Nhà đầu tư gặp rủi ro gì khi thực hiện giao dịch giả tạo?

Khách hàng thực hiện giao dịch bất động sản thông qua bên thứ ba nhưng không đúng quy định pháp luật, sẽ tiềm ẩn rất nhiều rủi ro.
Bật mí cách nhà đầu tư bất động sản tránh rủi ro khi “mua nhà trên giấy” Doanh nghiệp bất động sản làm gì để vượt qua “tâm bão”?

Dấu hỏi pháp lý trong các giao dịch ủy quyền

Việc mua bán nhà đất là giao dịch thường xuyên trên thị trường bất động sản. Theo quy trình, hai bên mua và bán sau khi thương thảo, thống nhất về việc mua bán với nhau, thì tới văn phòng công chứng hoặc phòng công chứng nhà nước để thực hiện việc ký kết hơp đồng.

Tuy nhiên, thực tế là có nhiều trường hợp vì các lý do khác nhau mà người mua có thể thông qua một người thứ 3 để thực hiện giao dịch. Trong các giao dịch bất động sản, việc mua bán nhà đất qua hợp đồng ủy quyền khá phổ biến, bởi thủ tục mua bán nhanh gọn.

Thực ra, đây là một loại giao dịch giả tạo để che đậy một giao dịch khác, nhằm mục đích “né” thuế. Với hợp đồng ủy quyền, người có đất ủy quyền cho một người khác được phép bán đất. Người mua chính là người được ủy quyền, nhưng không muốn làm thủ tục sang tên mà chờ tìm người mua tiếp theo.

Tuy nhiên, lợi dụng việc này đã có nhiều trường hợp tổ chức, cá nhân đã lừa đảo, chiếm dụng vốn của người dân, khách hàng đầu tư. Cùng với đó, việc giao dịch thông qua hình thức ủy quyền sẽ gây khó khăn trong công tác quản lý đất đai và quản lý thuế. Bởi vì, nếu thông qua việc làm thủ tục chuyển nhượng theo quy định của pháp luật, thì các bên giao dịch phải nộp thuế thu nhập cá nhân 2% và lệ phí trước bạ 0,5%.

Nhà đầu tư gặp rủi ro gì khi thực hiện giao dịch giả tạo?
Nhà đầu tư sẽ gặp nhiều rủi ro khi thực hiện các giao dịch giả tạo

Bàn luận về vấn đề này, luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn Luật sư TP.HCM) cho biết, văn bản ủy quyền (hợp đồng ủy quyền, giấy ủy quyền) được thực hiện theo Bộ Luật Dân sự và Luật Đất đai, Luật Nhà ở. Việc liên quan đến chuyển nhượng, thì bắt buộc văn bản ủy quyền phải được công chứng hoặc chứng thực của UBND cấp xã, phường.

Đối với các bên, bên được ủy quyền có trách nhiệm thực hiện công việc trong phạm vi ủy quyền và bên ủy quyền chịu trách nhiệm về kết quả của công việc. Ngoài ra, các bên còn phải chịu sự điều chỉnh chung về quyền và nghĩa vụ dân sự. Đối với việc ủy quyền có quy định cho phép ủy quyền lại, thì việc ủy quyền lại còn chịu sự quy định điều chỉnh về chuyển giao quyền, chuyển giao nghĩa vụ.

Theo luật sư Phượng, về hình thức hợp đồng ủy quyền có quy định, việc ủy quyền phải có sự đồng ý của bên ủy quyền. Tuy nhiên, trên thực tế, các đơn vị công chứng đang cố ý không thực hiện đúng quy định, khi lập văn bản ủy quyền lại hoàn toàn không có xác thực sự đồng ý của bên ủy quyền.

Mặc dù hợp đồng ủy quyền có quy định cho phép bên nhận ủy quyền được ủy quyền lại, nhưng đây chỉ là thỏa thuận tại thời điểm lập hợp đồng ủy quyền thứ nhất. Đây chỉ là quyền, phạm vi ủy quyền chứ không phải là sự đồng ý của bên ủy quyền. Theo đó, bên ủy quyền phải được biết và được quyền đồng ý hay từ chối khi đánh giá bên nhận ủy quyền lại là ai.

Việc ủy quyền thực chất là thông qua người khác để thực hiện công việc thuận lợi hơn, nhanh chóng hơn, ít chi phí hơn hoặc chủ sở hữu là nhiều người,… và với điều kiện uy tín, nhận thức, điều kiện của người nhận thực hiện công việc ủy quyền. Tuy nhiên, nếu lạm dụng quá sẽ có nhiều rủi ro không chỉ cho người ủy quyền như tài sản bị bán với giá rẻ, bị siết nợ, mà người mua cũng chịu rủi ro, khi tiền mất mà tài sản có thể không được nhận và sử dụng.

Luật sư Phượng cho rằng, thông qua các giao dịch ủy quyền cho người khác thực hiện công việc không phải là hoạt động chuyển nhượng bất động sản, nên không chịu thuế thu nhập cá nhân. Lợi dụng việc này, nhiều người giao dịch chuyển nhượng bất động sản bằng hợp đồng ủy quyền, nhưng thực chất chỉ là các giao dịch giả cách. Vì thế, không khó để thấy các dấu hiệu như nội dung phạm vi ủy quyền rất chung chung và không xác định giao dịch cụ thể.

Cái giá của giao dịch giả tạo

Trong các giao dịch bất động sản, có nhà đầu tư phản ánh, chủ đầu tư huy động vốn khi dự án chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, thông qua hình thức ký kết các văn bản như Văn bản thỏa thuận, Bản đăng ký nguyện vọng…Cũng có trường hợp, khách hàng ký những văn bản ở trên với bên thứ 3 (có thỏa thuận với chủ đầu tư hoặc được ủy quyền), tức đơn vị đó không phải chủ đầu tư được cơ quan có thẩm quyền giao triển khai dự án.

Đáng chú ý, nhà đầu tư được cam kết sẽ nhận hỗ trợ nguồn vốn vay từ ngân hàng và tài sản thế chấp chính là những hợp đồng ký kết nêu trên. Điều này đặt ra vấn đề khiến nhà đầu tư lo ngại là, liệu có tiềm ẩn rủi ro về khoản nợ và tương lai bất ổn của sản phẩm bất động sản sau thế chấp hay không?

Theo luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn Luật sư TP. HCM) cho biết, với các dự án kinh doanh bất động sản, nếu không đủ điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh (theo Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản), các văn bản giao dịch giả tạo (Văn bản thỏa thuận, Bản đăng ký nguyện vọng,…) nhằm che giấu việc chuyển nhượng bất động sản và các giao dịch này đều vô hiệu.

Đối với các dự án kinh doanh bất động sản, khi bất động sản hình thành trong tương lai được xác định là “quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán”, có thể thế chấp tại ngân hàng. Tuy nhiên, với những giao dịch giả tạo khi dự án kinh doanh bất động sản chưa đủ điều kiện, thì các văn bản thỏa thuận này đều vô hiệu. Do đó, dẫn đến hợp đồng thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng cũng bị vô hiệu.

Luật sư Trần Đức Phượng cho biết, trường hợp chủ đầu tư cho phép công ty thứ 3 (một công ty không phải chủ đầu tư) ký kết các Văn bản thỏa thuận, Bản đăng ký nguyện vọng… huy động vốn của khách hàng, thì các giao dịch giữa công ty và khách hàng là vô hiệu. Bởi vì, công ty thứ 3 không phải là chủ sở hữu và dự án kinh doanh bất động sản chưa đủ điều kiện giao dịch tài sản hình thành trong tương lai.

Trong trường hợp nếu có việc khách hàng dùng văn bản giao dịch giữa công ty thứ 3 và khách hàng (Văn bản thỏa thuận, Bản đăng ký nguyện vọng…) để vay vốn hoặc có văn bản 3 bên (ngân hàng - công ty thứ 3 - khách hàng) và thậm chí là 4 bên (ngân hàng – chủ đầu tư - công ty thứ 3 - khách hàng), thì cũng giống trường hợp trên.

Theo luật sư Phượng, đây là không phải hình thức thế chấp (có đăng ký tại Trung tâm giao dịch bảo đảm Quốc gia) và có dấu hiệu thực hiện trái quy định pháp luật, quy định nội bộ về cho vay tín dụng. Theo đó, tài sản bảo đảm không đúng quy định, sử dụng vốn vay không đúng mục đích.

Trên thực tế, có nhiều dạng như hình thức công ty thứ 3 ký kết với khách hàng, nhưng sau đó công ty này lại sử dụng riêng không chuyển về chủ đầu tư, hoặc sau đó chủ đầu tư không thừa nhận các giao dịch giữa công ty thứ 3 và khách hàng. Nếu như vậy, khách hàng sẽ gặp nhiều rủi ro trong việc đòi lại số tiền của mình đã nộp cho đơn vị thứ 3 và có nguy cơ không được chủ đầu tư bàn giao sản phẩm tại dự án.

“Giao dịch càng phức tạp và thông qua bên thứ ba, nhưng không đúng quy định pháp luật tiềm ẩn rất nhiều rủi ro”, luật sư Phượng nhận định.

Đã có rất nhiều bài học nhãn tiền của nhà đầu tư khi tin vào những giao dịch giả tạo và mất tiền tỷ. Bởi vậy, trước hàng loạt nguy cơ tiềm ẩn rủi ro trong các giao dịch với bên thứ 3, nhà đầu tư cần thận trọng tìm hiểu về vấn đề pháp lý, đồng thời xác định đúng chủ thể giao dịch trước khi xuống tiền.

Ngọc Tiến
Bạn thấy bài viết này thế nào?
Kém Bình thường ★ ★ Hứa hẹn ★★★ Tốt ★★★★ Rất tốt ★★★★★
Bài viết cùng chủ đề: thị trường bất động sản

Có thể bạn quan tâm

Tin mới nhất

TP. Hồ Chí Minh: Lượt tìm kiếm nhu cầu mua căn hộ tăng cao

TP. Hồ Chí Minh: Lượt tìm kiếm nhu cầu mua căn hộ tăng cao

Ghi nhận của đơn vị thành viên PropertyGuru Việt Nam, trong tháng 3/2024 tại TP. Hồ Chí Minh nhu cầu tìm kiếm chung cư tăng 68%, lượng tin đăng bán tăng 76%.
Bắc Giang: Tìm nhà đầu tư dự án khu đô thị mới sân golf hơn 6.380 tỷ đồng

Bắc Giang: Tìm nhà đầu tư dự án khu đô thị mới sân golf hơn 6.380 tỷ đồng

Dự án Khu đô thị mới sân golf núi Nham Biền nằm ở xã Đồng Sơn, thành phố Bắc Giang và xã Tiền Phong, huyện Yên Dũng có tổng mức đầu tư hơn 6.380 tỷ đồng.
TTC IZ bàn giao mặt bằng khu tái định cư Thành Thành Công cho thị xã Trảng Bàng, tỉnh Tây Ninh

TTC IZ bàn giao mặt bằng khu tái định cư Thành Thành Công cho thị xã Trảng Bàng, tỉnh Tây Ninh

Ngày 9/4 tại Tây Ninh, CTCP Khu công nghiệp Thành Thành Công tổ chức lễ bàn giao mặt bằng khu tái định cư thuộc Dự án Khu dân cư - tái định cư Thành Thành Công.
Thanh Hóa: Đẩy nhanh tiến độ nhà ở xã hội, giúp người lao động an cư

Thanh Hóa: Đẩy nhanh tiến độ nhà ở xã hội, giúp người lao động an cư

Ngân hàng Nhà nước tỉnh Thanh Hóa đang tích cực chỉ đạo các ngân hàng trên địa bàn đẩy nhanh tiến độ giải ngân gói tín dụng, hỗ trợ người lao động an cư.
Long An: Lời giải cho những khu đô thị nghìn tỷ vắng bóng người

Long An: Lời giải cho những khu đô thị nghìn tỷ vắng bóng người

Những năm qua, nhiều dự án bất động sản lớn tại Long An rơi vào cảnh vắng bóng người nhưng cũng không ít dự án có tỷ lệ cư dân lấp đầy cao, đâu là lời giải?

Tin cùng chuyên mục

Thị trường bất động sản phục hồi rõ nét

Thị trường bất động sản phục hồi rõ nét

Trước những tín hiệu khởi sắc từ thị trường bất động sản trong quý I/2024, các chủ thể đã và đang sẵn sàng tái nhập cuộc.
Ra mắt những viên kim cương đắt giá nhất của vùng đất Blue Zones đầu tiên tại Việt Nam

Ra mắt những viên kim cương đắt giá nhất của vùng đất Blue Zones đầu tiên tại Việt Nam

All Blue nằm tại trái tim Ecovillage Saigon River- vùng đất Blue Zones đầu tiên tại Việt Nam.
Bất động sản TP. Hồ Chí Minh và vùng phụ cận sẽ tăng nguồn cung đất nền

Bất động sản TP. Hồ Chí Minh và vùng phụ cận sẽ tăng nguồn cung đất nền

Trong quý II/2024, phân khúc đất nền tại TP. Hồ Chí Minh và vùng phụ cận được dự báo sẽ có nhiều cải thiện, thanh khoản tiếp tục đà tăng và nhiều khởi sắc.
Bắc Giang: Khó hoàn thành chỉ tiêu 12.500 căn nhà ở xã hội

Bắc Giang: Khó hoàn thành chỉ tiêu 12.500 căn nhà ở xã hội

Năm 2024, tỉnh Bắc Giang chỉ có thể hoàn thành được khoảng 2.428 căn hộ nhà ở xã hội trong tổng số 12.500 căn mà Chính phủ đã giao chỉ tiêu.
Chung cư thu nhập thấp chưa được cấp sổ hồng vẫn “cháy” giao dịch

Chung cư thu nhập thấp chưa được cấp sổ hồng vẫn “cháy” giao dịch

Thị trường bất động sản nóng, không chỉ những căn hộ đã cấp sổ hồng mà những căn hộ chưa được cấp sổ cũng được môi giới chào bán nhiệt tình.
Hà Nội chuẩn bị đưa ra đấu giá dự án nghìn tỷ

Hà Nội chuẩn bị đưa ra đấu giá dự án nghìn tỷ

Khu đất xây nhà cao tầng để bán có tổng mức đầu tư khoảng 1.600 tỷ đồng sẽ được UBND quận Long Biên (TP. Hà Nội) đưa ra bán đấu giá vào cuối tháng 4/2024.
TP. Hồ Chí Minh: Nhiều tín hiệu vui từ các doanh nghiệp bất động sản

TP. Hồ Chí Minh: Nhiều tín hiệu vui từ các doanh nghiệp bất động sản

Sau 4 quý liên tiếp tăng trưởng âm vào năm 2023, kết thúc quý I/2024, doanh thu lĩnh vực kinh doanh bất động sản của TP. Hồ Chí Minh đạt 61.000 tỷ đồng.
Khánh Hòa thống nhất chủ trương đầu tư hai dự án khu đô thị

Khánh Hòa thống nhất chủ trương đầu tư hai dự án khu đô thị

Ban Chấp hành Đảng bộ tỉnh Khánh Hoà vừa thống nhất chủ trương đầu tư hai dự án khu đô thị lấn biển tại Vân Phong, theo đề xuất của Ban Cán sự Đảng UBND tỉnh.
Long An: Nhiều đô thị nghìn tỷ kiểu "nửa phố, nửa quê"

Long An: Nhiều đô thị nghìn tỷ kiểu "nửa phố, nửa quê"

Tại Long An, nhiều khu đô thị với vốn đầu tư nghìn tỷ, được chào bán từ 5 - 7 năm trước, nhưng đến nay, những dự án này rơi vào cảnh đìu hiu, vắng bóng người.
Bắc Giang mời nhà đầu tư đăng ký thực hiện dự án 1.155 tỷ đồng

Bắc Giang mời nhà đầu tư đăng ký thực hiện dự án 1.155 tỷ đồng

Đây là dự án Khu đô thị số 15 và dải cây xanh mặt nước (TP. Bắc Giang) có quy mô hơn 56ha, chi phí thực hiện dự án là 1.155 tỷ đồng.
Khánh Hòa: Hơn 7.630 tỷ đồng rót vào thị trường bất động sản

Khánh Hòa: Hơn 7.630 tỷ đồng rót vào thị trường bất động sản

Trong quý I/2024, tỉnh Khánh Hoà đã phát sinh khoảng 5.941 giao dịch bất động sản, với tổng giá trị hơn 7.630 tỷ đồng, trong đó phân khúc đất nền chiếm tới 76%.
Điều kiện huy động vốn để phát triển nhà ở có thể ảnh hưởng tiến độ dự án

Điều kiện huy động vốn để phát triển nhà ở có thể ảnh hưởng tiến độ dự án

Điều kiện huy động vốn để phát triển nhà ở thông qua góp vốn, hợp tác đầu tư kinh doanh có thể tạo thêm thủ tục, khiến dự án xây dựng nhà ở bị kéo dài.
Từ 1/1/2026: Phí làm sổ đỏ lần đầu sẽ tăng dựa theo bảng giá đất mới

Từ 1/1/2026: Phí làm sổ đỏ lần đầu sẽ tăng dựa theo bảng giá đất mới

Chi phí làm sổ đỏ lần đầu sẽ tăng từ ngày 1/1/2026 nếu áp dụng theo bảng giá đất mới của Luật Đất đai 2024.
VCCI góp ý về việc sở hữu nhà của tổ chức, cá nhân nước ngoài tại Việt Nam

VCCI góp ý về việc sở hữu nhà của tổ chức, cá nhân nước ngoài tại Việt Nam

Với giao dịch nhà chung cư, chủ đầu tư thông báo tổng căn hộ chung cư đã bán cho tổ chức, cá nhân nước ngoài theo định kỳ thay vì thông báo ngay khi ký hợp đồng
Ra mắt hệ sinh thái Liên minh Công nghiệp G20

Ra mắt hệ sinh thái Liên minh Công nghiệp G20

Ngày 3/4/2024, tại Hà Nội, Liên minh Công nghiệp G20 chính thức ra mắt với sứ mệnh hướng tới cung cấp các dịch vụ và giải pháp cho các doanh nghiệp trong KCN.
Cho thuê nhà, thuê phòng trọ có phải đăng ký kinh doanh không?

Cho thuê nhà, thuê phòng trọ có phải đăng ký kinh doanh không?

Người cho thuê nhà không bắt buộc thành lập DN, nhưng phải đăng ký kinh doanh dưới hình thức hộ gia đình, nên phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.
Luật Đất đai sửa đổi: Hút kiều hối vào bất động sản, vẹn cả đôi đường

Luật Đất đai sửa đổi: Hút kiều hối vào bất động sản, vẹn cả đôi đường

Những điểm mới trong Luật Đất đai (sửa đổi) vừa được Quốc hội khóa XV thông qua, giúp kiều bào thuận lợi hơn khi muốn sở hữu tài sản là bất động sản trong nước.
KDI Holdings và Masterise Homes đồng hành thương hiệu phát triển căn hộ biển Flex Home

KDI Holdings và Masterise Homes đồng hành thương hiệu phát triển căn hộ biển Flex Home

Nhà phát triển Bất động sản Masterise Homes và Tập đoàn KDI Holdings đã ký kết đồng hành phát triển dự án Flex Home thuộc “Thành phố tự do - Libera Nha Trang” .
VCCI kiến nghị sửa quy định liên quan mua nhà hình thành trong tương lai

VCCI kiến nghị sửa quy định liên quan mua nhà hình thành trong tương lai

Quy định nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện đưa vào kinh doanh chưa rõ ràng, cần làm rõ để tạo điều kiện cho người dân, doanh nghiệp.
Khánh Hòa: Đề nghị thu hồi đất cho 2 dự án khu đô thị cao cấp Tu Bông và Đầm Môn

Khánh Hòa: Đề nghị thu hồi đất cho 2 dự án khu đô thị cao cấp Tu Bông và Đầm Môn

HĐND tỉnh Khánh Hoà vừa thông qua 2 nghị quyết về danh mục các dự án cần thu hồi đất và danh mục dự án thu hồi đất để chấp thuận chủ trương đầu tư.
Xem thêm
Mobile VerionPhiên bản di động