu cơ. Cụ thể, các tổ chức tín dụng có thể điều chỉnh giảm hạn mức cho vay thông qua việc điều chỉnh tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản, áp dụng mức lãi suất cao hơn với những người mua nhà thứ hai trở lên hoặc yêu cầu tỷ lệ thanh toán bằng vốn tự có cao hơn.

Bên cạnh đó, cần thiết lập cơ chế tín dụng cho các dự án nhà ở xã hội, ưu tiên cấp vốn cho các dự án phát triển nhà ở xã hội nhằm giải quyết nhu cầu về nhà ở cho đối tượng có thu nhập thấp.

Đưa ra kiến nghị về mặt giải pháp, theo các chuyên gia, đối với Việt Nam, việc ban hành một sắc thuế phù hợp mới chỉ là điều kiện cần, điều kiện đủ là nó phải được triển khai thành công trên thực tế. Cần tính toán cẩn thận, xác định lộ trình phù hợp cùng với việc chuẩn bị kỹ lưỡng các giải pháp về nâng cấp hạ tầng quản lý, về chủ trương thay đổi trong áp dụng quyền riêng tư tài sản.

Đặc biệt, cần tránh thay đổi kiểu giật cục, đột ngột chuyển từ trạng thái này sang trạng thái khác, gây sốc cho nền kinh tế và cả khối đồng thuận xã hội.

Theo ông Đặng Hùng Võ, trước tiên, để tránh tình trạng khai thiếu, khai không đúng để tránh né việc chịu thuế, cần xây dựng được một hạ tầng quản lý về đất đai, liên thông giữa các đơn vị hành chính cấp tỉnh.

Bên cạnh đó, để phòng tránh việc người sở hữu chuyển tên sang người khác bằng các dạng thức khác nhau để tránh thuế hay giảm mức thuế phải nộp cần yêu cầu giải trình nguồn tiền mua bất động sản. Cụ thể, Nhà nước phải quản lý được vấn đề thu nhập của người dân.

Hơn hết, việc đánh thuế bất động sản thứ hai cần phù hợp với điều kiện của Việt Nam, ngăn chặn việc đầu cơ chứ không cản trở cơ hội mua nhà của người dân.