Nhà đầu tư gặp rủi ro gì khi thực hiện giao dịch giả tạo?

Khách hàng thực hiện giao dịch bất động sản thông qua bên thứ ba nhưng không đúng quy định pháp luật, sẽ tiềm ẩn rất nhiều rủi ro.
Bật mí cách nhà đầu tư bất động sản tránh rủi ro khi “mua nhà trên giấy” Doanh nghiệp bất động sản làm gì để vượt qua “tâm bão”?

Dấu hỏi pháp lý trong các giao dịch ủy quyền

Việc mua bán nhà đất là giao dịch thường xuyên trên thị trường bất động sản. Theo quy trình, hai bên mua và bán sau khi thương thảo, thống nhất về việc mua bán với nhau, thì tới văn phòng công chứng hoặc phòng công chứng nhà nước để thực hiện việc ký kết hơp đồng.

Tuy nhiên, thực tế là có nhiều trường hợp vì các lý do khác nhau mà người mua có thể thông qua một người thứ 3 để thực hiện giao dịch. Trong các giao dịch bất động sản, việc mua bán nhà đất qua hợp đồng ủy quyền khá phổ biến, bởi thủ tục mua bán nhanh gọn.

Thực ra, đây là một loại giao dịch giả tạo để che đậy một giao dịch khác, nhằm mục đích “né” thuế. Với hợp đồng ủy quyền, người có đất ủy quyền cho một người khác được phép bán đất. Người mua chính là người được ủy quyền, nhưng không muốn làm thủ tục sang tên mà chờ tìm người mua tiếp theo.

Tuy nhiên, lợi dụng việc này đã có nhiều trường hợp tổ chức, cá nhân đã lừa đảo, chiếm dụng vốn của người dân, khách hàng đầu tư. Cùng với đó, việc giao dịch thông qua hình thức ủy quyền sẽ gây khó khăn trong công tác quản lý đất đai và quản lý thuế. Bởi vì, nếu thông qua việc làm thủ tục chuyển nhượng theo quy định của pháp luật, thì các bên giao dịch phải nộp thuế thu nhập cá nhân 2% và lệ phí trước bạ 0,5%.

Nhà đầu tư gặp rủi ro gì khi thực hiện giao dịch giả tạo?
Nhà đầu tư sẽ gặp nhiều rủi ro khi thực hiện các giao dịch giả tạo

Bàn luận về vấn đề này, luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn Luật sư TP.HCM) cho biết, văn bản ủy quyền (hợp đồng ủy quyền, giấy ủy quyền) được thực hiện theo Bộ Luật Dân sự và Luật Đất đai, Luật Nhà ở. Việc liên quan đến chuyển nhượng, thì bắt buộc văn bản ủy quyền phải được công chứng hoặc chứng thực của UBND cấp xã, phường.

Đối với các bên, bên được ủy quyền có trách nhiệm thực hiện công việc trong phạm vi ủy quyền và bên ủy quyền chịu trách nhiệm về kết quả của công việc. Ngoài ra, các bên còn phải chịu sự điều chỉnh chung về quyền và nghĩa vụ dân sự. Đối với việc ủy quyền có quy định cho phép ủy quyền lại, thì việc ủy quyền lại còn chịu sự quy định điều chỉnh về chuyển giao quyền, chuyển giao nghĩa vụ.

Theo luật sư Phượng, về hình thức hợp đồng ủy quyền có quy định, việc ủy quyền phải có sự đồng ý của bên ủy quyền. Tuy nhiên, trên thực tế, các đơn vị công chứng đang cố ý không thực hiện đúng quy định, khi lập văn bản ủy quyền lại hoàn toàn không có xác thực sự đồng ý của bên ủy quyền.

Mặc dù hợp đồng ủy quyền có quy định cho phép bên nhận ủy quyền được ủy quyền lại, nhưng đây chỉ là thỏa thuận tại thời điểm lập hợp đồng ủy quyền thứ nhất. Đây chỉ là quyền, phạm vi ủy quyền chứ không phải là sự đồng ý của bên ủy quyền. Theo đó, bên ủy quyền phải được biết và được quyền đồng ý hay từ chối khi đánh giá bên nhận ủy quyền lại là ai.

Việc ủy quyền thực chất là thông qua người khác để thực hiện công việc thuận lợi hơn, nhanh chóng hơn, ít chi phí hơn hoặc chủ sở hữu là nhiều người,… và với điều kiện uy tín, nhận thức, điều kiện của người nhận thực hiện công việc ủy quyền. Tuy nhiên, nếu lạm dụng quá sẽ có nhiều rủi ro không chỉ cho người ủy quyền như tài sản bị bán với giá rẻ, bị siết nợ, mà người mua cũng chịu rủi ro, khi tiền mất mà tài sản có thể không được nhận và sử dụng.

Luật sư Phượng cho rằng, thông qua các giao dịch ủy quyền cho người khác thực hiện công việc không phải là hoạt động chuyển nhượng bất động sản, nên không chịu thuế thu nhập cá nhân. Lợi dụng việc này, nhiều người giao dịch chuyển nhượng bất động sản bằng hợp đồng ủy quyền, nhưng thực chất chỉ là các giao dịch giả cách. Vì thế, không khó để thấy các dấu hiệu như nội dung phạm vi ủy quyền rất chung chung và không xác định giao dịch cụ thể.

Cái giá của giao dịch giả tạo

Trong các giao dịch bất động sản, có nhà đầu tư phản ánh, chủ đầu tư huy động vốn khi dự án chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, thông qua hình thức ký kết các văn bản như Văn bản thỏa thuận, Bản đăng ký nguyện vọng…Cũng có trường hợp, khách hàng ký những văn bản ở trên với bên thứ 3 (có thỏa thuận với chủ đầu tư hoặc được ủy quyền), tức đơn vị đó không phải chủ đầu tư được cơ quan có thẩm quyền giao triển khai dự án.

Đáng chú ý, nhà đầu tư được cam kết sẽ nhận hỗ trợ nguồn vốn vay từ ngân hàng và tài sản thế chấp chính là những hợp đồng ký kết nêu trên. Điều này đặt ra vấn đề khiến nhà đầu tư lo ngại là, liệu có tiềm ẩn rủi ro về khoản nợ và tương lai bất ổn của sản phẩm bất động sản sau thế chấp hay không?

Theo luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn Luật sư TP. HCM) cho biết, với các dự án kinh doanh bất động sản, nếu không đủ điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh (theo Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản), các văn bản giao dịch giả tạo (Văn bản thỏa thuận, Bản đăng ký nguyện vọng,…) nhằm che giấu việc chuyển nhượng bất động sản và các giao dịch này đều vô hiệu.

Đối với các dự án kinh doanh bất động sản, khi bất động sản hình thành trong tương lai được xác định là “quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán”, có thể thế chấp tại ngân hàng. Tuy nhiên, với những giao dịch giả tạo khi dự án kinh doanh bất động sản chưa đủ điều kiện, thì các văn bản thỏa thuận này đều vô hiệu. Do đó, dẫn đến hợp đồng thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng cũng bị vô hiệu.

Luật sư Trần Đức Phượng cho biết, trường hợp chủ đầu tư cho phép công ty thứ 3 (một công ty không phải chủ đầu tư) ký kết các Văn bản thỏa thuận, Bản đăng ký nguyện vọng… huy động vốn của khách hàng, thì các giao dịch giữa công ty và khách hàng là vô hiệu. Bởi vì, công ty thứ 3 không phải là chủ sở hữu và dự án kinh doanh bất động sản chưa đủ điều kiện giao dịch tài sản hình thành trong tương lai.

Trong trường hợp nếu có việc khách hàng dùng văn bản giao dịch giữa công ty thứ 3 và khách hàng (Văn bản thỏa thuận, Bản đăng ký nguyện vọng…) để vay vốn hoặc có văn bản 3 bên (ngân hàng - công ty thứ 3 - khách hàng) và thậm chí là 4 bên (ngân hàng – chủ đầu tư - công ty thứ 3 - khách hàng), thì cũng giống trường hợp trên.

Theo luật sư Phượng, đây là không phải hình thức thế chấp (có đăng ký tại Trung tâm giao dịch bảo đảm Quốc gia) và có dấu hiệu thực hiện trái quy định pháp luật, quy định nội bộ về cho vay tín dụng. Theo đó, tài sản bảo đảm không đúng quy định, sử dụng vốn vay không đúng mục đích.

Trên thực tế, có nhiều dạng như hình thức công ty thứ 3 ký kết với khách hàng, nhưng sau đó công ty này lại sử dụng riêng không chuyển về chủ đầu tư, hoặc sau đó chủ đầu tư không thừa nhận các giao dịch giữa công ty thứ 3 và khách hàng. Nếu như vậy, khách hàng sẽ gặp nhiều rủi ro trong việc đòi lại số tiền của mình đã nộp cho đơn vị thứ 3 và có nguy cơ không được chủ đầu tư bàn giao sản phẩm tại dự án.

“Giao dịch càng phức tạp và thông qua bên thứ ba, nhưng không đúng quy định pháp luật tiềm ẩn rất nhiều rủi ro”, luật sư Phượng nhận định.

Đã có rất nhiều bài học nhãn tiền của nhà đầu tư khi tin vào những giao dịch giả tạo và mất tiền tỷ. Bởi vậy, trước hàng loạt nguy cơ tiềm ẩn rủi ro trong các giao dịch với bên thứ 3, nhà đầu tư cần thận trọng tìm hiểu về vấn đề pháp lý, đồng thời xác định đúng chủ thể giao dịch trước khi xuống tiền.

Ngọc Tiến
Bạn thấy bài viết này thế nào?
Kém Bình thường ★ ★ Hứa hẹn ★★★ Tốt ★★★★ Rất tốt ★★★★★
Bài viết cùng chủ đề: thị trường bất động sản

Có thể bạn quan tâm

Tin mới nhất

20 khu đất ở Nha Trang sẽ được đấu giá

20 khu đất ở Nha Trang sẽ được đấu giá

Theo kế hoạch sử dụng đất năm 2023 của thành phố Nha Trang, có 20 khu đất sẽ được tiến hành đấu giá quyền sử dụng đất.
Vinhomes được vinh danh Top 3 doanh nghiệp niêm yết có hoạt động quan hệ nhà đầu tư tốt nhất năm 2023

Vinhomes được vinh danh Top 3 doanh nghiệp niêm yết có hoạt động quan hệ nhà đầu tư tốt nhất năm 2023

Công ty CP Vinhomes được vinh danh trong Top 3 doanh nghiệp niêm yết vốn hóa lớn có hoạt động quan hệ nhà đầu tư (IR) được định chế tài chính đánh giá cao nhất.
Tổng Công ty Cổ phần Thương mại Xây dựng ký kết hợp tác với đối tác hàng đầu của Nhật Bản

Tổng Công ty Cổ phần Thương mại Xây dựng ký kết hợp tác với đối tác hàng đầu của Nhật Bản

WTO ký kết hợp tác quản lý kinh doanh siêu thị - thương mại dự án Hinode Royal Park và vận hành căn hộ dự án Hinode City với đối tác Nhật Bản.
Hà Nội: Điều chỉnh quy hoạch khu vực trung tâm khu đô thị Tây Hồ Tây

Hà Nội: Điều chỉnh quy hoạch khu vực trung tâm khu đô thị Tây Hồ Tây

UBND TP. Hà Nội phê duyệt đồ án Điều chỉnh cục bộ Quy hoạch chi tiết khu vực trung tâm khu đô thị Tây Hồ Tây, tỉ lệ 1/500 tại lô đất H2CC1.
Thiếu cát sỏi xây dựng cao tốc: Vật liệu thay thế nào khả thi?

Thiếu cát sỏi xây dựng cao tốc: Vật liệu thay thế nào khả thi?

Tình trạng thiếu trầm trọng cát sỏi san lấp dự án giao thông tại các tỉnh Đồng bằng sông Cửu Long đặt ra bài toán cấp thiết về tìm nguồn vật liệu thay thế.

Tin cùng chuyên mục

Mô hình du lịch nghỉ dưỡng sinh thái với định hướng bảo tồn cảnh quan thiên nhiên vịnh Vĩnh Hy

Mô hình du lịch nghỉ dưỡng sinh thái với định hướng bảo tồn cảnh quan thiên nhiên vịnh Vĩnh Hy

Dự án “Khu nghỉ dưỡng sinh thái cao cấp Vĩnh Hy” tại Vườn quốc gia Núi Chúa thuộc xã Vĩnh Hải, huyện Ninh Hải, tỉnh Ninh Thuận, có quy mô 64,65 ha…
Cần hành lang pháp lý về chung cư mini chứ không phải bắt người dân thế này, thế kia

Cần hành lang pháp lý về chung cư mini chứ không phải bắt người dân thế này, thế kia

Tại Hà Nội, các chung cư mini hầu hết là những cá nhân, hộ gia đình, xây dựng tại vị trí nằm sâu trong các ngõ phố, giữa khu vực dân cư sinh sống đông đông đúc.
Loại bỏ nhiều tiêu chí đánh đố người mua nhà ở xã hội

Loại bỏ nhiều tiêu chí đánh đố người mua nhà ở xã hội

Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) lần này đã thay đổi một số tiêu chí để người dân có thể dễ dàng hơn trong việc mua nhà ở xã hội .
Bất động sản Hải Phòng: Thời điểm vàng để nhà đầu tư xuống tiền

Bất động sản Hải Phòng: Thời điểm vàng để nhà đầu tư xuống tiền

Theo chuyên gia, giá bất động sản Hải Phòng chưa có sự tương xứng, phù hợp với tiềm năng phát triển, vì thế đây là thời điểm vàng để nhà đầu tư “xuống tiền”.
5 lý do để phong cách modern classic “đón đầu” tương lai

5 lý do để phong cách modern classic “đón đầu” tương lai

Những năm gần đây, phong cách Modern Classic đang dần trở thành xu thế mới trong ngành thiết kế nội thất và kiến trúc bởi sự hòa quyện giữa hiện đại và cổ điện.
Chưa có khung pháp lý phù hợp để giúp bất động sản du lịch phát triển một cách mạnh mẽ

Chưa có khung pháp lý phù hợp để giúp bất động sản du lịch phát triển một cách mạnh mẽ

Gần đây, thị trường bất động sản du lịch đang có sự phát triển nhanh chóng, mạnh mẽ và được dự đoán còn tiếp tục phát triển hơn nữa trong thời gian tiếp theo.
Nhu cầu tìm mua bất động sản trên toàn quốc tăng

Nhu cầu tìm mua bất động sản trên toàn quốc tăng

Tháng 8/2023, nhu cầu tìm mua bất động sản (BĐS) toàn quốc tăng 5%; lượng tin đăng bán BĐS tăng 2% so với tháng 7/2023.
Lợi thế nào để bất động sản Hải Phòng “cất cánh”?

Lợi thế nào để bất động sản Hải Phòng “cất cánh”?

Các chuyên gia nhận định, bất động sản Hải Phòng có nhiều lợi thế và dư địa phát triển. Đây chắc chắn là hấp lực hút nhà đầu tư bất động sản ở các phân khúc.
Giá thuê bất động sản bán lẻ Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh cạnh tranh hơn các nước châu Á

Giá thuê bất động sản bán lẻ Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh cạnh tranh hơn các nước châu Á

Bất động sản bán lẻ tại hai thị trường lớn là Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh vẫn duy trì được sức hút của mình đối với các nhà đầu tư.
Gỡ khó cho thị trường bất động sản: Bắt đầu từ đâu?

Gỡ khó cho thị trường bất động sản: Bắt đầu từ đâu?

Nhà ở xã hội ví như “tâm bão” của thị trường bất động sản hiện nay, giúp phân khúc này thuận lợi phát triển mới có thể hỗ trợ thị trường bất động sản phục hồi.
Diễn đàn Phát triển bền vững thị trường bất động sản-Trao chứng nhận cho dự án đáng sống 2023

Diễn đàn Phát triển bền vững thị trường bất động sản-Trao chứng nhận cho dự án đáng sống 2023

Sáng 22/9, Tạp chí Diễn đàn doanh nghiệp đã phối hợp tổ chức Diễn đàn Phát triển bền vững thị trường bất động sản-Trao chứng nhận cho dự án đáng sống 2023.
Điểm tên loạt dự án bất động sản tại Thanh Hóa bị ‘khai tử"

Điểm tên loạt dự án bất động sản tại Thanh Hóa bị ‘khai tử"

UBND tỉnh Thanh Hoá đã ban hành loạt quyết định khác về việc bãi bỏ các quyết định đã được UBND tỉnh phê duyệt trước đó chưa đúng quy định hiện hành.
Ruby Coastal City  – Dự án bất động sản để ở hạng sang tại Hải Phòng

Ruby Coastal City – Dự án bất động sản để ở hạng sang tại Hải Phòng

Ruby Coastal City (Đồ Sơn, Hải Phòng) – “Dự án bất động sản để ở hạng sang của năm 2022” do Real Estate Asia Awards trao tặng
Hải Phòng: Chính thức ra mắt biệt thự mẫu và giới thiệu phân khu Pearl Island

Hải Phòng: Chính thức ra mắt biệt thự mẫu và giới thiệu phân khu Pearl Island

Cuối tuần vừa qua, siêu quần thể Ruby Coastal City – đã tổ chức sự kiện ra mắt biệt thự mẫu và giới thiệu phân khu Pearl Island với các biệt thự sea-golf villas
Villa sang trọng ven sông được giới đầu tư ưa chuộng

Villa sang trọng ven sông được giới đầu tư ưa chuộng

Biệt thự ven sông đã trở thành sở thích xa xỉ của giới đầu tư và giới thượng lưu trong những năm gần đây bởi các giá trị không chỉ đo bằng m2.
Khu biệt thự đảo ven sông, ven biển tại Đà Nẵng có gì hấp dẫn?

Khu biệt thự đảo ven sông, ven biển tại Đà Nẵng có gì hấp dẫn?

Villa sang trọng thu trọn vẻ đẹp của sông, biển tọa lạc tại khu compound phía Nam Đà Nẵng chứng minh sức hút vượt trội khi liên tục đón cư dân về an cư.
Lý giải nguyên nhân ZR1 gây “sốt” sau sự kiện mở bán

Lý giải nguyên nhân ZR1 gây “sốt” sau sự kiện mở bán

Tổng doanh số 2.000 tỷ sau mở bán toà căn hộ ZR1 The Zurich là minh chứng cho nhận định thị trường Bất động sản đã "qua cơn bĩ cực đến hồi thái lai.
Hải Phòng: Điểm đến hấp dẫn nhà đầu tư bất động sản

Hải Phòng: Điểm đến hấp dẫn nhà đầu tư bất động sản

Với việc tạo lập môi trường kinh doanh tốt và không ngừng hoàn thiện về hạ tầng, Hải Phòng là điểm đến hấp dẫn cho nhà đầu tư bất động sản trong, ngoài nước.
Luật sư hướng dẫn người dân nhận diện pháp lý về sở hữu chung cư mini

Luật sư hướng dẫn người dân nhận diện pháp lý về sở hữu chung cư mini

Để giúp người dân hiểu rõ hơn về tính pháp lý trong sở hữu chung cư mini, Luật sư Nguyễn Văn Tuấn - Đoàn Luật sư Hà Nội đã chia sẻ quan điểm về vấn đề này.
Bà Rịa – Vũng Tàu: Chấm dứt công nhận đầu tư dự án Khu tái định cư đô thị mới Phú Mỹ

Bà Rịa – Vũng Tàu: Chấm dứt công nhận đầu tư dự án Khu tái định cư đô thị mới Phú Mỹ

UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu ra quyết định thu hồi, chấm dứt việc công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội thuộc Khu tái định cư đô thị mới Phú Mỹ, thị xã Phú Mỹ.
Xem thêm
Mobile VerionPhiên bản di động