Năm 2025, thị trường bất động sản phía Nam sẽ ra sao?

Nguồn cung lẫn sức cầu tăng trưởng

Theo báo cáo thị trường bất động sản nhà ở TP. Hồ Chí Minh và vùng phụ cận năm 2024 của DKRA Consulting (Tập đoàn DKRA Group), trong năm 2024, nhà ở khu vực phía Nam ghi nhận sự tăng trưởng tích cực về nguồn cung lẫn sức cầu so với năm trước.

Cụ thể ở phân khúc đất nền, nguồn cung sơ cấp tăng nhẹ so với năm trước và tập trung ở những dự án đã mở bán trước đó. Nguồn cung mới vẫn duy trì ở mức khan hiếm, chỉ chiếm khoảng 15% trên tỷ trọng nguồn cung sơ cấp và giảm khoảng 34% so với năm trước.

Sức cầu chung của thị trường vẫn duy trì ở mức thấp, lượng tiêu thụ sơ cấp đạt khoảng 13% trên tổng cung, giảm 15% so với năm 2023. Phần lớn giao dịch phân bổ ở giai đoạn 6 tháng cuối năm và nhóm sản phẩm có mức giá trung bình dưới 50 triệu đồng/m2 tại TP. Hồ Chí Minh hay dưới 25 triệu đồng/m2 ở vùng phụ cận.

Năm 2024, thị trường bất động sản nhà ở khu vực phía Nam ghi nhận sự tăng trưởng tích cực về nguồn cung lẫn sức cầu so với năm trước. Ảnh: Đồng Lê

Còn ở phân khúc căn hộ, nguồn cung sơ cấp đạt 23.459 căn, tăng 6% so với năm 2023. Phần lớn tập trung tại TP. Hồ Chí Minh và Bình Dương, chiếm tỷ trọng lần lượt 53.9% và 39.9% tổng nguồn cung sơ cấp toàn thị trường. Trong đó, căn hộ hạng A tại TP. Hồ Chí Minh chiếm ưu thế, một số dự án mở bán mới tại khu Đông ghi nhận mức giá từ 80 - 130 triệu đồng/m².

Đồng quan điểm trên, CBRE Việt Nam cũng nhận định, tại TP. Hồ Chí Minh, căn hộ chung cư tại hiện có giá bán sơ cấp đạt trung bình 76 triệu đồng/m2 thông thủy (chưa bao gồm VAT & kinh phí bảo trì), tăng gần 24% theo năm.

Mức tăng này là do hơn 70% nguồn cung mới đến từ các dự án cao cấp đến hạng sang và các dự án mở bán giai đoạn tiếp theo điều chỉnh giá bán tăng từ 10% đến 40% so với giai đoạn trước đó.

Điển hình có dự án tại khu vực Thủ Thiêm chào bán giai đoạn cuối với giá bán căn hộ chung cư lên đến 490 triệu đồng/m2 thông thủy. Dù đặt ra mức giá sơ cấp chào bán cao, các chủ đầu tư cũng áp dụng nhiều chính sách bán hàng ưu đãi như thanh toán giãn lên đến 5 năm, chiết khấu từ 5 - 16% cho thanh toán tiêu chuẩn. Do đó, tỷ lệ hấp thụ của các dự án mở bán mới đạt trung bình 70% trên số căn mở bán trong quý IV và cả năm 2024.

Trong đó, một số dự án cao cấp đến hạng sang có kết nối thuận tiện với khu vực trung tâm ghi nhận tỷ lệ bán gần 100% chỉ trong ngày mở bán, thu hút phần lớn nhà đầu tư có sẵn dòng tiền và lựa chọn chính sách thanh toán chuẩn có chiết khấu cao.

Còn với phân khúc nhà phố, biệt thự có nhiều chuyển biến tích cực trong năm 2024. Nguồn cung sơ cấp và nguồn cung mới ghi nhận mức tăng lần lượt là 24% và 2.3 lần so với năm 2023.

Đại diện của DKRA Consulting nhận định, sức cầu chung của thị trường có nhiều cải thiện đáng kể, tuy nhiên, vẫn duy trì ở mức thấp so với giai đoạn 2020 trở về trước. Mặt bằng giá sơ cấp ghi nhận mức tăng trung bình khoảng 4% so với cùng kỳ năm 2023 và tiếp tục neo cao do chịu áp lực của các loại chi phí đầu vào.

“Các chính sách ưu đãi bán hàng được chủ đầu tư áp dụng rộng rãi nhằm tăng thanh khoản. Thị trường thứ cấp ghi nhận mức tăng trung bình khoảng 6% so với đầu năm. Thanh khoản thị trường phục hồi tích cực, lượng giao dịch tập trung ở các dự án đã hoàn thiện pháp lý, vị trí thuận lợi liên kết về khu vực trung tâm”, DKRA Consulting đánh giá.

Năm 2025 được kỳ vọng là năm phục hồi

DKRA Consulting và CBRE Việt Nam cùng cho rằng, năm 2025 được kỳ vọng là năm phục hồi của thị trường bất động sản. Nguồn cung ở các phân khúc và khu vực đều tăng nhờ động lực từ chính sách pháp lý và hạ tầng giao thông.

Các địa phương như Bình Dương, Đồng Nai và Long An được hưởng lợi lớn từ các dự án hạ tầng trọng điểm như đường Vành đai 3, Vành đai 4 và sân bay Long Thành. Do đó, nguồn cung đất nền dự kiến tăng, dao động ở mức 3.000 - 3.500 nền. Còn các khu vực khác như TP. Hồ Chí Minh, Tây Ninh, Bà Rịa - Vũng Tàu vẫn duy trì tình trạng khan hiếm.

Giá sơ cấp có thể tăng nhẹ và vẫn neo ở mức cao do áp lực chi phí đầu vào, trong khi giao dịch thứ cấp được kỳ vọng duy trì đà hồi phục, tập trung ở nhóm sản phẩm minh bạch pháp lý, chủ đầu tư uy tín và đa dạng tiện ích nội, ngoại khu.

Tương tự, nguồn cung căn hộ dự kiến dao động từ 13.000 - 15. 000 căn, tập trung tại hai thị trường là TP. Hồ Chí Minh và Bình Dương. Trong đó, căn hộ hạng A tập trung tại khu Đông của TP. Hồ Chí Minh được dự báo sẽ tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt thị trường. Còn nguồn nguồn cung căn hộ hạng B và hạng C chiếm tỷ trọng lớn trong nguồn cung mới tại Bình Dương và các tỉnh lân cận.

Cùng với đó, nguồn cung mới đối với phân khúc nhà phố, biệt thự dự kiến tăng tích cực so với năm trước, tập trung tại Đồng Nai, Long An và Bình Dương với khoảng từ 3.000 – 3.500 căn,. Đây là những địa phương đang có quỹ đất lớn và kết nối thuận tiện với TP. Hồ Chí Minh.

Mặt bằng giá sơ cấp dự kiến tăng nhẹ so với năm 2024 do áp lực của các loại chi phí đầu vào. Các dự án được hoàn thiện pháp lý, đảm bảo tiến độ thi công và có liên kết vùng thuận tiện sẽ là điểm sáng trong thanh khoản.

Sức cầu thị trường có thể tăng nhẹ so với năm 2024 nhưng khó có đột biến trong những tháng đầu năm 2025. Mặt bằng giá bán sơ cấp tiếp tục tăng và neo ở mức cao do chi phí đầu vào tăng mạnh. Các chính sách chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc,… sẽ tiếp tục được áp dụng rộng rãi trong năm 2025.

Bà Dương Thuỳ Dung - Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam - nhận định, năm 2025 sẽ đánh dấu sự khởi đầu cho một chu kỳ mới của thị trường nhà ở, với nguồn cung phòng phú và chất lượng sản phẩm được nâng cao hơn thúc đẩy bởi cạnh tranh gia tăng từ các các chủ đầu tư.

“Thị trường được kỳ vọng sẽ phát triển ổn định và bền vũng hơn, khi có thời gian thích nghi với các luật sửa đổi cùng với các thông tư và hướng dẫn thi hành mới. Điều này sẽ tạo ra một môi trường pháp lý rõ ràng, khuyến khích các chủ đầu tư tham gia phát triển dự án. Đồng thời, người dân có thể tiếp cận và mua nhà dễ dàng hơn” - bà Dung cho hay.