Lâm Đồng: Người dân tại Kê Gà 'mắc kẹt' giữa các lớp quy hoạch đất đai

Ngày 20/7/2026, Báo Công Thương đã đăng tải bài viết: "Xã Tân Thành, Lâm Đồng: 6 hồ sơ đất ‘treo’ khó hiểu, quy hoạch du lịch đè lên điện khí?”, phản ánh việc 6 hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất của người dân tại thôn Kê Gà, xã Tân Thành, tỉnh Lâm Đồng bị kéo dài trong bối cảnh khu vực Mũi Kê Gà nằm trong khu dự phòng cho dự án điện khí LNG.

Liên quan 6 hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất trên, việc UBND xã trả hồ sơ với lý do khu vực chưa có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 cần được xem xét trong mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng. Qua các văn bản trả lời Báo Công Thương, Sở Nông nghiệp và Môi trường, Sở Xây dựng tỉnh Lâm Đồng đã cơ bản làm rõ căn cứ pháp lý để xem xét chuyển mục đích sử dụng đất cũng như vị trí của quy hoạch chi tiết 1/500 trong quy trình này.

Vì sao 6 hồ sơ bị trả?

Theo Công văn số 2045/UBND-VP trả lời Báo Công Thương, UBND xã Tân Thành cho biết, đối với các hồ sơ nộp trước ngày 30/6/2026, vị trí 6 thửa đất theo Quyết định số 468/QĐ-UBND ngày 12/3/2025 của UBND tỉnh Bình Thuận (cũ) về điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất thời kỳ 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2050 của huyện Hàm Thuận Nam (cũ) được quy hoạch là đất ở nông thôn.

Quyết định số 1268/QĐ-UBND ngày 26/6/2025 của UBND tỉnh Bình Thuận (cũ) về phê duyệt kế hoạch sử dụng đất năm 2025 của huyện Hàm Thuận Nam (cũ) cũng xác định vị trí các thửa đất có kế hoạch là đất ở nông thôn.

Bên cạnh đó, Quyết định số 223/QĐ-UBND ngày 23/1/2017 về phê duyệt Đồ án quy hoạch chung xây dựng Khu vực ven biển Tân Thành; Quyết định số 2474/QĐ-UBND ngày 26/9/2019 về phê duyệt điều chỉnh cục bộ Quy hoạch chung xây dựng khu vực ven biển Tân Thành và Quyết định số 3030/QĐ-UBND ngày 26/11/2019 về điều chỉnh, bổ sung một số nội dung của Quy định quản lý theo đồ án Quy hoạch chung xây dựng khu vực ven biển Tân Thành, xác định vị trí các thửa đất thuộc quy hoạch đất ở phát triển mới.

Hồ sơ thể hiện, 6 hộ dân nộp hồ sơ lần đầu ngày 17/3/2026 và nộp lại ngày 22/6/2026, đều trước ngày 30/6/2026 - thời điểm UBND xã Tân Thành ban hành Quyết định số 828/QĐ-UBND phê duyệt Quy hoạch chung xã Tân Thành và Quyết định số 829/QĐ-UBND phê duyệt Quy hoạch phân khu Khu du lịch ven biển Tân Thuận - Tân Thành. Theo UBND xã, sau khi hai quy hoạch này được phê duyệt, vị trí 6 thửa đất được xác định là “đất hỗn hợp”, thuộc khu chức năng của phân khu du lịch ven biển.

Trong quá trình giải quyết hồ sơ (ngày 25/6), UBND xã Tân Thành có Công văn số 1541/UBND-KT đề nghị Sở Nông nghiệp và Môi trường tỉnh Lâm Đồng hướng dẫn. Ngày 3/7, Sở ban hành Công văn số 9251/SNNMT-CCQLĐĐ, trong đó, viện dẫn khoản 5 Điều 116 Luật Đất đai năm 2024 và đề nghị UBND xã kiểm tra hiện trạng, nguồn gốc, quá trình sử dụng đất, đối chiếu các quy định pháp luật để xem xét giải quyết.

Tuy nhiên, ngày 6/7/2026, Phòng Kinh tế xã Tân Thành ban hành 6 thông báo, từ số 70/TB-KT đến 75/TB-KT, trả lại hồ sơ của 6 hộ dân. Cả 6 thông báo đều nêu cùng một lý do: “Hiện tại khu vực này chưa có quy hoạch xây dựng chi tiết 1/500 được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt nên hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng từ đất CLN sang đất ONT chưa thể thực hiện”.

Ngoài lý do trên, UBND xã Tân Thành còn căn cứ vào hiện trạng 6 thửa đất đang trồng thanh long, chưa có nhà ở, công trình xây dựng và kết quả kiểm kê đất đai năm 2024 xác định là đất trồng cây lâu năm, không phải đất ở hiện trạng nên không giải quyết hồ sơ.

Như vậy, 6 hồ sơ được tiếp nhận lại ngày 22/6, trước thời điểm Quyết định số 828 và 829 được ban hành, nhưng đến ngày 6/7 lại bị trả với lý do khu vực chưa có quy hoạch chi tiết 1/500. Trong khi đó, văn bản hướng dẫn ngày 3/7 của Sở Nông nghiệp và Môi trường đề nghị xã kiểm tra, đối chiếu các điều kiện và quy định pháp luật để xem xét giải quyết hồ sơ.

Vấn đề đặt ra là căn cứ pháp lý nào xác định việc chưa có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 là điều kiện để trả lại 6 hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở; đồng thời, quy hoạch được áp dụng để xem xét các hồ sơ đã được tiếp nhận trước ngày 30/6 là quy hoạch tại thời điểm tiếp nhận hồ sơ hay quy hoạch được phê duyệt sau đó.

UBND xã Tân Thành chưa trả lời 6 nhóm vấn đề Báo Công Thương đặt ra

Để làm rõ nội dung nêu trên, ngày 27/7/2026, Báo Công Thương có Công văn số 558/BaoCT-VPMN đề nghị UBND xã Tân Thành cung cấp thông tin, tài liệu liên quan đến 6 hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất của người dân tại thôn Kê Gà. Báo Công Thương đề nghị UBND xã làm rõ nhiều nội dung liên quan, trong đó, tập trung làm rõ 6 nhóm vấn đề.

Thứ nhất, căn cứ và tiêu chí nào được sử dụng để xác định khu đất của 6 hộ dân không nằm trong khu dân cư, trong khi hồ sơ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trước đây có hạng mục “Kè bảo vệ khu dân cư xã Tân Thành, Mũi Kê Gà nối tiếp đoạn kè 320m, diện tích 8,55 ha”.

Thứ hai, đề nghị xác định vị trí và chức năng sử dụng đất cụ thể của 6 thửa đất số 204, 205, 206, 207, 208 và 209, tờ bản đồ số 107 trên các bản đồ quy hoạch có liên quan, đồng thời cung cấp các tài liệu quy hoạch được công khai theo quy định.

Thứ ba, đề nghị làm rõ thẩm quyền giải quyết hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân sau khi thực hiện chính quyền địa phương hai cấp, việc xin ý kiến sở chuyên môn có phải là bước bắt buộc hay không, lý do hồ sơ quá hạn và việc thực hiện quy định về xin lỗi, hẹn lại người dân.

Thứ tư, đề nghị làm rõ việc xem xét 6 hồ sơ trong chỉ tiêu 22,86 ha đất trồng cây lâu năm được chuyển sang đất phi nông nghiệp tại Kế hoạch sử dụng đất năm 2025, đồng thời cung cấp hồ sơ liên quan đến việc chuyển mục đích 47,38 ha thuộc Khu dân cư của dự án Tổ hợp du lịch nghỉ dưỡng Thanh Long Bay để đối chiếu.

Thứ năm, đề nghị cung cấp số lượng, diện tích đất của hộ gia đình, cá nhân đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong phạm vi Quy hoạch phân khu Khu du lịch ven biển Tân Thuận - Tân Thành, cơ chế bảo đảm quyền của người sử dụng đất và các vấn đề liên quan đến lịch sử thu hồi đất tại khu vực.

Thứ sáu, đề nghị làm rõ mối quan hệ giữa Quy hoạch chung xã Tân Thành, Quy hoạch phân khu Khu du lịch ven biển Tân Thuận - Tân Thành với vị trí tiềm năng, dự phòng cho dự án điện khí LNG tại Mũi Kê Gà theo Quyết định số 768/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ ngày 15/4/2025.

Tuy nhiên, trong văn bản trả lời Báo Công Thương, UBND xã Tân Thành chưa trả lời trực tiếp 6 nhóm vấn đề trên mà chủ yếu cung cấp thông tin về quá trình tiếp nhận, xử lý hồ sơ và các căn cứ quy hoạch mà xã sử dụng để trả lại hồ sơ.

Việc chưa có câu trả lời trực tiếp đối với các nội dung trên khiến một số vấn đề liên quan đến căn cứ xác định khu vực, vị trí cụ thể của từng thửa đất, thẩm quyền giải quyết hồ sơ và mối quan hệ giữa các lớp quy hoạch chưa được làm rõ trong hồ sơ thông tin mà Báo Công Thương nhận được.

Đây cũng là những nội dung cần được đối chiếu khi xem xét lý do 6 hồ sơ bị trả lại, tại thời điểm các hồ sơ được tiếp nhận trước khi các quy hoạch mới được phê duyệt ngày 30/6/2026.

Quy hoạch 1/500 có phải điều kiện bắt buộc?

Ngày 27/7/2026, Báo Công Thương có Công văn số 557/BaoCT-VPMN gửi Sở Nông nghiệp và Môi trường tỉnh Lâm Đồng, đề nghị làm rõ căn cứ pháp lý để xem xét 6 hồ sơ, việc áp dụng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và mối quan hệ giữa các lớp quy hoạch trong quá trình giải quyết hồ sơ xin chuyển mục đích đất của các hộ dân tại xã Tân Thành.

Ngày 4/9/2026, Sở Nông nghiệp và Môi trường tỉnh Lâm Đồng có Công văn số 13133/SNNMT-CCQLĐĐ trả lời Báo Công Thương. Theo đó, căn cứ để chuyển mục đích sử dụng đất được quy định tại khoản 5 Điều 116 của Luật Đất đai năm 2024 (được sửa đổi, bổ sung tại điểm a khoản 2 Điều 57 của Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn năm 2024).

Cụ thể, căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở hoặc chuyển mục đích sử dụng các loại đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân là quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Như vậy, căn cứ xem xét cho chuyển mục đích sang đất ở theo quy định này là phù hợp một trong các quy hoạch (quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt) mà không cần phải là phù hợp với các quy hoạch.

Ngoài ra, không có quy định xem xét thực hiện các thủ tục hành chính phải chờ phê duyệt quy hoạch mới để xem xét giải quyết, trong khi các quy hoạch được lập và phê duyệt theo quy định vẫn đang còn hiệu lực áp dụng.

Đối với 6 hồ sơ tại Kê Gà, vấn đề cần xác định không chỉ là khu vực đã có hay chưa có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, mà phải xác định căn cứ quy hoạch nào được pháp luật sử dụng làm cơ sở xem xét chuyển mục đích và tình trạng pháp lý của từng thửa đất.

Ngày 27/7/2026, Báo Công Thương có Công văn số 556/BaoCT-VPMN gửi Sở Xây dựng tỉnh Lâm Đồng, đề nghị làm rõ việc quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 có phải là điều kiện bắt buộc đối với hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân hay không, đồng thời đề nghị xác định trách nhiệm trong trường hợp khu vực chưa có quy hoạch này.

Tại Công văn số 7593/SXD-QHKT, Sở Xây dựng tỉnh Lâm Đồng cho biết, đến thời điểm trả lời chưa nhận được đề nghị của UBND xã Tân Thành liên quan đến 6 hồ sơ nói trên.

Về quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, Sở Xây dựng không xác định đây là điều kiện về đất đai để quyết định việc chuyển mục đích sử dụng đất, mà cho rằng việc chuyển mục đích phải được thực hiện theo quy định của pháp luật đất đai.

Sở Xây dựng đồng thời cho biết, theo Điều 17 Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn, được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 9 Điều 1 Luật số 144/2025/QH15, trách nhiệm tổ chức lập nhiệm vụ quy hoạch, quy hoạch đô thị và nông thôn được quy định cụ thể.

Theo đó, đối với điểm dân cư nông thôn hoặc khu chức năng trên địa bàn xã theo quy hoạch chung xã, UBND xã có trách nhiệm tổ chức lập quy hoạch chi tiết theo quy định. Trường hợp dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư thì nhà đầu tư có trách nhiệm tổ chức lập quy hoạch chi tiết.

Do đó, nếu việc chưa có quy hoạch chi tiết được xác định là căn cứ khiến hồ sơ chưa thể giải quyết, cần xác định cụ thể khu vực này có thuộc trường hợp phải lập quy hoạch chi tiết hay không, nếu thuộc trường hợp phải lập thì chủ thể nào có trách nhiệm tổ chức lập và quy hoạch đang được thực hiện ở giai đoạn nào.

Với những căn cứ đã được các cơ quan chuyên môn của tỉnh Lâm Đồng trả lời bằng văn bản, việc còn lại là UBND xã Tân Thành rà soát lại từng hồ sơ, xác định đúng căn cứ pháp lý và căn cứ quy hoạch áp dụng, đồng thời giải quyết theo đúng thẩm quyền, trình tự và thời hạn quy định.

Báo Công Thương sẽ tiếp tục thông tin đến bạn đọc về quá trình UBND xã Tân Thành giải quyết 6 hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất của người dân tại thôn Kê Gà.