Hoán đổi trái phiếu sang nhà đất: Cảnh báo rủi ro "mất trắng" tài sản

Giải pháp quy đổi trái phiếu sang sản phẩm của doanh nghiệp được ghi nhận là khả thi. Tuy nhiên, trái chủ cũng "băn khoăn" khi có những rủi ro có khả năng xảy ra.

Dự án có pháp lý không rõ ràng gây rủi ro cho trái chủ khi quy đổi thành sản phẩm BĐS

Thiếu tiền mặt, trái phiếu quy đổi ra sản phẩm

Theo FiinRatings, đến hết tháng 10/2022, có hơn 896.000 tỷ đồng, chiếm gần 50% tổng giá trị trái phiếu của các tổ chức doanh nghiệp phi tài chính và có khoảng 445.000 tỷ đồng giá trị trái phiếu bất động sản, chiếm gần 34% tổng giá trị trái phiếu riêng lẻ hiện đang lưu hành. Trong tháng 10, giá trị trái phiếu mua lại và đáo hạn lần lượt là 5.810 tỷ và 1.023 tỷ đồng, trong đó, các doanh nghiệp bất động sản mua lại đạt 2.230 tỷ đồng.

Tổng giá trị trái phiếu bất động sản sẽ đáo hạn đến ngày 31/12/2022 chỉ còn ở mức 21.850 tỷ đồng. Điều này cho thấy, động thái rút trước hạn của nhà đầu tư và doanh nghiệp mua lại trái phiếu đã phát hành làm giảm đáng kể áp lực từ số dư trái phiếu sẽ đáo hạn còn lại.

Đối với doanh nghiệp bất động sản, để có kết quả trên, ngoài các giải pháp tái cấu trúc nợ trái phiếu trong giai đoạn “khát vốn” hiện nay như: thương thảo gia hạn kỳ hạn trái phiếu, chuyển đổi thành hợp đồng vay với lãi suất mới hay thành cổ phiếu của chủ đầu tư… thì phương án quy đổi trái phiếu sang sản phẩm bất động sản đang được nhiều lựa chọn.

Trên thực tế, giải pháp này đã được một số nước khu vực Đông Á triển khai khi nhà đầu tư và doanh nghiệp phát hành trái phiếu tự nguyện thỏa thuận thanh toán bằng sản phẩm hoặc dịch vụ của họ. Tuy nhiên doanh nghiệp sẽ phải kèm các chính sách ưu đãi để nhà đầu tư thấy có lợi ích khi quyết định thực hiện.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA), hoán đổi trái phiếu doanh nghiệp sang bất động sản là giải pháp khả thi, nhất là đối với doanh nghiệp có năng lực, có thương hiệu và dự án hoàn chỉnh pháp lý. Nhưng doanh nghiệp cần nghiên cứu chiết khấu thêm cho nhà đầu tư để họ thấy được sự công bằng như các khách hàng đang mua bất động sản hiện được giảm giá.

Việc này có lợi cho nhà đầu tư khi được mua hàng có giá rẻ hơn hẳn giá niêm yết, cùng tâm lý e ngại tính thanh khoản của trái phiếu trong thời điểm hiện nay được giải tỏa. Đặc biệt, niềm tin được củng cố khi được cam kết mua lại bất động sản, nhà đầu tư xem như là giải pháp tối ưu nhất.

Đối với doanh nghiệp bất động sản, việc quy đổi này là hợp pháp theo cách thức thỏa thuận trao đổi hàng hóa, vừa “đẩy” được lượng hàng tồn kho, vừa giải được bài toán mua lại trái phiếu trước kỳ hạn nhằm giải quyết dòng vốn và các lô trái phiếu có thể gặp bất lợi bởi quy định mới...

Chuyên gia FiinRatings cho rằng, đây là dấu hiệu khá tích cực cho vấn đề thanh khoản hiện nay của thị trường bất động sản bởi biện pháp này giúp giải quyết vấn đề áp lực dòng tiền trả nợ trong ngắn hạn, trước làn sóng yêu cầu tất toán trước hạn của trái chủ.

Cảnh báo những rủi ro cho trái chủ

Là 1 một trong 3 phương án được FiinRatings đề xuất cho việc tái cấu trúc nợ trái phiếu, quy đổi sang sản phẩm của chính doanh nghiệp bất động sản đang được đánh giá có kết quả khá khả quan. Hình thức này phụ thuộc nhiều vào bản chất hoạt động kinh doanh và sản phẩm của mỗi doanh nghiệp. Trái chủ có thể đồng tình với giải pháp này, nhất là đối với các trái phiếu có khả năng mất thanh khoản trong thời gian sắp tới.

Tuy nhiên, nhà đầu tư cũng cần nhắc các rủi ro có thể xảy ra. Về hồ sơ pháp lý, nhiều dự án bất động sản hiện nay chưa có hợp đồng mua bán nhà ràng buộc quy định cụ thể quyền và nghĩa vụ của các bên, được “hợp thức hóa” bằng hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư… Bởi vậy, nếu có tranh chấp trong tương lai, rủi ro nhà đầu tư có thể “mất trắng” khi các hình thức hợp đồng này vô hiệu.

Mặt khác, một số dự án hiện vẫn còn nằm trên giấy hoặc đã ngừng thi công trong thời gian dài vì nhiều nguyên nhân, không xác định được cụ thể khả năng tiếp tục thực hiện dự án hoặc không có bảo lãnh bàn giao của ngân hàng cũng là rủi ro cho trái chủ khi thực hiện chuyển đổi...

Nhà đầu tư bị "chôn vốn" khi dự án đình trệ thi công nhiều năm

Ông Nguyễn Quang Thuân, Chủ tịch kiêm Tổng giám đốc FiinRatings lưu ý nhà đầu tư khi chuyển đổi trái phiếu cần quan tâm pháp lý của sản phẩm bất động sản đó ra sao, ở giai đoạn nào. Bên cạnh đó, nhà đầu tư cũng cần quan tâm đến tiến độ triển khai thế nào và dự kiến khi nào có giá trị sử dụng hoặc giá trị thương mại.

Luật sư Phạm Thanh Dạ Quỳnh, Đoàn luật sư Hà Nội cũng cho biết, việc "hàng đổi hàng" vẫn có rủi ro, đặc biệt là rủi ro pháp lý, thanh khoản. Bởi lẽ, sản phẩm bất động sản được chiết khấu tới 50% là sản phẩm hình thành trong tương lai. Nếu quá chủ quan, nhà đầu tư có nguy cơ chuyển từ rủi ro trái phiếu sang một tài sản rủi ro khác.

Trong trường hợp thủ tục, hồ sơ pháp lý của sản phẩm bất động sản không có vấn đề, tiến độ bàn giao sản phẩm theo thỏa thuận là khả thi, nhà đầu tư có thể cân nhắc chuyển đổi như doanh nghiệp đề nghị. Tất nhiên, với việc thị trường bất động sản cũng đang có xu hướng trầm lắng, khoản chiết khấu mà doanh nghiệp đưa ra sẽ là một động lực để nhà đầu tư đưa ra quyết định.