Thị trường bất động sản: Môi giới quảng cáo 'nóng', thực tế 'lạnh'

Môi giới “vừa đá bóng, vừa thổi còi”

Sau Tết Nguyên đán, thị trường đất đai tái khởi động ngoạn mục với hàng loạt kế hoạch ra hàng, giao dịch tăng trở lại, tập trung ở loại hình đất nền. Theo nhận định của Batdongsan.com.vn, thị trường bất động sản sôi động nhờ lực đẩy cộng hưởng từ nhiều yếu tố: Tiền rẻ do lãi suất thấp; đông đảo nhà đầu tư F0 tham gia thị trường; thông tin quy hoạch tung ra ồ ạt; tăng khung giá đất (một số địa phương tăng 15-30%, có những nơi tới 50%)... các yếu tố cùng cộng hưởng đã tạo ra “cơn sốt” tại một số địa phương.

Giá đất tại nhiều địa phương tăng tới 30%

Cụ thể, tại Bắc Giang, giá đất nền nhiều dự án tăng gấp đôi, gấp ba chỉ trong một tháng. Khu vực 2 xã Lan Mẫu, Yên Sơn (huyện Lục Nam) và Nội Hoàng (huyện Yên Dũng) giá đất nền “nhảy múa” từng ngày. Nếu trước Tết Nguyên đán, giá đất ở những địa phương này chỉ khoảng 8 – 10 triệu đồng/m2 thì nay đang được chào bán với mức 20 - 30 triệu đồng/m2, thậm chí có nơi lên tới 40 triệu đồng/m2. Nhiều mảnh đất ở vùng nông thôn khu vực hẻo lánh cũng trở thành "tấc vàng" theo đúng nghĩa, có giá vài chục triệu đồng mỗi m2.

Giá đất tại Đông Anh (Hà Nội) cũng "dậy sóng" đón quy hoạch đô thị sông Hồng, khi bị "thổi" tăng giá từ 15 - 20%. Thậm chí một số khu vực tăng tới 50%. Có những dự án ở Đông Anh, dù chủ đầu tư chưa mở bán, nhưng rất nhiều môi giới đã tập trung tại đây chào mời khách mua.

Bắc Giang - một trong những điểm nóng tăng giá đất bất thường thời gian qua, lãnh đạo tỉnh cũng đã yêu cầu UBND cấp xã các khu vực có dấu hiệu gia tăng đột biến tình trạng chuyển mục đích, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, "sốt ảo" phải chú ý đặc biệt để chỉ đạo cơ quan chuyên môn. Tỉnh này cũng sẽ tăng cường quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản, tổ chức kiểm tra, có biện pháp xử lý các tổ chức cá nhân có hành vi môi giới, kinh doanh sai quy định.

Tại Nghệ An, trong khi giá đất nền biệt thự, liền kề tại dự án Vinh Heritage - Mipec Tràng An (Nghệ An) có hạ tầng hoàn thiện được rao bán công khai trên mạng từ 22 - 28 triệu đồng/m2, thì giá đất nền trong một số xã vùng ven TP. Vinh như Hưng Lộc, Nghi Ân, Nghi Kim, Nghi Phong, Nghi Thái… đất nền đang được đẩy nóng, giá bán thông thường trước “cơn sốt” từ 5 - 7 triệu đồng/m2 nay giá đất nền tăng một cách “chóng mặt”, đang tạo nên cơn sốt đất vùng ven.

Theo Anh P.Đ.C (sàn giao dịch đất vàng 37), hiện tại đất vùng xã Nghi Phú (TP. Vinh) gần đường 72m được giao dịch từ 40 - 60 triệu đồng/m2, tùy theo vị trí. Vùng Nghi Đức khu tái định cư đường 35 - 72m trước tết giao dịch từ 14-15 triệu đồng/m2 đến thời điểm này giá 17- 17,5 triệu/m2, có nơi lên trên 20 triệu đồng/m2. Điều đáng nói là cơn sốt đất vùng ven Nghệ An chủ yếu diễn ra với các giao dịch đất trong làng, trong xóm của vùng Nghi Đức, Nghi Văn, Nghi phong... còn đất tại các dự án đô thị có hạ tầng hoàn chỉnh ngay trong lòng TP. Vinh giá cả chỉ nhúc nhích tăng.

Ông Võ Văn Sơn - Giám đốc Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh Nghệ An - cho biết: Qua khảo sát thực tế, thị trường đất nền ven thành phố có nhiều mức giá, nên nhà đầu tư cần có khả năng so sánh, định giá, đánh giá đúng giá trị của lô đất nền. Thời điểm này lượng đến giao dịch ở văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh cũng có tăng khá so với thời điểm trước đây. Các nhà đầu tư cần có thông tin chính thống về các dự án lớn nào đầu tư trên địa bàn hay chỉ có hoạt động đầu tư, đầu cơ của các nhà đầu tư nhỏ lẻ mà giá đất bị ‘thổi phồng’ lên là hiện tượng khó lường của thị trường.

Thời gian qua, với việc người người, nhà nhà làm đất đã khiến nghề “cò” đất tại Nghệ An trở nên “hot” hơn bao giờ hết. Tại khu vực Nghi Đức, Nghi Văn chúng tôi ghi nhận nhưng điểm tư vấn bất động sản và bảng hiệu rao bán đất nền dự án bất ngờ mọc lên như nấm sau mưa, đi đến đâu cũng nghe người dân kháo nhau về đất. Trong vai người đi mua đất, chúng tôi gặp ông N.V.N chuyên giới thiệu khách mua đất khu vực lân cận các dự án ven TP. Vinh. Ông N chào đón, cầu Cửa Hội mới khánh thành, ở đây sắp tới có mấy dự án về đây đầu tư, có tiền giờ chỉ nên dồn vào đất mới thắng được, nếu không mua nhanh là hết, giá đất đang tăng từng ngày… sáng một giá chiều đã giá khác rồi đấy…!

Chị Phan P. T - làm “cò” đất nói, có rất nhiều dạng đầu tư, có những nhà đầu tư bỏ tiền vốn của mình hoặc vay vốn ngân hàng để mua đi bán lại cho người cần thì ít có chiêu trò đẩy giá lên quá mức, vì nếu để ngâm lâu chờ lên cao quá sẽ khó bán dẫn đến chậm thu hồi vốn. Nhà đầu tư bỏ tiền ra mua một lô đất, sau đó canh thị trường đang lên thì bán lại nhanh với giá cao hơn để kiếm lời trong một thời gian ngắn rồi chuyển sang mảnh khác.

Còn đối với những nhóm “cò” đất đa phần là họ tìm kiếm thông tin, kết nối khách hàng với chủ đất, nếu giao dịch thành công họ sẽ nhận được tiền hoa hồng từ người bán hoặc người mua. Tuy nhiên, cũng có tình trạng các nhóm “cò” làm việc trực tiếp với chủ đất làm giá, đặt cọc khoảng từ 15 - 20 triệu đồng làm tin, xem như đất đã là của mình, rồi tung chiêu nghe ngóng tìm khách hàng đẩy giá giao dịch kiếm chênh lệch. Hình thức này được gọi là “tay không bắt giặc” - không cần bỏ ra khoản tiền lớn mà vẫn có lợi nhuận như các nhà đầu cơ. Đối với những trường hợp như thế này, chỉ chủ đất và người mua bị thiệt, chỉ những nhóm “cò” được vỗ béo mà thôi.

Giá đất nền tại các khu đô thị Nghệ An vẫn chỉ lướt nhẹ không đáng kể

Cần minh bạch công khai quy hoạch

Việc giá đất tăng đột biến đã gây nên hiện tượng sốt ảo, làm ảnh hưởng đến điều hành phát triển kinh tế - xã hội và việc triển khai các dự án đầu tư. Để chấn chỉnh tình trạng này, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có công văn đề nghị UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương chỉ đạo Sở Tài nguyên và Môi trường, các sở, ngành có liên quan tăng cường quản lý chặt chẽ các dự án bất động sản, nhất là bất động sản hình thành trong tương lai. Kiểm tra, chấn chỉnh hoạt động môi giới bất động sản, bảo đảm hoạt động tuân thủ đúng quy định của pháp luật… Bên cạnh đó, có kế hoạch chủ động điều tiết quỹ đất ra thị trường, thông qua việc tạo quỹ đất sạch để đấu giá quyền sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Đẩy mạnh tuyên truyền, phổ biến quy định của pháp luật về đất đai, kinh doanh bất động sản… thông tin kịp thời về quy hoạch của địa phương, để người dân hiểu và thực hiện, tránh bị lợi dụng, trục lợi…

Trước đó, Hà Nội cũng đã yêu cầu không để trục lợi, đầu cơ đất đai khi Hà Nội đưa ra dự thảo đồ án Quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng liên quan đến điều chỉnh quy hoạch chung thủ đô đến năm 2030 tầm nhìn 2050, trong đó có việc lấy trục sông Hồng để phát triển, lấy sông Hồng là trục xanh để phát triển cân đối hai bên bờ sông, đưa phía bắc sông Hồng thành đô thị hiện đại, đồng bộ về hạ tầng để trở thành động lực phát triển…

Nghệ An - cũng là nơi tập trung khá nhiều dự án đầu tư nghỉ dưỡng lớn, không ít ý kiến lo ngại giá đất thị trường cao sẽ khiến cho nhiều doanh nghiệp chùn chân khi khảo sát đầu tư. Nhiều nơi tại địa phương này, người dân đang bỏ kinh doanh, bỏ sản xuất để lao vào đầu tư đất điều này dẫn đến việc hút nguồn lực của các nhà đầu tư cả nước lao vào vòng xoáy đất đai làm giảm nguồn lực đầu tư sản xuất ở nhiều ngành, nhiều lĩnh vực khác nhau.

Tình trạng đẩy giá thổi giá có nguy cơ ảnh hưởng đến môi trường đầu tư, bởi khi các nhà đầu tư thật sự vào phải chịu một mức giá cao của người nhận chuyển nhượng của người có quyền sử dụng đất gây khó khăn cho công tác bồi thường giải phóng mặt bằng. Bởi nhân dân có sự so sánh của nhà nước với giá họ đang chuyển nhượng tự do.

Nhiều ý kiến của các chuyên gia bất động sản cho rằng, việc giá đất tăng thời gian qua tại các vùng ven có xuất phát từ nhu cầu thật hay thực sự chỉ là tình trạng "sốt giá" và "bong bóng" chiêu trò đẩy giá của các “cò” đất, tương tự như kịch bản đã diễn ra nhiều nơi trong cả nước vào thời gian qua, các “cò” tự quy hoạch dự án ma rồi chào bán.

Chia sẻ về vấn đề này, chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản khuyến cáo, lãnh đạo các địa phương cần nhanh chóng vào cuộc và có trách nhiệm ngăn ngừa hiện tượng sốt đất ảo; cần công bố công khai thông tin về quy hoạch, kế hoạch thực hiện, để người dân tiếp cận thông tin chính thống; tránh bị giới đầu cơ lợi dụng thổi giá, đẩy giá thu lợi bất chính.

Bộ Tài nguyên và Môi trường đề nghị UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương chỉ đạo thực hiện và báo cáo kết quả thực hiện về Bộ trước ngày 31/5/2021; đồng thời đề nghị các cơ quan thực hiện nghiêm quy định về đăng ký chuyển quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất… Quản lý chặt chẽ, bảo đảm tuân thủ đúng quy định của pháp luật đất đai về việc tách thửa đất. Xử lý nghiêm hành vi không đưa đất vào sử dụng, sử dụng đất chậm so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư theo quy định của pháp luật.