Tin Khu Vực
Thị trường bất động sản Hà Nội đang bước vào giai đoạn điều chỉnh sau thời kỳ tăng trưởng nóng. Đây là nhận định được bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao, Trưởng chi nhánh Hà Nội của CBRE Việt Nam đưa ra tại Họp báo tổng quan thị trường bất động sản Việt Nam quý 2 năm 2026, diễn ra sáng 7/7.
Theo thông tin từ CBRE, phân khúc căn hộ tiếp tục dẫn dắt thị trường về nguồn cung nhưng sức hấp thụ đã giảm rõ rệt dưới tác động của mặt bằng lãi suất cao. Trong khi đó, bất động sản gắn liền với đất cũng ghi nhận thanh khoản suy yếu, còn thị trường văn phòng và bán lẻ duy trì đà tăng trưởng nhờ nguồn cung mới và nhu cầu thuê ổn định.
Nguồn cung căn hộ cao kỷ lục, người mua thận trọng hơn
Trong 6 tháng đầu năm 2026, Hà Nội ghi nhận khoảng 16.600 căn hộ mở bán mới, mức cao nhất trong cùng kỳ kể từ năm 2020. Điểm đáng chú ý là thị trường tiếp tục dịch chuyển sang phân khúc cao cấp. Đây là quý thứ hai liên tiếp Hà Nội không xuất hiện dự án mới có giá dưới 60 triệu đồng/m². Thay vào đó, các căn hộ có giá từ 80-110 triệu đồng/m² và trên 120 triệu đồng/m² chiếm tới 65% tổng nguồn cung mới. Riêng phân khúc trên 120 triệu đồng/m² đã có hơn 3.000 căn được mở bán tại các khu vực Thanh Xuân, Tây Hồ và Đông Anh.
Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao, Trưởng chi nhánh Hà Nội của CBRE Việt Nam.
Tuy nhiên, sức mua không còn bùng nổ như giai đoạn 2024-2025. Quý 2 chỉ có hơn 5.800 căn hộ được giao dịch thành công, tương đương khoảng 68% nguồn cung mở bán mới, thấp hơn đáng kể so với thời kỳ tỷ lệ hấp thụ thường xuyên vượt 90%.
Theo CBRE, nguyên nhân chủ yếu đến từ mặt bằng lãi suất vay mua nhà duy trì ở mức cao. Người mua hiện không còn xuống tiền nhanh như giai đoạn tín dụng rẻ mà cân nhắc kỹ hơn về dòng tiền, khả năng trả nợ và thời điểm tham gia thị trường. Diễn biến giá bán cũng có sự phân hóa. Giá căn hộ sơ cấp đạt bình quân khoảng 95 triệu đồng/m², tăng 12% so với quý trước và tăng 21% so với cùng kỳ năm ngoái do nguồn cung tập trung nhiều tại khu vực nội đô.
Ngược lại, giá căn hộ thứ cấp giảm gần 3% so với quý trước, còn khoảng 60 triệu đồng/m². Đây là lần đầu tiên thị trường thứ cấp điều chỉnh giảm kể từ cuối năm 2022. Mức tăng giá theo năm cũng thu hẹp còn khoảng 13%, thấp hơn nhiều so với mức 24-26% của giai đoạn trước.
Theo dự báo, nguồn cung căn hộ sẽ tiếp tục duy trì ở mức cao trong nửa cuối năm. Tổng lượng mở bán năm 2026 có thể đạt gần 39.000 căn, vượt mức đỉnh hơn 37.000 căn của năm 2019. Trong bối cảnh cạnh tranh gia tăng, các chủ đầu tư sẽ phải chú trọng hơn đến chiến lược giá bán, chính sách thanh toán và hỗ trợ tài chính để thu hút người mua.
Ở phân khúc bất động sản gắn liền với đất, thị trường cũng ghi nhận xu hướng chững lại. 6 tháng đầu năm, nguồn cung mới đạt gần 2.100 căn, giảm 17% so với cùng kỳ năm trước. Riêng quý 2 có hơn 1.110 căn mở bán, trong đó gần 80% đến từ các đại đô thị tại Văn Giang (Hưng Yên), cho thấy xu hướng mở rộng phát triển sang các khu vực giáp ranh Hà Nội.
Thanh khoản giảm mạnh khi chỉ hơn 660 căn được giao dịch, giảm 30% so với quý trước và giảm tới 74% so với cùng kỳ năm ngoái. Giá sơ cấp bình quân đạt khoảng 209 triệu đồng/m² đất, giảm khoảng 9% theo quý và theo năm do cơ cấu nguồn cung thay đổi. Trên thị trường thứ cấp, giá biệt thự và liền kề đạt khoảng 195 triệu đồng/m² đất, giảm 3% theo quý và chỉ tăng nhẹ 2% so với cùng kỳ.
CBRE dự báo, năm 2026, Hà Nội sẽ có khoảng 6.000 sản phẩm thấp tầng mở bán mới. Nguồn cung tiếp tục được hỗ trợ bởi tiến độ phát triển các đại đô thị cùng hệ thống hạ tầng giao thông đang được đẩy mạnh, đặc biệt tại các khu vực ngoại thành và vùng giáp ranh.
Giá thuê văn phòng giảm nhanh
Bên cạnh nhà ở, thị trường văn phòng Hà Nội ghi nhận dấu mốc đáng chú ý khi hai tòa nhà hạng A mới là Oriental Square và IFC Hanoi chính thức đi vào hoạt động, bổ sung hơn 73.000 m² diện tích cho thuê, nâng tổng nguồn cung toàn thị trường lên khoảng 1,96 triệu m².
Trong nửa đầu năm, diện tích hấp thụ đạt hơn 37.000 m², phản ánh nhu cầu thuê vẫn khá ổn định. Tuy nhiên, việc xuất hiện thêm nguồn cung mới khiến giá thuê văn phòng hạng A giảm xuống còn khoảng 29,5 USD/m²/tháng, thấp hơn 1,2% so với quý trước. Tỷ lệ trống cũng tăng lên 28,3% khi các dự án mới áp dụng chính sách giá cạnh tranh để nhanh chóng lấp đầy.
Đại diện CBRE nhận định nguồn cung văn phòng và bán lẻ tại Hà Nội tiếp tục tăng mạnh, tạo áp lực cạnh tranh nhưng cũng mở ra nhiều lựa chọn cho khách thuê.
Theo CBRE, từ nay đến năm 2028, Hà Nội sẽ đón thêm khoảng 207.000 m² văn phòng hạng A, chủ yếu tại khu vực Tây Hồ Tây. Điều này sẽ tạo áp lực cạnh tranh lớn hơn giữa các chủ đầu tư. Bên cạnh yếu tố giá thuê, các tiêu chuẩn về công trình xanh, vận hành thông minh và hệ thống tiện ích sẽ trở thành lợi thế quan trọng trong việc thu hút khách thuê.
Ở phân khúc bán lẻ, thị trường tiếp tục duy trì tín hiệu tích cực. Trong 6 tháng đầu năm, gần 51.000 m² diện tích bán lẻ mới được đưa vào khai thác, nâng tổng nguồn cung lên khoảng 1,25 triệu m². Tổng diện tích hấp thụ đạt hơn 48.000 m², giúp tỷ lệ trống toàn thị trường giảm còn 9,5%. Khu vực trung tâm tiếp tục khan hiếm mặt bằng với tỷ lệ trống chỉ khoảng 2,1%.
Giá thuê tại khu vực trung tâm đạt bình quân 185,2 USD/m²/tháng, tăng hơn 7% so với cùng kỳ năm trước. Tại các khu vực ngoài trung tâm, giá thuê cũng duy trì xu hướng tăng, phản ánh nhu cầu mở rộng của các thương hiệu bán lẻ.
Theo CBRE, giai đoạn 2026-2028, Hà Nội dự kiến có thêm hơn 150.000 m² mặt bằng bán lẻ mới, chủ yếu tập trung tại khu vực phía Tây và Tây Hồ Tây. Trong bối cảnh kinh tế được kỳ vọng tiếp tục tăng trưởng, giá thuê nhiều khả năng sẽ duy trì xu hướng tăng, dù vẫn chịu tác động từ lạm phát và tỷ giá.
Dù thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh hơn, các nền tảng phát triển của bất động sản Hà Nội vẫn được củng cố nhờ quy hoạch Thủ đô đến năm 2045, định hướng mở rộng không gian đô thị về phía Đông, Tây và Bắc sông Hồng, cùng việc triển khai đồng loạt các tuyến đường sắt đô thị. Những yếu tố này được kỳ vọng sẽ thúc đẩy sự phát triển của các khu đô thị theo mô hình TOD, tạo thêm nguồn cung nhà ở và định hình xu hướng lựa chọn nơi an cư trong những năm tới.