Chu kỳ mới của thị trường bất động sản lộ dần

Tâm thế hứng khởi trở lại

Bên lề cuộc họp trực tuyến đánh giá kết quả thực hiện Nghị quyết 33/NĐ-CP và đề xuất các giải pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường bất động sản do Thủ tướng Chính phủ chủ trì diễn ra cuối tuần qua, ghi nhận ý kiến các thành viên thị trường cho thấy, mặc dù vẫn còn những nỗi băn khoăn về vướng mắc pháp lý dự án, về câu chuyện nguồn vốn…, song niềm tin vào thị trường dường như đã cải thiện hơn nhiều.

Từ đầu tuần trước, việc nhiều room chứng khoán chia sẻ thông tin đồn đoán có hơn 153.000 tỷ đồng tiền gửi được rút khỏi ngân hàng chỉ trong 3 tuần đầu tiên của tháng 7/2023 và điểm đến của dòng tiền cũng chưa được xác định, nhưng khi nhìn lượng thanh khoản trên thị trường chứng khoán gia tăng nhanh những ngày gần đây cùng thông tin nhiều dự án mở bán trở lại… khiến nhiều người mường tượng về “dòng tiền thông minh” bắt đầu tìm tới các kênh đầu tư như chứng khoán hay bất động sản khi mặt bằng lãi suất tiền gửi đã giảm khá mạnh và các ngân hàng đang dư thừa thanh khoản.

Hồi đầu tháng 7/2023, Chủ tịch Hội đồng quản trị VietinBank Trần Minh Bình chia sẻ, ngân hàng này lần đầu tiên tăng trưởng tín dụng âm trong tháng 5/2023 và phải “hãm” huy động vốn. Tương tự, tại Agribank, tín dụng cũng tăng trưởng âm trong 4 tháng đầu năm 2023 nên Ngân hàng dần cắt giảm lãi suất huy động và mở dần “van” cho vay ra.

Trong nhiều talkshow phân tích cơ hội đầu tư trên thị trường chứng khoán gần đây, cụm từ “đặt cược với cổ đất” hay “bắt đáy cổ phiếu bất động sản” đã được đề cập nhiều hơn. Cùng với đó, kết quả kinh doanh quý II/2023 của khối doanh nghiệp bất động sản niêm yết tích cực hơn kỳ vọng cũng là nền tảng cho các khuyến nghị gia tăng tỷ trọng đầu tư vào “cổ đất”.

Ghi nhận của Wichart từ các doanh nghiệp đã công bố báo cáo tài chính quý II/2023 tới thời điểm hiện tại cho thấy, ngành bất động sản dẫn đầu về tốc độ tăng trưởng lợi nhuận sau thuế trong quý II/2023 so với cùng kỳ năm trước (tăng 110,9%) với sự đóng góp lớn của Vinhomes (mã VHM) và Kinh Bắc (mã KBC).

Nếu không tính 2 doanh nghiệp này, lợi nhuận sau thuế của các doanh nghiệp bất động sản trên sàn chứng khoán ước giảm 37,8%. Tuy nhiên, mức giảm này chưa phản ánh hết tình hình của doanh nghiệp, bởi quan sát nhiều báo cáo tài chính gần đây, dễ nhận thấy các khoản doanh thu tài chính không còn xuất hiện hoặc không đủ để bù đắp cho hoạt động kinh doanh cốt lõi. Doanh nghiệp đã thẳng thắn công bố các vấn đề khó khăn và chấp nhận các đánh giá kém tích cực về sức khỏe tài chính thông qua kết quả kinh doanh thực tế.

Xét 15 doanh nghiệp bất động sản báo lãi cao nhất trong quý II/2023, có 7 doanh nghiệp ghi nhận lợi nhuận tăng so với cùng kỳ, trong đó mức tăng cao nhất thuộc về Vinhomes (+1.348%) và khiêm tốn nhất là Nam Long (+9,17%).

Khảo sát của chuyên trang Batdongsan.com.vn cho thấy, chỉ số mức độ quan tâm bất động sản trên cả nước đã nhích tăng 1% trong quý II/2023. Tại TP.HCM, nhu cầu giao dịch dần phục hồi ở loại hình căn hộ và nhà riêng. Theo đó, lượt tìm kiếm căn hộ tại các quận 9, 10, Bình Tân, Tân Phú và huyện Bình Chánh tăng từ 5-9%. Nhu cầu tìm thuê chung cư cũng tăng từ 8-17% ở các quận 8, 9 và Tân Phú. Riêng phân khúc đất nền, ở một vài khu vực như Hóc Môn, Bình Chánh, quận 9…, lượt quan tâm tìm kiếm ghi nhận tăng từ 6-7% so với cuối năm 2022. Còn tại Hà Nội, giao dịch căn hộ tuy có phần hạ nhiệt nhưng vẫn ghi nhận lượt tìm mua tăng ở các quận Hoàng Mai, Nam Từ Liêm, Long Biên, Hà Đông với mức tăng từ 2-6% so với quý trước đó.

Chuẩn bị bước vào chu kỳ mới

Trong những bài phân tích sau khi kết quả kinh doanh quý I/2023 được công bố vào đầu tháng 4/2023, Báo Đầu tư Chứng khoán đề cập tới sự lo ngại về dòng tiền của các doanh nghiệp địa ốc trong bối cảnh thanh khoản tiếp tục gặp khó khăn. Thời điểm đó, ngoài tín dụng bị thắt chặt với lãi suất cao ngất ngưởng, áp lực dòng tiền cũng gia tăng khi số nợ phải trả tăng vọt sau những lần gia hạn trái phiếu, trong khi dự án bị ách tắc do vướng pháp lý.

Là một trong những doanh nghiệp chịu áp lực lớn nhất khi thị trường trái phiếu rơi vào khủng hoảng, lãnh đạo Novaland mới đây cho biết, giai đoạn khó khăn nhất đối với doanh nghiệp đã đi qua và hoạt động kinh doanh của Novaland sẽ phục hồi từ quý III/2023. Sau khi được gia hạn các khoản nợ trái phiếu, đồng thời một số dự án trọng điểm như Novaworld Phan Thiết, Aqua City… bắt đầu được gỡ vướng pháp lý, hầu hết các căn nhà phố dọc các trục đường chính tại những dự án này sau khi hoàn thiện đều được thuê lại.

Sự trở lại của Novaland mang nhiều ý nghĩa trong giai đoạn hiện tại, bởi nó cho thấy các chính sách và tính nhất quán của Chính phủ trong quyết tâm giải quyết khó khăn cho thị trường bước đầu có hiệu quả, thị trường bất động sản vẫn đủ hấp dẫn để kích hoạt dòng tiền “bắt đáy”, khơi thông dòng vốn đang tắc nghẽn.

Ông Trần Khánh Quang - Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Việt An Hòa nhận xét, sự quay trở lại của các chủ đầu tư lớn là một tín hiệu đáng mừng bởi chỉ những chủ đầu tư lớn này mới có đủ tài chính và khả năng khởi động dự án mới để đẩy mạnh nguồn cung ra thị trường sau thời gian dài tắc nghẽn. Đồng thời, chính sách bán hàng linh hoạt của các chủ đầu tư cũng là cơ hội tốt cho người mua, giúp họ có thêm lựa chọn và ưu đãi khi mua căn hộ hoặc nhà riêng. Nhìn chung, những yếu tố này sẽ đóng góp tích cực vào sự hồi phục của thị trường bất động sản.

Ở góc nhìn khác, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch G6 Group cho hay, ở giai đoạn này, một số “cá mập” bắt đầu đi săn “hàng ngộp”, M&A dự án. Theo đó, những sản phẩm có pháp lý đầy đủ, được quy hoạch bài bản, đáp ứng nhu cầu thực… sẽ có thanh khoản tốt.

“Thị trường bất động sản sẽ chuyển biến rõ nét từ cuối quý IV/2023 hoặc đầu năm 2024. Nhìn lại quá khứ thì diễn biến thị trường thời điểm này tương tự như giai đoạn 2014-2015. Đặc điểm của giai đoạn này là tâm lý nhà đầu tư đã tốt hơn, thủ tục đầu tư dự án được quan tâm tháo gỡ, ngân hàng giảm lãi suất, nguồn tiền không bị hạn chế đổ vào đầu tư bất động sản, hạn mức cho vay của ngân hàng được nâng lên (dự kiến cuối năm 2023 sẽ nâng lên mức 16%), giải ngân đầu tư công tăng tốc, kích thích tiêu dùng, du lịch…, từ đó giao dịch bất động sản sẽ tăng lên đáng kể”, ông Nguyễn Anh Quê dự báo.

Một điểm tích cực nữa, theo ghi nhận của Báo Đầu tư Chứng khoán, đó là sự hứng khởi cũng thể hiện qua kỳ vọng của nhà đầu tư nước ngoài khi nhiều nguồn tin cho biết, một số nhà đầu tư Nhật Bản đang cân nhắc xem xét đầu tư mới vào thị trường Việt Nam. Trong báo cáo khảo sát của EuroCham Việt Nam công bố mới đây, 48% số người tham gia khảo sát kỳ vọng đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) của công ty họ vào Việt Nam sẽ tăng trong những quý tới.

Theo ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam, thị trường bất động sản Việt Nam có nhiều tiềm năng tăng trưởng trong dài hạn, đây là lý do các doanh nghiệp địa ốc và quỹ đầu tư nước ngoài tận dụng thời điểm thị trường giảm tốc để gia tăng sở hữu.

“Hiện tại, chúng tôi ghi nhận yêu cầu của nhiều nhà đầu tư, chủ yếu đến từ khu vực Đông Bắc Á, Bắc Mỹ và châu Âu, trong đó các tài sản đáp ứng nhu cầu thực được tích cực nhắm tới. Bởi vậy, các thương vụ M&A sẽ theo hướng tích cực khi tạo ra nhân tố mới. Điều này kỳ vọng sẽ cải thiện nguồn cung tương lai, đem đến nhiều sản phẩm chất lượng, đa dạng cho thị trường. Ngoài ra, đây cũng là cơ hội để các doanh nghiệp nước ngoài hợp tác với các doanh nghiệp trong nước nhằm tối đa hóa thế mạnh am hiểu chính sách và quy trình tại Việt Nam”, ông David Jackson nói.