Vì sao phương pháp thặng dư giúp quá trình định giá đất hiệu quả?

Phương pháp thặng dư giá đất đóng vai trò quan trọng trong quá trình định giá đất, đảm bảo nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất trong thẩm định giá.
Luật Đất đai (sửa đổi): Đề nghị áp dụng nhiều phương pháp định giá đất khác nhau Bộ Tài nguyên và Môi trường lý giải về đề xuất 3 phương pháp định giá đất

Hơn 50% các dự án bất động sản đang gặp khó khăn do định giá đất

Trong bối cảnh khó khăn trong việc xác định giá đất đang tạo ra nhiều thách thức cho ngành bất động sản, nhiều chuyên gia đề xuất không nên loại bỏ phương pháp thặng dư. Do phương pháp thặng dư giá đất vẫn đóng vai trò quan trọng trong quá trình định, đảm bảo nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất trong thẩm định giá.

Vì sao phương pháp thặng dư giúp quá trình định giá đất hiệu quả?

Các chuyên gia cho rằng phương pháp thặng dư vẫn giúp quá trình định giá đất hiệu quả (Ảnh minh họa)

Xác định giá trị đất là một bước quan trọng trong quá trình phát triển của dự án bất động sản. Theo cuộc khảo sát mới đây của Bộ Xây dựng, có hơn 50% các dự án bất động sản đang gặp khó khăn, vướng mắc hoặc triển khai chậm do việc khó khăn trong việc xác định giá đất theo phương pháp giá thị trường. Trong năm 2022, khả năng xác định giá "thị trường" cũng đã góp phần làm giảm mạnh nguồn cung bất động sản so với năm 2021.

Hiện tại, Bộ Tài nguyên và Môi trường đang tiến hành thu thập ý kiến từ các bộ, ngành và cơ quan liên quan về việc sửa đổi dự thảo Nghị định 44 và Thông tư 36. Trong số các đề xuất sửa đổi, có nhiều quan điểm khác nhau xoay quanh các phương pháp định giá đất hiện tại, đặc biệt là việc loại bỏ phương pháp "thặng dư" đang là vấn đề tranh cãi.

Nhìn nhận về vấn đề này, bà Đỗ Thị Thu Giang - Giám đốc Dịch vụ Tư vấn, Savills TP. Hồ Chí Minh cho rằng, hiện nay có nhiều phương pháp định giá khác nhau và tùy thuộc vào đặc điểm tài sản và độ sẵn có của dữ liệu sẽ có những cách tiếp cận và phương pháp định giá phù hợp.

Theo phân tích của vị chuyên gia này, phương pháp so sánh phù hợp với những bất động sản có diện tích nhỏ, và số lượng giao dịch tương đồng là phổ biến. Tuy nhiên, phương pháp này có sự hạn chế về mặt dữ liệu: các thông tin giao dịch thu thập được có sự chênh lệch về giá trị giao dịch thực và giá trị giao dịch trên hợp đồng; chi tiết về giao dịch không được công bố đầy đủ thông tin.

Trong trường hợp bất động sản có diện tích lớn, hoặc dự án phát triển, thì số lượng bất động sản so sánh tương đồng rất hạn chế, dẫn đến phải thực hiện các điều chỉnh lớn, ảnh hưởng đến tính chính xác của kết quả định giá.

Với phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất, hệ số điều chỉnh được áp dụng cố định trong một giai đoạn, không phản ánh được sự biến động thị trường trong thời gian ngắn. Ngoài ra, hệ số điều chỉnh cũng dựa trên kết quả phân tích dữ liệu về giao dịch đất đai hạn chế và không chính xác.

Trong khi đó, phương pháp thặng dư sẽ phù hợp hơn khi định giá những khu đất lớn và đang trong quá trình phát triển. Phương pháp này lấy doanh thu ước tính trừ chi phí đầu tư ước tính để ra giá trị đất còn lại.

“Giả sử một khu đất có mục đích sử dụng tiềm năng là thương mại dịch vụ. Với phương pháp so sánh hay hệ số điều chỉnh, giá trị khu đất sẽ được ước tính ra một giá trị cụ thể. Tuy nhiên với phương pháp thặng dư, khu đất sẽ có thể được giả định phát triển với các loại hình thương mại dịch vụ khác nhau như văn phòng, trung tâm thương mại, hay khách sạn, từ đó tìm ra được giá trị cao nhất của khu đất, đảm bảo nguyên tắc định giá tốt nhất và hiệu quả nhất cho tài sản” - bà Đỗ Thị Thu Giang dẫn chứng.

Ở một ví dụ khác, khu đất cần định giá là khu đất hỗn hợp, có đất ở và đất thương mại dịch vụ. Như vậy việc sử dụng phương pháp so sánh hay hệ số điều chỉnh đều sẽ không thể phản ánh hết và đúng giá trị hỗn hợp do hạn chế về số lượng tài sản so sánh tương đồng về tỷ lệ thành phần trong hỗn hợp hoặc không có hệ số phù hợp.

Trên thực tế, phương pháp này cũng có mặt hạn chế do có nhiều yếu tố giả định cũng như dự báo mang tính chủ quan. Để giảm thiểu những hạn chế này, trong quá trình định giá có thể được yêu cầu thực hiện thêm các phương pháp khác để so sánh và đối chiếu nhằm đem lại kết quả định giá chính xác.

Phương pháp thặng dư giúp quá trình định giá đất hiệu quả

Từ những phân tích trên, bà Đỗ Thị Thu Giang cho rằng phương pháp thặng dư nên được giữ lại bởi phương pháp này phù hợp trong việc ước tính những khu đất có tiềm năng phát triển hoặc tái phát triển.

Nhiều chuyên gia bất động sản cũng cho rằng, trong hầu hết các trường hợp, việc loại bỏ phương pháp định giá thặng dư sẽ dẫn đến việc định giá thận trọng hơn. Mặt khác, khi triển khai bất kỳ phương pháp mới nào cần cân nhắc phương pháp có tính toàn vẹn cao hơn và ít bị tác động bởi những yếu tố chủ quan hơn.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh: Dự thảo sửa đổi Nghị định 44 bỏ phương pháp thặng dư, đồng nghĩa với trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cũng sẽ bỏ phương pháp này. Điều này là phi lý, vì phương pháp thặng dư là phương pháp chủ đạo, chủ lực, chủ yếu được áp dụng từ năm 2014 đến nay để tính tiền sử dụng đất cho các dự án bất động sản, với tỷ lệ áp dụng lên đến trên 90%.

Chính vì vậy, việc bỏ phương pháp thặng dự mà giữ lại 4 phương pháp (phương pháp so sánh, phương pháp chiết trừ, phương pháp thu nhập, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất) khó áp dụng cho tất cả các loại đất. Nhất là phương pháp so sánh, không phải dự án nào cũng có cái giống để so sánh. Các phương pháp còn lại đa số dùng cho các dự án thương mại, không thể áp dụng cho các dự án bất động sản.

Trong trường hợp phương pháp thặng dư bị loại bỏ, vẫn có một số phương pháp định giá khác song ông nhận xét, vấn đề cơ bản nhất chỉ đơn giản là so sánh trực tiếp. Mục đích của việc định giá là mô phỏng hành vi của thị trường để xác định giá trị thị trường. Hầu hết bên mua thường chỉ dựa vào giá trị của bất động sản tương tự kế bên để xác định giá trị bất động sản của mình.

Từ những hạn chế đó, ông Lê Hoàng Châu kiến nghị cần giữ phương pháp thặng dự. Do phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất, khu đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, đô thị, giao thông (TOD) hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng đất hiệu quả cao nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu giả định của bất động sản.

Minh Khuê
Bạn thấy bài viết này thế nào?
Kém Bình thường ★ ★ Hứa hẹn ★★★ Tốt ★★★★ Rất tốt ★★★★★
Bài viết cùng chủ đề: Luật Đất đai

Có thể bạn quan tâm

Tin mới nhất

Gamuda Land đẩy mạnh triển khai và xây dựng các dự án để sớm đưa sản phẩm chất lượng đến khách hàng

Gamuda Land đẩy mạnh triển khai và xây dựng các dự án để sớm đưa sản phẩm chất lượng đến khách hàng

Gamuda Land - nhà phát triển bất động sản hàng đầu tại Việt Nam đang tăng cường triển khai xây dựng các dự án đưa những sản phẩm chất lượng ra thị trường.
Lộ diện khu đô thị mới nơi

Lộ diện khu đô thị mới nơi 'vùng lõi' định hình tương lai đáng sống ở Thủy Nguyên

Vlasta - Thủy Nguyên của Văn Phú - Invest hướng tới việc kiến tạo một cộng đồng văn minh và môi trường sống cao cấp hơn ở thành phố Thủy Nguyên (Hải Phòng).
Masterise Homes chính thức ra mắt dự án cao tầng đầu tiên – Masterise Grand view tại The Global City

Masterise Homes chính thức ra mắt dự án cao tầng đầu tiên – Masterise Grand view tại The Global City

Ngày 2/11, Masterise Homes chính thức ra mắt dự án Masteri Grand View – phân khu cao tầng đầu tiên tại The Global City (TP. Thủ Đức, TP. Hồ Chí Minh).
Long An: Những điểm mới trong quy định tách thửa đất áp dụng từ 6/11

Long An: Những điểm mới trong quy định tách thửa đất áp dụng từ 6/11

Từ ngày 6/11, Long An sẽ áp dụng quy định mới về tách, hợp thửa đất. Quy định này có những điểm mới, chi tiết về diện tích tách thửa trong khu, cụm công nghiệp…
Vì sao chuyên gia nhận định nhu cầu đầu tư bất động sản phía Nam sẽ gia tăng?

Vì sao chuyên gia nhận định nhu cầu đầu tư bất động sản phía Nam sẽ gia tăng?

Theo các chuyên gia, nhu cầu đầu tư bất động sản phía Nam đặc biệt là vùng đô thị TP. Hồ Chí Minh sẽ gia tăng.

Tin cùng chuyên mục

Một số cò đất bị lợi ích chi phối, bất chấp quy định pháp luật

Một số cò đất bị lợi ích chi phối, bất chấp quy định pháp luật

Ông Nguyễn Văn Phúc, nguyên Phó Chủ nhiệm Uỷ ban Kinh tế của Quốc hội cho rằng, một số cò đất bị lợi ích chi phối, bất chấp quy định pháp luật.
Vùng đô thị TP. Hồ Chí Minh có nhiều động lực, lợi thế phát triển thị trường bất động sản

Vùng đô thị TP. Hồ Chí Minh có nhiều động lực, lợi thế phát triển thị trường bất động sản

Theo đánh giá của các chuyên gia, Vùng đô thị TP. Hồ Chí Minh có nhiều động lực, lợi thế phát triển thị trường bất động sản.
TP. Hồ Chí Minh: Đất ở được tách thửa tối thiểu 36m2 và tối đa 80m2

TP. Hồ Chí Minh: Đất ở được tách thửa tối thiểu 36m2 và tối đa 80m2

UBND TP. Hồ Chí Minh vừa có quyết định quy định về điều kiện tách thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa trên địa bàn thành phố.
Bộ Xây dựng: Nhiều môi giới bất động sản yếu kém về đạo đức kinh doanh

Bộ Xây dựng: Nhiều môi giới bất động sản yếu kém về đạo đức kinh doanh

Bộ Xây dựng cho biết, giá bất động sản tại một số địa phương vẫn có xu hướng tăng, đặc biệt là ở Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh và các đô thị lớn.
Duy nhất một dự án nhà ở xã hội đã hoàn thành trong quý 3/2024

Duy nhất một dự án nhà ở xã hội đã hoàn thành trong quý 3/2024

Bộ Xây dựng cho biết tiến độ triển khai dự án nhà ở xã hội vẫn còn chậm khi cả nước chỉ có duy nhất một dự án đã hoàn thành trong quý 3/2024.
TP. Hồ Chí Minh: Chính thức cấm phân lô, bán nền

TP. Hồ Chí Minh: Chính thức cấm phân lô, bán nền

Ngoại trừ đất dành cho mục tiêu tái định cư, TP. Hồ Chí Minh cấm việc phân lô, bán nền trên toàn địa bàn, bao gồm cả 5 huyện vùng ven.
Sống xanh bao quanh tiện ích tại biệt thự hạng sang phía Tây Hà Nội

Sống xanh bao quanh tiện ích tại biệt thự hạng sang phía Tây Hà Nội

Hinode Royal Park – dự án khu đô thị kết hợp giữa không gian sống xanh, tiện ích đẳng cấp và cộng đồng cư dân tinh hoa.
Hấp lực khó cưỡng từ 2 tòa phức hợp đa tiện ích The Sola Park

Hấp lực khó cưỡng từ 2 tòa phức hợp đa tiện ích The Sola Park

2 tòa phức hợp The Avenue và The Sky, hai chương hoàn hảo trong bản giao hưởng khởi đầu hạnh phúc trọn vẹn The Sola Park.
Nóng bỏng tay, 93% căn hộ Sun Group từ 1 tỷ đồng hết bay trong

Nóng bỏng tay, 93% căn hộ Sun Group từ 1 tỷ đồng hết bay trong 'một nốt nhạc'

93% quỹ hàng trong số 1.104 căn hộ Art Residence của đợt ra hàng đầu tiên thuộc Đô thị Sun Urban City Phủ Lý, Hà Nam đã hết ngay sau khi mở bán vào sáng 26/10.
Nhiều chuyên gia đánh giá cao phân khúc bất động sản cao cấp phía Nam

Nhiều chuyên gia đánh giá cao phân khúc bất động sản cao cấp phía Nam

Thị trường bất động sản phía Nam ghi nhận phục hồi chậm mà chắc, với hàng loạt dự án mở bán. Trong đó, phân khúc căn hộ cao cấp như Eaton Park là "điểm sáng".
Những trải nghiệm giữa tầng không chỉ có thể tìm thấy tại Sky Villa Noble Crystal Tay Ho WorldHotels Residence

Những trải nghiệm giữa tầng không chỉ có thể tìm thấy tại Sky Villa Noble Crystal Tay Ho WorldHotels Residence

Khách hàng sẽ có những trải nghiệm giữa tầng không chỉ tại dự án bất động sản hàng hiệu mang tên Sky Villa Noble Crystal Tay Ho WorldHotels Residence, Hà Nội.
Bất động sản phía Nam vượt qua thách thức và đón đầu cơ hội

Bất động sản phía Nam vượt qua thách thức và đón đầu cơ hội

​​Ngày 24/10, Hội thảo "Bất động sản phía Nam vượt qua thách thức và đón đầu cơ hội" do Cafeland tổ chức với sự tham gia của chuyên gia kinh tế, tài chính...
Vận hành Quý I/2025, InterContinental Residences Halong Bay thu hút nhà đầu tư dài hạn

Vận hành Quý I/2025, InterContinental Residences Halong Bay thu hút nhà đầu tư dài hạn

Với vị trí hiếm có bên bờ vịnh di sản cùng cam kết lợi nhuận hấp dẫn, InterContinental Residences Halong Bay sẽ đi vào vận hành từ quý I/2025.
Lightland Holdings ký kết hợp tác chiến lược phân khu Hải Tiến Center

Lightland Holdings ký kết hợp tác chiến lược phân khu Hải Tiến Center

Công ty CP đầu tư Lightland, nhà phát triển dự án Lightland Hải Tiến đã ký kết hợp tác chiến lược với Công ty Cổ phần bất động sản Bắc Bộ và TPBank.
Yếu tố giúp căn hộ Pearl Residence thu hút nhà đầu tư trẻ

Yếu tố giúp căn hộ Pearl Residence thu hút nhà đầu tư trẻ

Tổ hợp căn hộ cao cấp Pearl Residence rất được lòng nhà đầu tư trẻ bởi những điểm chạm tinh tế, phù hợp với phong cách và gu riêng của nhóm khách hàng đặc biệt.
Bảng giá đất TP. Hồ Chí Minh: Đắt nhất thuộc về quận 1, chạm mốc 700 triệu đồng/m2

Bảng giá đất TP. Hồ Chí Minh: Đắt nhất thuộc về quận 1, chạm mốc 700 triệu đồng/m2

UBND TP. Hồ Chí Minh vừa ban hành quyết định bảng giá đất điều chỉnh để áp dụng đến hết 31/12/2025, trong đó, giá đất tại quận 1 cao nhất với 687 triệu đồng/m2.
BIM Group khánh thành khách sạn thương hiệu quốc tế thứ hai tại Thủ đô Viêng Chăn - Lào

BIM Group khánh thành khách sạn thương hiệu quốc tế thứ hai tại Thủ đô Viêng Chăn - Lào

Ngày 18/10, Tập đoàn BIM và Tập đoàn IHG Hotels & Resorts đã tổ chức Lễ khánh thành khách sạn Holiday Inn & Suites Vientiane tại Thủ đô Viêng Chăn, Lào.
Lại

Lại 'nóng' đất đấu giá ở Hà Nội, làm thế nào để ngăn hiện tượng giá 'ảo'?

Tình trạng 'nóng' đất đấu giá ở Hà Nội vẫn xảy ra, bởi lẽ, mức giá trúng đấu giá thường cao hơn rất nhiều so với giá khởi điểm và chênh lệch lớn với khu vực.
Bất động sản Bà Rịa - Vũng Tàu: Nhiều tiềm năng và thách thức

Bất động sản Bà Rịa - Vũng Tàu: Nhiều tiềm năng và thách thức

Theo dự báo của các chuyên gia, thị trường bất động sản tại Bà Rịa - Vũng Tàu những năm tới sẽ rất tiềm năng, đặc biệt đối với thị trường nghỉ dưỡng.
Hải Phòng: Thị trường bất động sản sôi động, nhiều dự án mới

Hải Phòng: Thị trường bất động sản sôi động, nhiều dự án mới

Hải Phòng, nhiều dự án nhà ở tiếp sức thị trường bất động sản sôi động trở lại. Dự báo sự khởi sắc không chỉ dừng lại ở năm 2024 mà tiếp diễn những năm tới.
Xem thêm
Mobile VerionPhiên bản di động