“Khóc dở mếu dở” với 1001 chiêu trò "lùa gà" đặt cọc, giữ chỗ của môi giới bất động sản

Trước những chiêu trò lùa gà của môi giới bất động sản, nhiều nhà đầu tư đã bị đưa vào những ma trận bủa vây không lối thoát.
Môi giới bất động sản và bài toán quản lý dự án, tìm kiếm khách hàng

Loạn chiêu trò "lùa gà" thổi giá, nhận tiền cọc

Trong giới kinh doanh bất động sản vẫn lan truyền những câu chuyện thật như đùa và đầy bi hài trong lĩnh vực đầu tư bất động sản. Trước đó, báo chí cũng từng phản ánh về trường hợp các sàn môi giới bất động sản thường dụ dỗ khách có nhu cầu mua đất đến một số các quán cà phê hay sảnh trung tâm tổ chức hội nghị, tiệc cưới. Tại đây, môi giới sẽ dụ dỗ khách hàng đi các tỉnh lân cận để xem đất, dù giới thiệu là dự án A nhưng thực chất là đưa đi đến dự án B, thậm chí chưa được phê duyệt dự án đem ra chào mời.

Chiêu thường thấy của các môi giới là chào mời một dự án thật hấp dẫn nhưng sau đó "quay xe" và nêu ra các điểm bất cập như chưa có sổ, chưa có hạ tầng, giá cao, đầu tư sẽ không có lời và nhanh chóng hướng khách hàng qua một dự án khác.

Tại dự án mới này, các môi giới chào mời khá hấp dẫn, sổ hồng trao tay, đi kèm nhiều quà tặng, nhanh tay đặt cọc để có cơ hội mua suất ưu đãi… Thậm chí, trong đoàn cùng đi đã có những “chim mồi” được cài sẵn và liên tục xuống tiền đặt cọc để kích thích những khách hàng khác.

Khi bị cò mồi dẫn dụ vào "ma trận", trước cảnh tượng mua bán tấp nập, nhiều khách hàng đã không kịp đọc kỹ phiếu giữ chỗ - hợp đồng đặt cọc đã vội vàng xuống tiền đặt cọc. Khi ký xong hợp đồng, nhiều người mới “ngã ngửa” vì những điều khoản như nếu đòi nhận lại khoản tiền đã thanh toán theo thỏa thuận đặt cọc này thì xem như khách hàng từ chối giao kết hợp đồng đặt cọc và sẽ bị mất số tiền đã đặt cọc tại thỏa thuận này. Nghĩa là khách hàng sẽ mất trắng số tiền cọc nếu không thanh toán các đợt sau theo như hợp đồng đã ký.

Cao tay hơn, các công ty bất động sản còn cấu kết với cò đất địa phương tung các chiêu dụ dỗ như là tung tin quy hoạch xây cầu, xây đường, sân bay… và gài "chim mồi" vào trong các sự kiện bán hàng đóng giả người mua, đặt cọc để tạo "sóng".

Mới đây trên mạng xã hội lan truyền đoạn clip ghi lại cảnh mua bán đất tấp nập như mua rau ngoài chợ. Từng đoàn người tỉnh phía Nam như TP.HCM, Đồng Nai, Bình Dương được môi giới dẫn đến khu đất được giới thiệu là Dự án khu dân cư Tân Hòa thuộc ấp Đồng Chắc, xã Tân Hòa, huyện Đồng Phú, tỉnh Bình Phước.

“Khóc dở mếu dở” với 1001 chiêu trò lùa gà của môi giới bất động sản

Khu đất được quảng cáo là Dự án khu dân cư Tân Hòa (Đồng Phú - Bình Phước) thực chất là rừng trồng cây cao su

Theo quan sát, nơi đây là khu đất trồng cây cao su ngút ngàn, chỉ có một số con đường san ủi tạm bợ, trải đá lởm chởm. Các môi giới mặc đồng phục của công ty bất động sản chạy tán loạn để chốt cọc các lô đất cho khách hàng. Để tạo sự khan hiếm cho sản phẩm, môi giới đã liên tục hô những lô đất đã có chủ, hỏi nhau xem còn lô nào không để khách cọc và hối thúc khách hàng xuống cọc nếu không sẽ hết hàng. Trước sự việc trên, Chủ tịch UBND huyện Đồng Phú đã phải ra văn bản chỉ đạo xử lý nghiêm theo thẩm quyền đối với trường hợp vi phạm. Cơ quan chức năng sau đó đã phát hiện đây là các nhân viên môi giới của Công ty TNHH Địa ốc N.K, đồng thời, xử phạt doanh nghiệp này 100 triệu đồng vì hành vi trên.

Tại thời điểm tháng 3/2022 khi xuất hiện thông tin chưa được xác thực về việc tỉnh Bình Phước đề xuất Chính phủ làm cầu bắc qua sông Mã Đà để rút ngắn 60 km đi sân bay quốc tế Long Thành (Đồng Nai), ngay lập tức cò đất đã đua nhau đẩy giá đất tại xã Tân Lợi.

Từ đây đã xuất hiện tình trạng "sốt đất" trên tuyến đường ĐT 753 (đoạn từ xã Tân Hưng đến xã Tân Lợi, huyện Đồng Phú, Bình Phước). Theo đó, dọc con đường này có hàng trăm cò đất, nhân viên môi giới bất động sản từ khắp nơi đổ về đứng thành từng nhóm để chào bán sản phẩm. Hàng loạt khu đất vốn là đất nông nghiệp diện tích hàng chục ngàn m2 đã được san phẳng, cắm cọc phân thành các lô nhỏ rao bán.

Tại phường Hội Nghĩa, thị xã Tân Uyên, tỉnh Bình Dương, sau lễ khởi công khu công nghiệp VSIP 3 thì lập tức cò đất nơi đây đã tung chiêu đẩy giá đất tăng khoảng 20 - 30% chỉ sau thời gian ngắn, thậm chí khu vực gần khu công nghiệp VSIP 3 giá được đẩy tăng khoảng 50%.

Theo tìm hiểu, thời gian gần đây, một số sàn giao dịch bất động sản còn sử dụng một chiêu trò dưới dạng "lách luật" khi dụ dỗ các khách hành rót tiền vào các dự án bất động sản dưới dạng hợp đồng hợp tác đầu tư, hay nhận tiền đặt cọc.

Khách hàng cần cẩn trọng kẻo "cầm dao đằng lưỡi"

Theo tìm hiểu, hiện nay đã nhiều các văn bản pháp luật để quản lý những chiêu trò nhận đặt cọc nhằm huy động vốn trái phép của một số sàn giao dịch bất động sản. Tuy nhiên, vẫn còn quá nhiều rủi ro tiềm ẩn và phần thiệt hại luôn nghiêng về các nhà đầu tư.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh cho rằng, hiện nay, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 chỉ điều chỉnh các hành vi giao dịch bất động sản kể từ thời điểm ký hợp đồng kinh doanh bất động sản, nhưng chưa quy định điều chỉnh các hành vi giao dịch bất động sản, huy động vốn xảy ra trước thời điểm ký Hợp đồng kinh doanh bất động sản, như “đặt cọc”, “hứa mua, hứa bán”, “hợp tác đầu tư”, “liên doanh liên kết”, “hợp đồng góp vốn”… dẫn đến xuất hiện tình trạng bên bán, bên huy động vốn lợi dụng để nhận tiền “đặt cọc” có giá trị lớn, có trường hợp nhận đến 90% giá trị nhà đất, thậm chí đã xảy ra hoạt động kinh doanh phạm pháp tại Công ty Alibaba.

Nhìn nhận về vấn đề này, Luật sư Vũ Văn Tiến, Giám đốc Công ty Luật TNHH Olympic cho rằng: Bộ luật Dân sự 2015 có quy định về đặt cọc nhưng không quy định trường hợp “đặt cọc” khi thực hiện giao dịch thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật khác thì còn phải áp dụng quy định của pháp luật đó, như “đặt cọc” trong giao dịch bất động sản thì còn phải áp dụng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

"Vì vậy, thỏa thuận đặt cọc tiền giữ chỗ mua bất động sản là trái pháp luật, chỉ là chiêu trò chiếm dụng vốn trái phép của chủ đầu tư và bên môi giới, tiềm ẩn rủi ro cho người giữ chỗ khiến thị trường bất động sản bất ổn. Cụ thể, khách hàng sẽ gặp một số rủi ro như không biết và không ai biết khi nào chủ đầu tư mới thông báo và công bố mở bán dự án đã đặt chỗ; Không có gì đảm bảo chắc chắn người đã đặt chỗ sẽ mua được sản phẩm; Người đặt chỗ tự hại mình vì giúp chủ đầu tư điều chỉnh tăng giá bán khi mở bán lần đầu; Không có bất kỳ cơ quan nào giám sát, hạn chế và ngăn chặn chủ đầu tư nhận tiền đặt giữ chỗ vượt quá số lượng giới hạn sản phẩm của dự án; Không ai giám sát số tiền nhận giữ chỗ của chủ đầu tư sẽ được chủ đầu tư làm gì, có sử dụng để xây dựng nhà ở tại dự án đó hay không"- luật sư Vũ Văn Tiến chia sẻ.

Một trường hợp cụ thể khác cho thấy khách hàng luôn là người chịu thiệt khi mới đây một nhóm nhà đầu tư và Công ty TNHH bất động sản Phú Gia Hân đã ký “Thỏa thuận đặt chỗ” trong khi phía Phú Gia Hân chưa sở hữu sản phẩm mang ra bán. Vì vậy, sau gần 2 năm khi hết thời gian thỏa thuận thì người mua chỉ mới nhận lại được 30% số tiền đã đặt cọc. Số tiền còn lại của chính mình nhưng chưa biết khi nào nhận lại được.

Chia sẻ quan điểm về việc các sàn môi giới, các công ty không phải là chủ đầu tư thực sự của dự án nhưng lại ký hợp đồng nhận tiền đặt cọc của khách hàng hoặc hợp đồng góp vốn, hợp tác đầu tư, theo nhìn nhận của một số chuyên gia pháp lý thì điều này là trái quy định của pháp luật. Bởi Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định các hoạt động mà công ty môi giới được thực hiện tại Điều 63 bao gồm: Tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia đàm phán, ký hợp đồng; Đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan đến các thủ tục mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; Cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.

Mục đích của việc đặt cọc theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015 là để đảm bảo việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Bên nhận đặt cọc phải là bên có quyền đối với đối tượng trong hợp đồng. Công ty môi giới chỉ là bên trung gian để giúp cho các bên thuận tiện hơn trong việc mua bán bất động sản. Chính vì vậy, theo quy định về nội dung hoạt động thì công ty môi giới không có nội dung nhận cọc để đảm bảo việc thực hiện mua bán bất động sản. Công ty môi giới cũng không có quyền sử dụng đất hay quyền sở hữu đối với nhà ở nên không thể nhận cọc đối với việc mua bán bất động sản.

Trước thực trạng các hợp đồng mua bán bất động sản được các sàn giao dịch, môi giới bất động sản sử dụng như một "ma trận trong trận đồ bát quái" luật sư Bùi Quang Nghiêm, Phó Chủ tịch Liên đoàn luật sư TP.HCM đưa ra khuyến cáo: “Hầu hết các giao dịch BĐS hiện nay, dưới mọi hình thức thì khách hàng từ khi bắt đầu đặt bút ký vào hợp đồng là bắt đầu nhận về toàn bộ rủi ro. Cụ thể, khách hàng ký vào hợp đồng đặt cọc sẽ bị “ép”, giục chuyển tiền ngay lập tức. Trong khi 100% các doanh nghiệp BĐS, phát triển BĐS không thực hiện đúng tiến độ giao căn hộ, tiến độ làm thủ tục, giấy tờ, pháp lý cho người mua. Với các loại hình góp vốn lại rất giống với các dự án đóng theo tiến độ nên rất khó để người mua phân biệt. Khách hàng cần cẩn trọng khi ký hợp đồng mua bán, góp vốn, đặt cọc bất động sản chỉ ký dựa vào sự hiểu biết hoặc sau khi tham vấn những người có kinh nghiệm, rành về các điều kiện trong hợp đồng”.

Thái Hoàng
Bạn thấy bài viết này thế nào?
Kém Bình thường ★ ★ Hứa hẹn ★★★ Tốt ★★★★ Rất tốt ★★★★★
Bài viết cùng chủ đề: Pháp luật - Điều tra

Có thể bạn quan tâm

Tin mới nhất

Hai khu đô thị bỏ hoang của Tập đoàn Phúc Sơn ở Khánh Hoà

Hai khu đô thị bỏ hoang của Tập đoàn Phúc Sơn ở Khánh Hoà

Hai dự án khu đô thị của Tập đoàn Phúc Sơn ở Khánh Hoà hơn 10 năm qua vẫn chưa xong công tác giải phóng mặt bằng, dừng triển khai thi công từ năm 2019 đến nay.
Khánh Hòa kiểm tra các dự án do Tập đoàn Phúc Sơn làm chủ đầu tư

Khánh Hòa kiểm tra các dự án do Tập đoàn Phúc Sơn làm chủ đầu tư

UBND tỉnh Khánh Hoà vừa yêu cầu Sở Kế hoạch và Đầu tư rà soát các dự án, công trình do Công ty CP Tập đoàn Phúc Sơn làm chủ đầu tư, thi công trên địa bàn tỉnh.
Nhà ở xã hội sẽ là điểm sáng của thị trường bất động sản trong năm 2024?

Nhà ở xã hội sẽ là điểm sáng của thị trường bất động sản trong năm 2024?

Chuyên gia kinh tế nhận định, năm 2024, giới bất động sản có thể thở phào vì đã vượt qua giai đoạn "ngập lụt" trong khó khăn và nhà ở xã hội sẽ là điểm sáng.
Bất động sản, kênh đầu tư hấp dẫn dòng vốn ngoại

Bất động sản, kênh đầu tư hấp dẫn dòng vốn ngoại

Tính đến tháng 2/2024, lĩnh vực bất động sản thu hút được 1.151 dự án FDI với tổng vốn đăng ký đạt 69,6 tỷ USD, xếp thứ 2/19 ngành hấp dẫn nhà đầu tư ngoại.
Thị trường bất động sản Mỹ sắp chạm đáy?

Thị trường bất động sản Mỹ sắp chạm đáy?

Giới chuyên gia quốc tế cho rằng, thị trường bất động sản Mỹ có dấu hiệu chạm đáy sau thời gian giảm do lãi suất cao và đây là thời điểm thích hợp để đầu tư.

Tin cùng chuyên mục

Khánh Hoà gia hạn mời thầu dự án khu đô thị hành chính hơn 1.700 tỷ đồng

Khánh Hoà gia hạn mời thầu dự án khu đô thị hành chính hơn 1.700 tỷ đồng

Khánh Hòa thông báo gia hạn mời thầu dự án đầu tư có sử dụng đất đối với dự án Khu đô thị hành chính huyện Diên Khánh đến 17h ngày 21/3.
Lo ngại cơ chế "xin cho"

Lo ngại cơ chế "xin cho"

Lo ngại quy định về địa bàn thực hiện dự án tại Nghị quyết thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận sẽ phát sinh cơ chế "xin cho".
Điểm đặc biệt của chương trình nhà ở xã hội 70m2 giá hơn 300 triệu đồng ở Malaysia

Điểm đặc biệt của chương trình nhà ở xã hội 70m2 giá hơn 300 triệu đồng ở Malaysia

Malaysia vừa công bố chương trình nhà ở xã hội mới nhằm cung cấp cho người dân thu nhập thấp những căn nhà chất lượng cao với giá cả phải chăng.
Hải Phòng: Tìm nhà đầu tư cho khu đô thị gần 5.000 tỷ đồng tại huyện An Dương

Hải Phòng: Tìm nhà đầu tư cho khu đô thị gần 5.000 tỷ đồng tại huyện An Dương

Dự án Đầu tư xây dựng khu đô thị tại xã Đồng Thái và xã An Đồng, huyện An Dương, TP. Hải Phòng có tổng mức đầu tư hơn 4.883 tỷ đồng.
Phát triển nhà ở vừa túi tiền bằng cách nào?

Phát triển nhà ở vừa túi tiền bằng cách nào?

Giá bán cao, tiền thuê tăng, nguồn cung hạn chế làm gia tăng gánh nặng cho nhiều hộ gia đình, khiến mục tiêu sở hữu nhà ngày càng xa.
Khánh Hoà: Chuyển đổi hơn 7.026 ha đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp

Khánh Hoà: Chuyển đổi hơn 7.026 ha đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp

Huyện Vạn Ninh (Khánh Hoà) có kế hoạch chuyển đổi hơn 7.026 ha đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp, thuộc khu vực phía Bắc Khu kinh tế Vân Phong.
Hà Nội: Loạt dự án bất động sản vào "tầm ngắm" kiểm tra

Hà Nội: Loạt dự án bất động sản vào "tầm ngắm" kiểm tra

Năm 2024, Hà Nội sẽ thực hiện kiểm tra 99 dự án đầu tư, bao gồm 50 dự án chuyển tiếp thuộc kế hoạch năm 2023 và 49 dự án mới.
Hà Nội: Tìm người thuê 35.000m2 đất trồng sen tại Tây Hồ, giá 8.800 đồng/m2

Hà Nội: Tìm người thuê 35.000m2 đất trồng sen tại Tây Hồ, giá 8.800 đồng/m2

UBND phường Quảng An (quận Tây Hồ, TP. Hà Nội) đang lựa chọn tổ chức đấu giá cho thuê hơn 35.000m2 đất để trồng sen, giá khởi điểm chỉ 8.820 đồng/m2/năm.
Chính phủ phê duyệt Quy hoạch chung đô thị mới Cam Lâm, tỉnh Khánh Hòa đến năm 2045

Chính phủ phê duyệt Quy hoạch chung đô thị mới Cam Lâm, tỉnh Khánh Hòa đến năm 2045

Đô thị mới Cam Lâm (Khánh Hòa) được phát triển theo 4 trục động lực, hình thành 4 khu trung tâm mới, được thực hiện trong hai phân kỳ, hoàn thành năm 2045.
Hiện trạng các lô

Hiện trạng các lô 'đất vàng' ở sân bay Nha Trang của Tập đoàn Phúc Sơn

Được Khánh Hòa 'hoàn vốn' đất ở sân bay Nha Trang khi thực hiện 3 dự án BT, Tập đoàn Phúc Sơn đã phân lô bán nền cho khách hàng dù các dự án BT "vỡ" tiến độ.
Khánh Hòa: Duyệt quy hoạch 1/500 dự án 3,5 tỷ USD ven vịnh Cam Ranh

Khánh Hòa: Duyệt quy hoạch 1/500 dự án 3,5 tỷ USD ven vịnh Cam Ranh

Dự án khu đô thị ven vịnh Cam Ranh, quy mô hơn 1.254ha gồm 3 khu vừa được tỉnh Khánh Hòa duyệt quy hoạch 1/500 khu 2 và 3, với tổng diện tích hơn 640ha.
Nam Định thuộc nhóm thị trường bất động sản công nghiệp tiềm năng

Nam Định thuộc nhóm thị trường bất động sản công nghiệp tiềm năng

Theo báo cáo tháng 2/2024 của Savills Việt Nam, các tỉnh phía Nam của Hà Nội như Nam Định, Thái Bình có tiềm năng lớn cho phát triển bất động sản công nghiệp.
Quảng Nam: Người dân đề nghị Hoàng Nhất Nam thay Bách Đạt An tiếp tục thực hiện dự án

Quảng Nam: Người dân đề nghị Hoàng Nhất Nam thay Bách Đạt An tiếp tục thực hiện dự án

Người dân đề nghị Công ty Cổ phần đầu tư Hoàng Nhất Nam thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước thay cho Công ty Cổ phần Bách Đạt An.
Luật Đất đai (sửa đổi): Điều kiện nào tách thửa, hợp thửa đất?

Luật Đất đai (sửa đổi): Điều kiện nào tách thửa, hợp thửa đất?

Luật Đất đai (sửa đổi) quy định rõ các nguyên tắc, điều kiện trong việc tách thửa đất, hợp thửa đất.
Đề xuất bỏ quy định làm khó người mua nhà ở xã hội

Đề xuất bỏ quy định làm khó người mua nhà ở xã hội

Tại Dự thảo Nghị định quy định về phát triển và quản lý nhà ở xã hội vừa công bố lấy ý kiến, Bộ Xây dựng đã “nới” điều kiện mua nhà ở xã hội.
Thị trường bất động sản thế giới có dấu hiệu phục hồi; nợ toàn cầu đạt mức cao kỷ lục

Thị trường bất động sản thế giới có dấu hiệu phục hồi; nợ toàn cầu đạt mức cao kỷ lục

Theo dữ liệu của Tổ chức Hợp tác và Phát triển Kinh tế (OECD), giá bất động sản trên toàn cầu có dấu hiệu phục hồi.
Hải Phòng: Gỡ khó trong việc xin xác nhận khi mua nhà ở xã hội

Hải Phòng: Gỡ khó trong việc xin xác nhận khi mua nhà ở xã hội

Mới đây, Sở Xây dựng TP. Hải Phòng kiến nghị Bộ Xây dựng, Chính phủ ban hành nghị định nới rộng điều kiện về thu nhập cho các đối tượng mua nhà ở xã hội.
Những tỉnh sẽ có bất động sản công nghiệp khởi sắc trong năm 2024

Những tỉnh sẽ có bất động sản công nghiệp khởi sắc trong năm 2024

Dự báo năm 2024, các tỉnh phía Nam của Hà Nội như Nam Định hay Thái Bình sẽ có nhiều tiềm năng, kỳ vọng phát triển mới của lĩnh vực bất động sản công nghiệp.
Giá thuê đất khu công nghiệp sẽ tăng 2 con số?

Giá thuê đất khu công nghiệp sẽ tăng 2 con số?

SSI Research dự báo trong năm 2024, giá cho thuê đất của các chủ đầu tư khu công nghiệp niêm yết sẽ tăng bình quân 15,5% so với năm 2023.
Đại hội Bất động sản toàn cầu "The Passport" sắp diễn ra tại Việt Nam

Đại hội Bất động sản toàn cầu "The Passport" sắp diễn ra tại Việt Nam

Đại hội Bất động sản toàn cầu "The Passport" sẽ diễn ra tại Thành phố Hồ Chí Minh từ ngày 26-29/2/2024.
Xem thêm
Mobile VerionPhiên bản di động