Cách nào chống “hai giá” trong giao dịch bất động sản

Bỏ khung giá đất, bảng giá đất được điều chỉnh sát giá thị trường, theo GS-TSKH Đặng Hùng Võ, chỉ giảm được tình trạng hai giá trong giao dịch bất động sản, gây thất thu ngân sách nhà nước. “Muốn chống được tình trạng này phải tìm cách khác”, ông Võ khuyến nghị.

GS-TSKH Đặng Hùng Võ.

Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đang được lấy ý kiến đã bỏ khung giá đất và bảng giá đất điều chỉnh sát giá thị trường. Theo ông, việc này có chống được tình trạng giao dịch bất động sản hai giá?

Giảm thì được, nhưng chống thì không, nếu vẫn quy định: trong trường hợp giao dịch bất động sản mà giá trên hợp đồng mua bán thấp hơn bảng giá đất thì các nghĩa vụ tài chính liên quan đến giao dịch tính theo bảng giá đất, ngược lại thì tính theo giá ghi trên hợp đồng. Hiện tại, bảng giá đất gần như “án binh bất động” 5 năm, khiến bảng giá đất thấp rất xa so với giá thị trường, nên khi mua bán, không ai dại gì ghi giá mua bán thực tế trên hợp đồng, mà thường ghi bằng hoặc “cao hơn chút đỉnh”, khiến ngân sách nhà nước thất thu rất lớn.

Có rất nhiều trường hợp, giá ghi trên hợp đồng chỉ bằng 1/4 - 1/2 giá thanh toán thực tế, nhưng rất hiếm trường hợp cơ quan thuế yêu cầu phải ghi lại giá trên hợp đồng đúng giá mua bán thực tế, vì thực ra, cơ quan thuế không có quyền yêu cầu bên mua, bên bán phải điều chỉnh giá trên hợp đồng vì người ta làm đúng luật. Mặc dù “biết rõ mười mươi” có hiện tượng gian lận về giá trong giao dịch BĐS, nhưng cơ quan thuế không có đầy đủ cơ sở dữ liệu chứng minh người ta không trung thực.

Theo tôi biết, một số trường hợp, cơ quan thuế biết chắc chắn là giá ghi trên hợp đồng thấp hơn giá mua bán thực tế, nên quyết định tạm dừng làm thủ tục nộp thuế, thì ngay lập tức bị “người trong cuộc” đưa lên truyền thông. Tòa án các cấp hầu như chưa xử được vụ nào liên quan đến trốn thuế trong giao dịch bất động sản, trong khi việc ghi hai giá là trốn thuế.

Sau này, bảng giá đất được điều chỉnh thường xuyên và tình trạng hai giá giảm xuống trong trường hợp bảng giá đất sát giá thị trường.

Trong bối cảnh đất đai biến động thường xuyên, đặc biệt trong những thời kỳ “sốt đất”, thì làm sao bảng giá đất sát với giá thị trường được, thưa ông?

Trước đây, việc xác định giá đất đúng là vô cùng phức tạp. Còn bây giờ, nếu cập nhật dữ liệu thường xuyên, liên tục, áp dụng công nghệ dữ liệu lớn (Big Data), thì không có gì khó khăn, thậm chí rất đơn giản. Nếu như trước đây, ta đi đâu không ai có thể biết được, nhưng bây giờ, khi dùng điện thoại di động có định vị, thì có “lên giời”, người ta cũng biết chính xác mình đang ở đâu. Hay đến bất cứ nơi đâu trên thế giới, chỉ cần sử dụng Google map là hoàn toàn có thể thông thuộc mọi địa điểm. Với công nghệ thông tin như hiện nay, việc điều chỉnh giá đất ở bất cứ nơi nào cho sát giá thị trường không còn là vấn đề, khi có đầy đủ dữ liệu và được cập nhật thường xuyên, liên tục mỗi khi có biến động.

Để có dữ liệu thì bắt buộc tất cả giao dịch liên quan đến nhà đất phải đăng ký qua Văn phòng Đăng ký đất đai (thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường), tất cả giao dịch chỉ qua công chứng, không đăng ký qua Văn phòng Đăng ký đất đai đều không có giá trị. Mỗi giao dịch thành công đều có giá và giá này được Văn phòng Đăng ký đất đai cập nhật, chia sẻ với các các cơ quan quản lý nhà nước hữu quan khác, thì sẽ giảm được tình trạng thất thu thuế.

Tất nhiên, bảng giá đất cập nhật cũng chỉ bằng 80-90% giá giao dịch thực tế, chứ không thể đòi hỏi phải chính xác như bảng giá vàng hay USD.

Vấn đề nữa là, ở nhiều khu vực phải cả năm, thậm chí vài năm mới có giao dịch bất động sản thành công, nếu theo dữ liệu giá giao dịch thành công trước đó thì quá lạc hậu?

Vì sao mua bán đất đai ở Việt Nam có tình trạng hai giá? Lý do rất đơn giản là người ta mua bán trực tiếp với nhau, chỉ có 2 người biết giá thực tế thanh toán hoặc người ta mua bán qua môi giới, trong khi đội quân môi giới bất động sản thì ít, mà “cò đất” thì nhiều. Ai cũng có thể làm được “cò đất”, từ bà bán xôi đến anh xe ôm, từ bác nông dân đến anh cử nhân thất nghiệp không có bất cứ hiểu biết gì về thị trường, về đất đai cũng có thể treo biển “môi giới nhà đất uy tín”.

Trong số môi giới bất động sản thực thụ, có chứng chỉ, được đào tạo, thì số làm việc đúng đạo đức nghề nghiệp cũng không nhiều. Còn các công ty môi giới bất động sản thì sao? Đó chính là nơi “tư vấn” cho người mua, người bán ghi giá trên hợp đồng “phù hợp nhất”, có lợi cho cả người mua, người bán, không vi phạm pháp luật, vì giá ghi trên hợp đồng vẫn cao hơn bảng giá đất, nhưng ngân sách nhà nước thất thu.

Để xử lý tận gốc vấn đề này, khi sửa Luật Kinh doanh bất động sản phải quy định, giao dịch bất động sản phải qua công ty môi giới bất động sản; tất cả giao dịch không qua công ty môi giới bất động sản, kể cả mua bán trực tiếp hay thông qua nhân viên môi giới hay thông qua cò đất, đều không có giá trị. Hoạt động môi giới bất động sản là kinh doanh có điều kiện, tất cả tổ chức, cá nhân không được cấp phép, không có chứng chỉ hành nghề nếu môi giới vi phạm pháp luật. Như vậy, thay vì phải nắm hàng chục ngàn “cò đất”, thì chỉ cần nắm các công ty môi giới bất động sản và nhân viên môi giới có chứng chỉ hành nghề là sẽ không còn tình trạng hai giá.

Nhưng thưa ông, chính công ty môi giới bất động sản lại giúp khách hàng giảm thiểu nghĩa vụ thuế với Nhà nước?

Hiện tại quy định, trường hợp giá ghi trên hợp đồng thấp hơn bảng giá đất thì tính theo bảng giá đất và ngược lại. Quy định này “tưởng là khôn”, nhưng người dân còn khôn hơn, nhân viên môi giới và công ty môi giới bất động sản còn “khôn hơn” nữa. Vì vậy, cần phải bỏ quy định này, mà thống nhất lấy giá ghi trên hợp đồng để tính nghĩa vụ tài chính trong giao dịch đất đai, vì quy định như hiện nay thì người mua bán và bên môi giới được quyền lựa chọn, hoặc cái này hoặc cái kia.

Giá đất được cập nhật thường xuyên qua Văn phòng Đăng ký đất đai dựa vào công nghệ thông tin và Big Data. Ghi giá đất giao dịch trên hợp đồng là giao dịch dân sự, nhưng phải qua công ty môi giới, công ty môi giới được hưởng phí dịch vụ nên có trách nhiệm yêu cầu các bên ghi đúng giá mua bán trên hợp đồng. Nếu công ty môi giới, nhân viên môi giới thông đồng, tư vấn để có lợi nhất cho khách hàng thì sẽ bị xử lý.

Môi giới bất động sản là kinh doanh có điều kiện, doanh nghiệp, cá nhân nào vi phạm sẽ bị rút chứng chỉ hành nghề, giấy phép kinh doanh. Cứ xử lý nghiêm nhân viên môi giới và công ty môi giới bất động sản thì sẽ chấm dứt được tình trạng hai giá.