“Ông trùm” khu công nghiệp KBC toan tính gì khi đầu tư vào Saigontel?

Sự hồi sinh của “ông trùm” khu công nghiệp

Ông Đặng Thành Tâm sinh năm 1964 và là doanh nhân nổi tiếng với bất động sản khu công nghiệp. Tên tuổi của ông gắn liền với Tổng công ty phát triển đô thị Kinh Bắc (KBC), Tập đoàn đầu tư Sài Gòn (Saigon Invest Group), Công ty cổ phần công nghệ viễn thông Sài Gòn (SGT), từng là cổ đông có sức ảnh hưởng tại Công ty cổ phần đầu tư và công nghiệp Tân Tạo (ITA).

Ông Đặng Thành Tâm là người sáng lập và là Chủ tịch Hội đồng quản trị của KBC. Doanh nghiệp này đầu tư trong lĩnh vực đầu tư, xây dựng, hạ tầng của đô thị, thương mại, các khu công nghiệp hay du lịch đa năng.

Năm 2007 KBC được niêm yết trên sàn chứng khoán. Thời điểm đó, ông Tâm giữ 30 triệu cổ phiếu KBC và 4,2 triệu cổ phiếu ITA, ước tính khoảng 6.300 tỷ đồng, được đánh giá là người giàu nhất sàn chứng khoán Việt Nam vào năm 2007.

Ông Tâm và KBC đã đầu tư đa ngành nghề từ chứng khoán, giáo dục, viễn thông, y tế, bất động sản. Đặc biệt, ông còn đầu tư mạnh vào Ngân hàng Thương mại cổ phần Nam Việt – Navibank (nay là Ngân hàng Thương mại cổ phần Quốc Dân) và Ngân hàng Thương mai cổ phần Phương Tây – Western Bank (nay là PVCombank).

Thời kỳ doanh nhân này đầu tư đa ngành nghề cũng là lúc khủng hoảng kinh tế xảy ra, đến năm 2012 gần như đã “chạm đáy” và ông Tâm cũng bắt đầu “thoái lui” khỏi ngân hàng. KBC phải ôm khối nợ khổng lồ. Trước gánh nặng khoản nợ trái phiếu hàng nghìn tỷ đồng, vị doanh nhân này phải xin Ngân hàng Nhà nước cho lùi thời hạn thanh toán. Sau đó, ông Tâm buộc phải thoái lui khỏi những dự án tâm huyết như dự án tòa tháp 100 tầng diện tích 4.2 ha (cạnh Trung tâm Hội nghị Quốc gia, Hà Nội) và Saigon SunBay (xã Long Hòa, huyện Cần Giờ, TP. Hồ Chí Minh) có tổng mức đầu tư dự kiến 1.5 tỷ USD.

Trong vòng vài năm trở lại đây, sau cuộc chiến tranh thương mại Mỹ - Trung đã tạo ra làn sóng dịch chuyển đầu tư từ Trung Quốc sang các nước lân cận như Việt Nam, nguồn vốn FDI đầu tư vào Việt Nam tăng mạnh. Trong khi đó, quỹ đất ở các tỉnh thành phát triển mạnh về khu công nghiệp cũng đang dần cạn kiệt. Do đó, doanh nghiệp sở hữu quỹ đất lớn như KBC sẽ có lợi thế lớn.

KBC sở hữu quỹ đất lớn cho phát triển khu công nghiệp

Nhờ những lợi thế đó, KBC đã có sự tăng trưởng tích cực, kéo theo mã chứng khoán KBC tăng mạnh. Thời điểm cuối năm 2020, KBC tăng mạnh từ vùng giá 16 - 17 nghìn đồng lên 40 nghìn đồng/cổ phiếu, tháng 12/2021 tăng mạnh lên vùng 6x. Sau một thời gian sụt giảm mạnh theo xu hướng của thị trường và giảm theo chỉ số VN-Index, KBC cũng bị sụt giảm. Tuy nhiên, thời gian gần đây, KBC bật tăng trở lại vùng giá 3x.

Chính vì thế, ông chủ KBC đã khẳng định tại đại hội cổ đông công ty vào tháng 4/2021 rằng: “sau một thời gian rất dài và xa, Kinh Bắc đã trở lại”. Và, ông cũng tự tin rằng, cổ đông sẽ chứng kiến nhiều điều bất hủ trong thời gian tới, ai mà bỏ KBC sẽ phải ôm hận.

Tính đến 31/12/2021, KBC của ông Đặng Thành Tâm quản lý khoảng 5.188ha đất khu công nghiệp. KBC có quý đất lớn hơn các ông lớn cùng ngành như Idico và Becamex IDC.

Tham vọng lớn tại Saigontel

Theo tìm hiểu, ông Đặng Thành Tâm và KBC còn có vai trò khá quan trọng tại Công ty cổ phần công nghệ viễn thông Sài Gòn (Saigontel, mã chứng khoán SGT).

SGT được thành lập từ năm 2002, chủ yếu kinh doanh trong lĩnh vực viễn thông. Đến năm 2020, khi có sự tham gia của KBC, SGT đã chuyển sang đầu tư lĩnh vực bất động sản khu công nghiệp và phát triển mạnh mẽ. Trong khoảng thời gian 1-2 năm, quỹ đất của SGT tăng lên 3.000 ha, bất chấp dịch bệnh.

SGT có mối liên hệ mật thiết với cá nhân ông Tâm và KBC. SGT có các cổ đông lớn như: Đặng Thành Tâm (23.69%); KBC (21.48%); Đặng Thị Hoàng Phượng (8.23%); Nguyễn Thanh Hải (4.87%); Nguyễn Thị Kim Thanh (vợ của ông Đặng Thành Tâm, 2.98%); Nguyễn Cẩm Phương (2.98%); Lê Thị Kim Nhung (1.83%). Các cổ đông khác là 33.94%).

Theo Biên bản Đại hội đồng cổ công 2022, có thể thấy mức độ sở hữu khá cô đặc của SGT khi có 59 cổ đông tham dự, đại diện 83,6% cổ phần. Do đó, SGT có thể sẽ là "sân chơi" của ông chủ KBC trong lĩnh vực bất động sản khu công nghiệp.

KBC và SGT có quan hệ mật thiết với nhau

Theo tìm hiểu, tại thời điểm tháng 6/2022, SGT có tổng tài sản là 4.702 tỷ đồng. Trong đó, chủ yếu là các khoản phải đầu tư tài chính dài hạn 1.852 tỷ đồng.

Được biết, SGT đang hợp tác phát triển thành công hơn 30 khu công nghiệp toàn quốc. Có thể kể đến như: Quần thể khu công nghiệp đô thị dịch vụ Tràng Duệ - Hải Phòng; Quần thể KCN đô thị dịch vụ Quế Võ - Bắc Ninh; KCN Đại Đồng Hoàn Sơn - Bắc Ninh; KCN Quang Châu - Bắc Giang; KCN Tân Phú Trung - TP.HCM; KCN Tân Đức – Long An và 170 ha tại Thái Nguyên; khu công nghiệp và khu phi thuế quan tại Khu kinh tế Chân Mây với 118 ha.

Ngoài ra, tháng 2/1022, SGT còn “bắt tay” với VinaCapital và Công ty Aurous (Singapore) trong dự án tổ hợp công nghiệp - đô thị với diện tích 700 ha tại Bắc Giang trị giá 2.5 tỷ USD. Mới đây, SGT cho biết sẽ thu xếp nguồn vốn hơn 2.000 tỷ đồng để triển khai loạt dự án như: cụm công nghiệp Tân Phú 1 và 2 với tổng diện tích 131 ha tại Thái Nguyên, cụm công nghiệp Lương Sơn (34.53 ha), khu công nghiệp Nam Tân Lập quy mô 244,74ha tại Long An, khu công nghiệp Tân Lập (654 ha). Bên cạnh đó, SGT sẽ tiếp tục hoàn thiện pháp lý cho khu công nghiệp Phú Bình, 100 ha nhà xưởng tại khu kinh tế Quảng Yên và mở rộng nghiên cứu phát triển dự án tại Hưng Yên, Hải Dương, Đồng Nai.

Phối cảnh khu công nghiệp Tân Lập

Sau khi chuyển hướng sang lĩnh vực bất động sản khu công nghiệp, SGT có lợi nhuận rất tốt. Năm 2021, doanh thu thuần tăng 47% lên mức 690 tỷ đồng, lãi ròng tăng 5.5 lần đạt 70 tỷ đồng. 6 tháng đầu năm 2022, SGT đạt doanh thu thuần 576 tỷ đồng, tăng gấp 3.6 lần và lợi nhuận trước thuế ở mức 157 tỷ đồng, tăng gấp 6 lần so với cùng kỳ.

Năm 2022, Saigontel đặt mục tiêu tham vọng với tổng doanh thu 2.500 tỷ đồng, lợi nhuận trước thuế đạt 300 tỷ đồng, tăng 254% so với cùng kỳ năm 2021. Như vậy, sau nửa đầu năm, SGT đã hoàn thành 52% mục tiêu lợi nhuận đề ra.

Bất thường từ sự “phình to” trong hệ sinh thái

KBC báo lãi ròng qúy 2/2022 gấp 46 lần cùng kỳ. Điều đáng chú ý, doanh thu quý 2 của KBC chỉ còn 395 tỷ đồng (giảm mạnh 47% so với cùng kỳ). Lợi nhuận gộp gần 198 tỷ đồng, giảm 56% so với cùng kỳ sau khi khấu trừ.

Doanh thu hoạt động tài chính trong kỳ gấp 2,7 lần cùng kỳ. Công ty ghi nhận tăng ở các mục chi phí tài chính (22%) và chi phí bán hàng (ghi nhận 7,5 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ âm 1,5 tỷ đồng). Riêng chi phí quản lý doanh nghiệp giảm 34%, còn gần 90 tỷ đồng. Lợi nhuận thuần trong kỳ giảm 72%, còn 62 tỷ đồng.

Đáng chú ý trong Báo cáo hợp nhất quý 2 được nhà đầu tư chú ý đến 2 khoản tiền: Tạm ứng cho nhân viên 1.744 tỷ đồng (tăng 800 tỷ so với cuối năm 2021) và khoản thu nhập khác gần 1.198 tỷ đồng (cùng kỳ chỉ 1.5 tỷ đồng). Khoản lợi nhuận bất ngờ này đã giúp KBC thu về 1.933 tỷ đồng lãi sau thuế, gấp 25 lần cùng kỳ năm 2021.

Theo giải trình trong thuyết minh báo cáo tài chính hợp nhất quý 2, mức tăng đột biến đến từ chênh lệch giữa phần sở hữu trong tài sản thuần của bên bị mua và giá trị hợp nhất kinh doanh trong giao dịch tăng tỷ lệ sở hữu lên 48% với SDN.

Cụ thể, KBC mua 5,7 triệu cổ phiếu của SDN, nâng tỷ lệ sở hữu tại K lên 48% (tương ứng 9.6 triệu cổ phiếu) và chuyển đơn vị này thành công ty liên kết của KBC với giá trị đầu tư tương ứng 96 tỷ đồng. Trong khi đó, giá trị hợp lý của khoản đầu tư vào SDN trên báo cáo là 2.493 tỷ đồng, tức thu lãi tổng cộng 2.397 tỷ đồng từ thương vụ mua rẻ này. Như vậy, với tỉ lệ sở hữu 48%, KBC đang định giá SDN là 5.194 tỷ đồng, trong khi SDN chỉ có vốn điều lệ 200 tỷ đồng.

KBC thu lãi khủng nhờ thương vụ "mua rẻ" với SGT

Lũy kế 6 tháng đầu năm, KBC ghi nhận doanh thu giảm mạnh tới 61%, còn hơn 1.06 ngàn tỷ đồng; nhưng lãi ròng gấp 3,7 lần cùng kỳ, đạt 2,37 ngàn tỷ đồng, nhờ khoản đầu tư giá rẻ nêu trên.

Tại thời điểm 30/6, tổng tài sản của KBC là hơn 2,78 ngàn tỷ đồng. Tiền mặt và các khoản tương đương giảm mạnh, còn 1,1 ngàn tỷ đồng (43%). Các khoản phải thu ngắn hạn tăng 23%, lên 11,5 ngàn tỷ đồng, trong đó ghi nhận tăng mạnh ở các khoản trả trước cho người bán với phần lớn là Công ty cổ phần Tư vấn và Đầu tư Kinh Bắc. Giá trị hàng tồn kho cuối kỳ gần như đi ngang, đạt 11,7 ngàn tỷ đồng. Tài sản dài hạn gấp 2,1 lần cùng kỳ, nguyên nhân từ khoản đầu tư vào công ty liên kết tăng hơn 2.5 ngàn tỷ đồng.

Về nguồn vốn, nợ phải trả gần như đi ngang, đạt 14,4 ngàn tỷ đồng. Trong đó, nợ ngắn hạn tăng 30%, lên 8,48 ngàn tỷ đồng. Nợ dài hạn giảm gần 2 ngàn tỷ đồng, còn 5,94 ngàn tỷ đồng.

Theo các nhà đầu tư, nếu loại trừ khoản thu nhập khác hàng nghìn tỷ từ việc mua rẻ rồi đánh giá lại khoản đầu tư trị giá 96 tỷ đồng tại SDN thì lãi trước thuế của KBC giảm 87%, chỉ còn 132 tỷ đồng trong nửa đầu năm.

Được biết, bên cạnh việc vay ngân hàng, phát hành trái phiếu, KBC xuất hiện nhiều khoản tiền bất thường với các đơn vị liên quan. Cụ thể, cuối quý 2/2021, KBC có khoản phải thu về cho vay ngắn hạn hơn 675 tỷ đồng với SGT. Cũng tại SGT, KBC cũng có khoản phải thu khác về cho vay dài hạn lên đến 599.5 tỷ đồng. Tổng phải thu về cho vay SGT lên đến 1.274,5 tỷ đồng. Bên cạnh đó, KBC cũng có khoản phải thu khác tại Công ty cổ phần Đầu tư Sài Gòn (583 tỷ đồng) và Công ty cổ phần dịch vụ Kinh Bắc (249 tỷ đồng). Ngoài ra, SGT và SGT Chi nhánh Bắc Ninh cũng cần phải trả KBC 2.6 tỷ đồng tiền lãi vay.

Mặt khác, KBC còn có hai khoản vay tại Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển hạ tầng khu công nghệ cao Sài Gòn trị giá 19 tỷ đồng và 30 tỷ đồng; vay dài hạn Công ty TNHH Saigontel Long An gần 113 tỷ đồng.

Mới đây, KBC cũng vay tín chấp 1.080 tỷ đồng và là vay tín chấp không có tài sản bảo đảm từ Công ty Phát triển Hưng Yên (công ty con) để bổ sung vốn phục vụ hoạt động sản xuất, kinh doanh. Đáng chú ý, khoản vay này đúng bằng số vốn mà KBC đã góp vào công ty này. Tuy nhiên, Báo cáo tài chính hợp nhất quý 2/2021 của KBC không nhắc đến khoản vay này.